140萬派12K月息及跟金價上升之方案 #1941

你好諗Sir:

 

本人是2018年買樓001、買樓003、收息101、及收息103的學生. 有以下問題想請教諗sir. 

 

本人35歲, 單身, 無父母幹,家中主要經濟支柱,現租住單位HKD18,000/月 一家人住,本人經營一小型市場推廣公司已六年.

 

以下是本人資產分布:

 

1) 在上你堂之前,本人買下物業太子單幢樓53年樓齡,實500 呎,市值HKD5,500,000,2018年6月本人名下首置買入,同另外四位朋友夾份買(知道錯誤投資,但至少租金收入HKD12,800剛剛補貼按揭),現在爭銀行2,860,000左右,只想兩年後盡快賣出 [租金收入全數ATM transfer 入本人銀行戶口]

 

2)大圍美松苑車位一個,市值HKD1,460,000,沒有借貸,同另外三位朋友夾份買,每月收租4600左右,2018年11月買入 [租金收入全數Autopay入本人銀行戶口]

 

3)MPF HKD260,000

 

4)現金及股票總值約約HKD1,400,000,股票方面,主要集中一些潛力增長型股票如,敏華控股(01999)、吉利汽車(00175)及金界控股(03918)

 

5) 每月個人收入HKD60,000 -90,000不等, 每月大概儲HKD20,000至35,000.

 

因為家庭負擔越來越大,要負擔父母支出,又考慮到將來萬一結婚建立家庭的開支,知道自己要好好計劃財務.  有以下問題想請教諗sir:

 

(附加一些資料:本人過去稅務入息紀錄不足以做八至九成按揭,知道做生意較難借低息貸款,現在終明白到槓桿的重要性,之後會做一個交足稅的市民,我有一位老闆朋友下個月開始幫忙每月出糧俾我,希望做返好一些紀錄,亦明白至少需六至七個月時間.)

 

  1. 本人算是進取型,缺點是比較衝動, 了解第一投資單位決定是錯誤,因樓齡太舊,升值力有限, 當初買來是想做劏房,但後來投資朋友各有不同意見,就決定唔劏,現只希望盡快到期可賣掉。在等的同時,我想準備投資第二物業,你建議我應該在香港或海外作投資,因為家人中只有我一個名可以用, 而我首置物業嘅名額已經用咗,媽媽是家庭主婦,沒多積蓄,亦不方便用爸爸名字。
  • 若你建議香港,你會建議投資還是自住? 是否投資較好 — 因為本身做生意需要多些流動資金?
  • 我可擔保媽咪去買第二物業嗎? 最理想應該怎樣做可以按到最多投資第二物業? 最近六個月至十二收入應該至少有多少呢?

 

  1. 2. 理想希望五十歲左右可以退休, 但知家庭負擔較大,  生意方面今年尾已穩拿一些重要客戶, 望可再提高整體收入來源,除此之外,有何其他建議進一步提高資產増值及被動收入來源呢?

 

諗Sir, 謝謝你的建議!

 

ANSWER:

打工仔欠缺股東糾紛經驗,夾份一齊投資問題大,加上已有報導講過所謂「朋友」其實是串通的,根本是個局,詳細就唔講啦網上自找已行。另外選取工商廈是由生意角度出發,住宅用家勿認為選住宅同工廈類是同一標準。

 

讀者試過夾份買住宅,夾份買車位,買股票,過後仍要詳盡來信,看來對於中年想穩定的人,究竟財務上有那些路不要走,讀者經驗已告知大家一二。

 

想靠炒股票去彌補長大不斷增加的開銷,未開始已註定失敗。萬一你一開始炒股票大賺,手頭鬆了洗費上升,可幸股票市場不能長贏,更每隔幾年大跌一劑,最終肯定會炒極都唔夠洗,心理壓力大了又影響炒股,負性循環下去,結果自爆。

 

夾份買樓用了首置名,利潤最好都只等四份之一,試過後讀者明白了。至於咩樓才利按揭易借易提價賣,已在買樓001授予讀者。下站再出發,如讀者有朋友肯出糧比佢,當AUTOPAY月入80K,單人借貸力盡計為80000/10000*50%*2.59 = 1036萬。留意自己要做些準備,萬一朋友話當日出糧是為你取得銀行貸款之把戲,究竟如何應對? 本blog七成時間講實務,旨在啟發大家執行上要思考的問題,只留三成時間講什麼睇升睇跌定區份。錢只會認把實務做對的人為主子。

 

800萬樓八成上會,讀者係做得到。首置因上次買樓沒有了,加上如支票出糧都只做到八成,AUTOPAY才可談九成上會,但讀者已買過樓九成應無佢份。當買800萬樓借640萬,月供640/259*10000 ~ 2.47萬/月。如將單為用木改成學生宿舍,三房變六個人單位,平均就當每間只收6K/月,租金就絕對夠供。若一個人生活,可留間大房比自己住,當免費住屋都仲得!不過讀者起碼都月月搵到5-8萬,應該唔會咁「虐待」自己吧。

 

未係香港置業,暫不要考慮海外樓。香港如只當一個賺錢地方,利用低稅率賺完即走,係無問題的。由於唔少人要搵錢,阿里巴巴要上市,所以香港仍要住人的。至於擔保阿媽買樓,可以,例如買返上段提個間800萬三房,代價是阿媽及自己借貸力各少640萬,即「雙計」。當然阿媽應已退沒收入,比人「雙計」係冇問題。

 

最後有資金淨,買股收息? 不了。一隻比亞廸盈警,加中國銀行同REITs相繼下跌,這夏天恆指雖只少跌但令人心理負荷大。一邊話要走資,另一方面又想趁好消息低吸但中伏,在整個香港心理負擔沉重的時間,不專業買股的人,投資成績比失業者更業餘。

 

美國下年進入大選年,加上買升或買跌的投資物獲很大流通量,很少出現跳價大跌。下到第一隻是倍於金價升幅的ETF,即例如金價行一步,佢會行七步。2019年初只$12左右,見高位$45價現回至$31.12。近日已突破向上,相信再橫行埋過年金價有好消息。同學可報12月的收息104班或照報12月班,但可到我們佐敦教室即睇VIDEO,時間大家夾可將就,學左再講。拉下有104課程的內容及報名方法。

另外煤炭是trump的政策股。之前鞅總統唔比燒煤,現在解禁。除了6厘息派之外,價由年初$32升至而家$45,呢個就真係賺價又賺息。買美股可以有賺價之可能,除了高息,但風險要冒多一點。

只想賺錢而不想價格太波動的,就用收息101的債基。B餐同新E餐等緊你,派息在12-15%年息。這是101與104課程之大區別。再下圖是101的新E餐,過去一年少波幅(2019 YTD升10.65%,2018升0.14%), 派息達年15%之效。讀者可起初少量投放(如只10萬HKD),慢慢再加碼都得。筆者是教育而不在課堂SELL野,不用叫你多買及買大。讀者如將140萬當中20萬放同金價有閞的投資物,40萬放煤炭,80萬新E餐,派息已達80萬*15%/12 + 40萬*6%/12 = $12000/月。








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