你好，
我最近苦惱應否買多間樓作投資，希望諗Sir指教下。
小弟已婚37歲，月薪5萬，太太月薪1.8萬
2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓
按9成，現尚欠按揭約270萬，現樓價巿值635萬
現持有現金95萬
有小孩一個
問題:
應以什麼投資策略去增值？
怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓，用太太名可否做到按揭？
知道老師認為將軍澳沒投資價值，那應買何區樓?
投資股票收息較適合嗎？利用IB去投資按出黎既錢適合我?
十分感謝老師寶貴時間，先祝老師生意興隆
ANSWER:
一些人曾受惠於政府政策，大家要明白，好似讀者就是一例，靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會，400萬樓上足九成，令細價樓爆升，將軍澳樓當年可能只付30-40萬首期而現時放賣回錢635-270 = 365萬，即將原本幾十萬首期賺翻了十倍，這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難? 如果唔係搬屋難? 一個打工仔有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐? 通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值，政府為解決問題就濫發錢，你買樓就是借錢變相沽空銀紙。
不少港人明白此理，即主旋律無變，就會明白為何要買樓。若買中好區份，會比將軍澳升得好。若買中獨特間格，升幅又再比區份好緊要。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境。這在近2000篇免費個案解答內提過幾次。所以importance of location不只說區份，而是就近你的location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好，因為一區內總會搵到很多fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要，因為同一間格又同區的，一賣左好難返第二個，咁講佢咪最盡只做到一個客生意?
這幾年發展商狂建細單位，然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本blog發問個案的人，或看倌你: 都是有能力的! 沒能力的筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房，因此九龍區平民三房，在2017-2019年筆者都說可買。現在買未算就太遲，但買左既學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可，有些新界地方客源唔錯，屋苑條件也利佢上升，這選取單位過程在買樓001/003已授。
讀者行「一拆二按爆八成」，即可將635萬之80%-270 = 238萬套出。由於夫婦其中一人已無樓，就可八成高按揭上會。238萬新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住，又得，更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法，要理解。
買樓後淨幾十萬，加手上95萬，同意可做些投資，利用IB網上買REITs或債或ETF收息，筆者認為屬睇就容易，做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返黎求助既個案，大致是:
- 不明白怎研究一隻股份之market depth，買左投資物但慘放唔出被套
- 跟人買想抄功課，但不明白投資物本身是什麼，見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢? 有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的
- 未明交30%股息稅
- 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股，更或衍生物，一些基本如提存錢都未懂就買，最後又要筆者同事幫手應下執手尾
筆者自己不會存多錢入IB，戶口不會超20萬美金，原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計，如果想學新野又挑戰自己，可以一試。
筆者認為讀者後生幾件事都可試，你可以聽筆者講邊件事我認為好，筆者亦會同時叫你幾年事都試可，因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確，就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基，留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐，15%息同意唔少野，但不少收息101的師兄師姐已收了，反正派息一個月都成$6250，收息101的學費只$4900，你若唔同筆者make a deal，當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開，default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得! 所以投十萬HKD入去可以了。你自己選些美股買，或者睇睇報紙有邊個美股專家，能予精準貼士。
今晚就係11月收息班的第一課，由於上個月不少朋友因交通問題無黎，今晚會很爆。佢地最快12月10日收第一次息。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
第一至六堂 (網上修讀)
選取直債之步驟、近日值得買的直債評論
那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨?
怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息
本網提及的債基疊增年10%的收息方案
直債或債基去出入賺價點做?
實例解說買債必知點
股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!
比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?
經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人?
槓桿水平的適當安排及正確買入機制
點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?
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第七至八堂 (網課教授入市策略)
800萬收息倉內容展示
新加坡離岸投資戶
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Cover-Note 10-30%方案介紹
即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)
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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**
收息101(TEDV100)課程安排：
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
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上課地點為尖沙咀
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-06-15(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-06-22(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-06-29(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
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． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–