40歲才開始一生三宅 #1948

尊敬的諗sir, 您好!

 

拜讀您的文章多年, 之前亦買了您的書, 最近亦報了課程, 排期一月上課.

 

本人41歲女有屯門單位一個 (2014年260萬買入, 欠130萬, 現估值480萬)

月入38k手上cash約60萬

 

想有被動收入,但不知應否賣走樓房再買回,然後將套出現金買債基?

如買回應買那一類的單位? 

 

本人希望債基能產出被動收入,資金讓我做小生意自給自足。計劃下年辭工過新生活

 

祝事事順利

 

ANSWER:

不建議讀者賣樓,因為一出一入的成本對讀者而言是高。始終讀者小小打工仔一個,在買樓大動作上要量入為出。當然老闆們的「肯花才有賺」都係無錯,但未到此階段還是採用打工仔小心翼翼的想法吧。

 

唔賣樓可將樓加按,480萬普通加按去做可六成按,套480*60%-130 = 158萬。如有家人,可將樓賣比家人,套用下片段中筆者講的方法,按至八或九成。特首都係想爭取中間市民,一批有樓有仔女既人的「票源」,而上月轉按揭規例你認既等於派錢,仲要一派幾百萬。或者講得文雅點,為業主釋出樓價賺幅。

480萬樓轉比親人省稅,套出480萬*90%-130 = 302萬。38K月入即借貸力為38000/10000*50%*2.59 = 492萬,套錢呢關應無問題。最緊要係如讀者有個未有樓係手而又可信的親人(例如父母、姊妹),三宅進取可快不少。無論套158萬又或302萬,讀者下步應好好利用呢筆錢部署買第二宅而最終達成三宅退休。當讀者只得158萬,連同手上資金應約210萬在手,不妨來個B餐加舊E餐組合,再加美國科技股ETF月月派息年息8.44%(下圖),扣埋股份稅都過6%息。至於B餐是12%-15%年息,E餐是10%。過去一年B餐升了10.8%不再提,E餐升了7.37%,美國科技股ETF微跌但年初至今仍在$23蚊手平,反映三項收息物之波幅唔高。

210萬拎其中160萬投入上述三項,計一年回報12%,三年間已近40%,賺多64萬了。如父母未有樓在手到時不妨利用他們名買樓,頂多自己擔保,但可免付15%重印花稅。那讀者只492萬總借貸力,夠人工再擔保下一間? 顯然未夠,但可利用買樓003借貸力由伙7變有之法,自己出糧比自己產出第二收入,賣買第三間樓市值是600萬要八成上,讀者要288+480 ~ 760萬借貸力。讀者工資要再增長60-38 = 22000/月。大家明白要搵人或開間公司出糧自己,但銀行都是醒目的! 點先可正確回應銀行就此提問? 及行入門口前都預備咩銀行要睇既文件? 這在買樓003再解。

 

做好少少人工又等債基收下息賺到第二間樓之首期,幾年後再部署買第三間樓。買第三間之關鍵是第一/或二間其中一間要轉正出租用途,令其租金收入提供下次按揭借錢的借貸力,那就一個人可上三間樓。大家明白上三間樓最難反不是工資,因為只要文件配合問題。在新按揭政府下,最需要還是親人「人頭」買樓。

 








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