諗Sir你好. 本人將會上12月收息101, 之前已經看了不少個案分享,驚覺走了不少
寃枉路, 希望撥亂反正. 本人正開始計劃收息之路, 感困惑, 希望諗Sir給點意見.
收入/支出:
本人40歲, 算是高管, 年薪150萬 (正職+part-time工作) , 但位置正職不穩, 可能一
至兩年後其中一份高薪正職沒有而只剩餘 part-time工作, 估計此時只餘年薪60萬
.
老公44歲, 也是高管, 年薪100萬, 正職穩定,
有1子1女, 四大長老健在, 每月支出共13萬, (約157萬一年).
支出明細:
1子1女學費12,000 X12 = 144k一年(香港學費);
自住樓供款 = 42,000 x12 = 504k 一年
長老支援費 = 43,000×12 =516k 一年 (已包括長老生病,每月支付 25k ~30K醫藥費)
保險=14,500×12 = 173k 一年
其他支出:20,000×12 = 240k 一年
如果子女4年後到英國讀書,他們的支出大約需要每月8萬, 80,000 X12 = 960k一
年(英國學費),支出會由每月13萬, (約157萬一年)升至每月20萬, (約240萬一年)
資產/負債:
[1] 自住樓 – 跑馬地3房, 市值2000萬, 欠262萬, 供款40K, 供期剩餘5年
(想做轉供,20Mx40%-2.7M, 收回現金530萬 (銀行已經approved),但要再供30年)
[2] 收租樓 A – 跑馬地2房,市值830萬, 欠425萬, 收租18K, 供款也是18K,我和姐
聯名擁有,剛做轉供,8.3Mx50%-2.5M=1.7M, 我收回一半現金85萬,供期30年
[3] (已經賣走) 收租樓 B – 跑馬地1房,市值800萬, 今年剛賣走,收回現金5M
現金/債基
二人現在現金/定期約400萬, 如果自住樓做轉供,會再多530萬 = 930萬
債基約600萬, 沒有槓桿 (暫時微虧3%)
(現金/債基已經包括賣收租樓B及轉供收租樓 A所得)
債基明細
1) VALUE PARTNERS GREATER CHINA HIGH YIELD, …..400萬 (暫時微虧3%)
2) JPMORGAN MULTI INCOME ….. 100萬
3) ALLIANZ US HIGH YIELD CLASS, …..100萬
問題:
因為長老生病,子女又想4年後到英國讀書,我想利用這些資金做好準備,
如果自住樓做轉供,會再多530萬, 現金共 930萬,
可否用200萬買英國樓收租,剩餘730萬投資債基,如美國國債,應該怎樣投資
才有10~12萬月入利息?
請問我買的債基可以繼續持有嗎? 有沒有要賣走的?
謝謝諗Sir指導,祝生活愉快
學生 敬上
answer:
近年經濟下行,受影響唔單止你份工,你係銀行得到的投資意見都會因經濟環境而變。Oh….我的投資意見不是因我個人而設,而主要關經濟事? 這因銀行銷售人跑數難,在生意少了而銷售目標(Quota)不變下,唯有叫客買密些又或每張單「食深些」。就如讀者現金1500萬唔夠,拎接近三分一買隻VALUE PARTNERS GREATER CHINA HIGH YIELD,此機會成堆內房債,下圖指出其十大持有債券,唔知讀者識得邊間公司? 只係一個好無良心既人先會叫個客大注大注錢放入去。
上述VALUE PARTNERS的持有債券評級,BBB評級的,只1.1%,近3成冇評級而54%只BB級。希望讀者在12月收息101課料足精神聽聽正確的債券基金選擇方法是什麼。
近日傳出內地信貸爆破的消息,由於資訊不夠透明及筆者自己無本事找到真資訊的原因下,我們只能對傳言半信半疑,然而阿里巴巴再到港上市的消息,令筆者確信不少內地企業急需靠香港上市圈錢。大家明白近半年在港上市的估值都偏低,氣氛唔好。阿里具國際知名度,每每卷棍節都破記錄做網上生意,為何選取此等差時機上市呢?
估計1: 是不是馬雲退休後部份股權轉手了,新主對公司無感情只想不問價圈錢? 為何圈得咁急?
估計2: 是不是唔想浪費之前用了的上市費用? 快手攪埋? 然而阿里咁大間公司,費用濕濕碎
正因如此,投資人更應避免投資過份集中在內地債及內房。至於讀者舉出的其餘兩隻基金是股債基金,收佣較高,在此不談。
筆者提倡的基金評級較高而利用槓桿去收高息。讀者選取收息的基金主打不槓桿但買垃圾黎收息。
近月證監去過兩間銀行,其中身痕銀行的Sales因短時間內幫個客由基金的港元版再轉基金的美元版再轉基金的澳紙版又轉基金的紐紙版,賣野好似攪到環遊世界咁,「餓」到連基金轉幣值那1%佣都照殺仲要做到咁出面,呢鑊唔知使唔使釘牌。筆者在此敬告各舊同業,你博命為銀行sell野一旦出事,銀行絕對唔會保你。就當牌可保住但在證監查牌期間,你個牌係甩唔到轉唔走去另一銀行。公司就會睇準此時摔爆你,或比全Department既「屎」你食。一旦你無利用價值Termination letter就會到,到時你做唔返同行(業)就Uber見了。當然揸Uber都可以係種解脫,總比過著「唔係客死就係你死」既生活。
跑馬地樓一般跑輸大市,但這不急,可以後解。
債基收息可在香港可在國外,先講讀者原組合可全賣,執好自己個組合後再觀察半年,認為收息穩定後再學好點將部份資產轉到海外,此為不少中產要做好的環節。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
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只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
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1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
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策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙