應否買多間樓作投資? #1942

你好,

 

我最近苦惱應否買多間樓作投資,希望諗Sir指教下。

小弟已婚37歲,月薪5萬,太太月薪1.8萬

2012自己名買入將軍澳兩房自住私樓

按9成,現尚欠按揭約270萬,現樓價巿值635萬

現持有現金95萬

有小孩一個

 

問題:

應以什麼投資策略去增值?

怎利用近日新政策便利去如按多買一間收租樓,用太太名可否做到按揭?

知道老師認為將軍澳沒投資價值,那應買何區樓?

投資股票收息較適合嗎?利用IB去投資按出黎既錢適合我?

 

十分感謝老師寶貴時間,先祝老師生意興隆

 

ANSWER:

一些人曾受惠於政府政策,大家要明白,好似讀者就是一例,靠政府2012年扭曲按揭政策只讓600萬樓上足八成會,400萬樓上足九成,令細價樓爆升,將軍澳樓當年可能只付30-40萬首期而現時放賣回錢635-270 = 365萬,即將原本幾十萬首期賺翻了十倍,這只有槓桿幫到你。如果唔係賣自住樓難? 如果唔係搬屋難? 一個打工仔有幾可會坐住個槓桿物單邊買咁耐? 通常你買股票贏粒糖就走。大賺是因銀行貶值,政府為解決問題就濫發錢,你買樓就是借錢變相沽空銀紙。

 

不少港人明白此理,即主旋律無變,就會明白為何要買樓。若買中好區份,會比將軍澳升得好。若買中獨特間格,升幅又再比區份好緊要。選住宅就是間格>屋苑>區份>經濟大環境。這在近2000篇免費個案解答內提過幾次。所以importance of location不只說區份,而是就近你的location究竟有否同一類型單位取代到你。經紀同你講邊一區好,因為一區內總會搵到很多fit盤比到客人你。但他們不敢說間格更重要,因為同一間格又同區的,一賣左好難返第二個,咁講佢咪最盡只做到一個客生意? 

 

這幾年發展商狂建細單位,然而有能力的打工仔都想搬三房。你睇筆者本blog發問個案的人,或看倌你: 都是有能力的! 沒能力的筆者自沒緣認識。很多個案都不約而同問點換三房,因此九龍區平民三房,在2017-2019年筆者都說可買。現在買未算就太遲,但買左既學生都步入收成期。當然預算不夠換新界三房都可,有些新界地方客源唔錯,屋苑條件也利佢上升,這選取單位過程在買樓001/003已授。

 

讀者行「一拆二按爆八成」,即可將635萬之80%-270 = 238萬套出。由於夫婦其中一人已無樓,就可八成高按揭上會。238萬新錢夠上700-800萬新界三房。或者自己住三房而原本兩房借比朋友住,又得,更符合換樓客需要。當然借比人的法律風險及安全做法,要理解。

 

買樓後淨幾十萬,加手上95萬,同意可做些投資,利用IB網上買REITs或債或ETF收息,筆者認為屬睇就容易,做可以自己DIY試試。不少用了IB買股但返黎求助既個案,大致是:

  1. 不明白怎研究一隻股份之market depth,買左投資物但慘放唔出被套
  2. 跟人買想抄功課,但不明白投資物本身是什麼,見人買就買。最大問題還是買了應當幾時走呢? 有否實在方法因應市況判斷。用得IB的很多人是用電腦駁入去利用程式決定交易的
  3. 未明交30%股息稅
  4. 連香港證券行都未用過就開始投錢去美國券商買股,更或衍生物,一些基本如提存錢都未懂就買,最後又要筆者同事幫手應下執手尾

 

筆者自己不會存多錢入IB,戶口不會超20萬美金,原因是2008年倒閉的券商為數不少。如果是血汗錢為何因平佣而選擇唔安全的地方? 該系統只要為富有經驗及常做交易的投資者設計,如果想學新野又挑戰自己,可以一試。

 

筆者認為讀者後生幾件事都可試,你可以聽筆者講邊件事我認為好,筆者亦會同時叫你幾年事都試可,因為你眼見印象好過我開口勸你。只要道理真確,就可重複驗證。約150萬現金其中60萬投入債基,留在香港的銀行月月收息。買例如美國國債為主的B餐,15%息同意唔少野,但不少收息101的師兄師姐已收了,反正派息一個月都成$6250,收息101的學費只$4900,你若唔同筆者make a deal,當然可自力搵方法。至於IB可以去開一開,default mode要埋槓桿吧。由於美股買一股都得! 所以投十萬HKD入去可以了。你自己選些美股買,或者睇睇報紙有邊個美股專家,能予精準貼士。

 

今晚就係11月收息班的第一課,由於上個月不少朋友因交通問題無黎,今晚會很爆。佢地最快12月10日收第一次息。

 








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