你好諗Sir:
本人是2018年買樓001、買樓003、收息101、及收息103的學生. 有以下問題想請教諗sir.
本人35歲, 單身, 無父母幹，家中主要經濟支柱，現租住單位HKD18,000/月 一家人住，本人經營一小型市場推廣公司已六年.
以下是本人資產分布：
1） 在上你堂之前，本人買下物業太子單幢樓53年樓齡，實500 呎，市值HKD5,500,000，2018年6月本人名下首置買入，同另外四位朋友夾份買(知道錯誤投資，但至少租金收入HKD12,800剛剛補貼按揭），現在爭銀行2,860,000左右，只想兩年後盡快賣出 [租金收入全數ATM transfer 入本人銀行戶口］
2）大圍美松苑車位一個，市值HKD1,460,000，沒有借貸，同另外三位朋友夾份買，每月收租4600左右，2018年11月買入 [租金收入全數Autopay入本人銀行戶口］
3）MPF HKD260,000
4）現金及股票總值約約HKD1,400,000，股票方面，主要集中一些潛力增長型股票如，敏華控股(01999）、吉利汽車（00175）及金界控股（03918)
5） 每月個人收入HKD60,000 -90,000不等, 每月大概儲HKD20,000至35,000.
因為家庭負擔越來越大，要負擔父母支出，又考慮到將來萬一結婚建立家庭的開支，知道自己要好好計劃財務. 有以下問題想請教諗sir:
(附加一些資料：本人過去稅務入息紀錄不足以做八至九成按揭，知道做生意較難借低息貸款，現在終明白到槓桿的重要性，之後會做一個交足稅的市民，我有一位老闆朋友下個月開始幫忙每月出糧俾我，希望做返好一些紀錄，亦明白至少需六至七個月時間.)
- 本人算是進取型，缺點是比較衝動， 了解第一投資單位決定是錯誤，因樓齡太舊，升值力有限， 當初買來是想做劏房，但後來投資朋友各有不同意見，就決定唔劏，現只希望盡快到期可賣掉。在等的同時，我想準備投資第二物業，你建議我應該在香港或海外作投資，因為家人中只有我一個名可以用, 而我首置物業嘅名額已經用咗，媽媽是家庭主婦，沒多積蓄，亦不方便用爸爸名字。
- 若你建議香港，你會建議投資還是自住? 是否投資較好 — 因為本身做生意需要多些流動資金?
- 我可擔保媽咪去買第二物業嗎? 最理想應該怎樣做可以按到最多投資第二物業? 最近六個月至十二收入應該至少有多少呢?
- 2. 理想希望五十歲左右可以退休, 但知家庭負擔較大, 生意方面今年尾已穩拿一些重要客戶， 望可再提高整體收入來源，除此之外，有何其他建議進一步提高資產増值及被動收入來源呢?
諗Sir, 謝謝你的建議!
ANSWER:
打工仔欠缺股東糾紛經驗，夾份一齊投資問題大，加上已有報導講過所謂「朋友」其實是串通的，根本是個局，詳細就唔講啦網上自找已行。另外選取工商廈是由生意角度出發，住宅用家勿認為選住宅同工廈類是同一標準。
讀者試過夾份買住宅，夾份買車位，買股票，過後仍要詳盡來信，看來對於中年想穩定的人，究竟財務上有那些路不要走，讀者經驗已告知大家一二。
想靠炒股票去彌補長大不斷增加的開銷，未開始已註定失敗。萬一你一開始炒股票大賺，手頭鬆了洗費上升，可幸股票市場不能長贏，更每隔幾年大跌一劑，最終肯定會炒極都唔夠洗，心理壓力大了又影響炒股，負性循環下去，結果自爆。
夾份買樓用了首置名，利潤最好都只等四份之一，試過後讀者明白了。至於咩樓才利按揭易借易提價賣，已在買樓001授予讀者。下站再出發，如讀者有朋友肯出糧比佢，當AUTOPAY月入80K，單人借貸力盡計為80000/10000*50%*2.59 = 1036萬。留意自己要做些準備，萬一朋友話當日出糧是為你取得銀行貸款之把戲，究竟如何應對? 本blog七成時間講實務，旨在啟發大家執行上要思考的問題，只留三成時間講什麼睇升睇跌定區份。錢只會認把實務做對的人為主子。
800萬樓八成上會，讀者係做得到。首置因上次買樓沒有了，加上如支票出糧都只做到八成，AUTOPAY才可談九成上會，但讀者已買過樓九成應無佢份。當買800萬樓借640萬，月供640/259*10000 ~ 2.47萬/月。如將單為用木改成學生宿舍，三房變六個人單位，平均就當每間只收6K/月，租金就絕對夠供。若一個人生活，可留間大房比自己住，當免費住屋都仲得!不過讀者起碼都月月搵到5-8萬，應該唔會咁「虐待」自己吧。
未係香港置業，暫不要考慮海外樓。香港如只當一個賺錢地方，利用低稅率賺完即走，係無問題的。由於唔少人要搵錢，阿里巴巴要上市，所以香港仍要住人的。至於擔保阿媽買樓，可以，例如買返上段提個間800萬三房，代價是阿媽及自己借貸力各少640萬，即「雙計」。當然阿媽應已退沒收入，比人「雙計」係冇問題。
最後有資金淨，買股收息? 不了。一隻比亞廸盈警，加中國銀行同REITs相繼下跌，這夏天恆指雖只少跌但令人心理負荷大。一邊話要走資，另一方面又想趁好消息低吸但中伏，在整個香港心理負擔沉重的時間，不專業買股的人，投資成績比失業者更業餘。
美國下年進入大選年，加上買升或買跌的投資物獲很大流通量，很少出現跳價大跌。下到第一隻是倍於金價升幅的ETF，即例如金價行一步，佢會行七步。2019年初只$12左右，見高位$45價現回至$31.12。近日已突破向上，相信再橫行埋過年金價有好消息。同學可報12月的收息104班或照報12月班，但可到我們佐敦教室即睇VIDEO，時間大家夾可將就，學左再講。拉下有104課程的內容及報名方法。
另外煤炭是trump的政策股。之前鞅總統唔比燒煤，現在解禁。除了6厘息派之外，價由年初$32升至而家$45，呢個就真係賺價又賺息。買美股可以有賺價之可能，除了高息，但風險要冒多一點。
只想賺錢而不想價格太波動的，就用收息101的債基。B餐同新E餐等緊你，派息在12-15%年息。這是101與104課程之大區別。再下圖是101的新E餐，過去一年少波幅(2019 YTD升10.65%，2018升0.14%), 派息達年15%之效。讀者可起初少量投放(如只10萬HKD)，慢慢再加碼都得。筆者是教育而不在課堂SELL野，不用叫你多買及買大。讀者如將140萬當中20萬放同金價有閞的投資物，40萬放煤炭，80萬新E餐，派息已達80萬*15%/12 + 40萬*6%/12 = $12000/月。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $4280
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–