給起步買樓及投資者的小建議 #1939

諗Sir 你好,

 

我一直有留意你於經濟一週的文章。 小弟28歲,希望能夠置業,首次置業,腦海裡有不少問題,望諗Sir能幫助。

 

單身,現時月入七萬,下年年中可以領取Housing allowance

 

有儲蓄習慣,加上屋企人協助,現在手上大概有500萬現金

 

想先買樓後放租,等未來三,四年再搬進去自住

 

或者不買樓,先買債收息?

 

如買樓,問題是:

應買 (A)一個大單位(三房,1000萬左右),還是 (B)先買一個較細的單位(兩房,700至800萬左右)。無論兩者都會選擇交通方便的地區

 

想法是大單位住一世,一勞永逸。好處: 細單位放租比較容易;供樓壓力會細一點。然而終有日細換大單位,未來大單位供應相對小,怕大單位樓價大幅度上升;蝕換樓時的手續費

 

不知道哪種方案比較適合我? 望指教

 

ANSWER:

讀者列出不少未曾置業者常考慮的問題,例如諗住後生買大單位會住一世,這顯然是想多了。不少人上年話買呢間屋打算住十年,要睇清一點; 誰不知兩年後又致電問換邊好。另外是傾向買交通方便的地區,留意單位升值不只看交通方便,屋苑的樓齡去到某一年期,會開始升得較爽。單位的間格有些特點,會易賣走同租出。同時交通方便有不少定義,不過如你買1200萬之下樓房,確實是5MIN步行到地鐵有著數。因為呢類樓既租客仲要返工,打工仔始終諗地鐵。但如你投資是選40K或以上月租值的,近地鐵反而唔好,租客一般想要靜一點。或者租客都係車出車入,唔想見到咁多人。

 

讀者睇樓方面實在要精進,而方向就是將「解像度」提高,不再流於「交通方便」這睇樓要求。另外選取樓房都唔係入地產鋪話「我想睇下800萬樓」呢類對答,應該是「屋屋苑的666實呎三房仲有冇盤呢?」你有準備而黎,經紀反而幫你認真做。當然再進一步,就是要探口風呢個經紀會出力幫你講低個價些少? 還是主力為業主維護? 買家通常是一deal過,經紀多數唔偏幫。買樓001將授法門扭轉此命運。

 

如有錢趁後生先買樓租出,日後結婚收回再裝修自住,此法可取的。原因一是買二手樓內含裝修先比租客用盡了,幾年後收番再裝修自用更抵。另外買樓賺錢是利用時間值的遊戲,即樓價格升主因錢幣隨時間增發,資產在銀紙多的時候會升值之原理,相反住的消費因素推升樓價不屬主因。由於通賬見效需時,讀者趁28歲早買更易見效。當然唔係人人都可未夠三十歲都弄到幾百萬係手,情況人人唔同,但樓上升的原理相同。

 

至於買樓收租,揸正需付五成首期上會。自住及首置而800萬樓價之下才可九成上。有些人因唔想放棄首置可九成上會此皇牌,報稱自住而偷偷九成出租,如做要先明解其中風險,同埋唔係多人做你就去做。另外通常呢類單位會收到什麼政府部門寄比佢既信,有些人點處理? 這些在買樓001有分享。

 

起首在樓市投資,都是寧要兩個細單位都唔好揸一個大。即要兩個700萬,都唔好買一個1400萬。在現時按揭政策,1000萬之下樓可按八成,即買700萬樓的業主日後如樓價升了,佢識方法既話就可將升的內含值用按揭套出,但由於1400萬樓點按都係低成數,升左只可按到少少,故700萬樓係更留歡迎。另一原因是兩間700萬可選留一放一,但1400萬樓只可選揸定沽。

 

至於讀者手持500萬,當然買樓唔會用哂。不妨拎其中100萬入手收息101的債基。體驗下債基真的有年派15%-20%息之能,如試到對版,一生受用,同時表示你儲到300-400萬,近乎唔使做。因為400萬的15%為年60萬派息,一個月有成5萬用唔駛返工,慳慳地都夠。當然小有小做,試到月月1萬蚊收息,都幫到唔少人。你10月買,11月10日就派息了。10日就知得定唔得,派息在銀行帳戶唔會講笑。








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