單身公屋小女子發奮向上 #1938

本人乃買樓001及003學生,拜讀了樓換樓、錢揾錢、收息論,及Homeblogger Youtube上無數視頻。

 

小女子公屋出身無父幹母幹,早年將積蓄投資到MBA教育,對理財卻一竅不通,曾作草率投資決定。近年轉行從事銷售工作才正式開始有存款,雖然遲了起步但勝在存錢和借貸能力都不俗,深信與其抱怨不如以認真勤力積極態度急起直追。目標於40歲前有2層樓,45歲前產生每年30-40萬被動收入,可有自由轉到較低壓工作。

 

今年34歲,獨生,單身,與父母同住公屋,乃家中經濟支柱。

 

月薪 5萬

年收入 80萬

儲蓄每年 40萬

現金 145萬

人民幣定期 24萬 (6年前買落4裡幾息,最近到期利息跌至2裡幾)

實體銀幣 10萬 (於最高位31美金買入,至今已跌價一半依然持有)

 

借貸力 66666 / 10000 / 2 x 2.59 = 8.633M

 

計劃如下:

 

1)購入大興花園3房或大2房單位,目標6百萬左右內按8成再租出。

供30年月供大概19-20K,租金16-17K,負現金流2-4K。

120萬首期加印花律師雜費現金145萬應該剛剛夠。按揭480萬用了55%借貸力。

2)以目前儲蓄數目應該可以於4年內存夠第二層樓首期。

媽媽家庭主婦今年60歲,爸爸有工作1萬多收入但已經67歲。假設按揭條例不變,若以媽媽名義買,自己做擔保人可以做到8成嗎?

此做法有什麼要注意?

 

3)正考慮是否將銀幣及人民幣賣出,合共34萬投放於債基。

若把未買第2層樓前的每年40萬儲蓄亦放於債基,假設10%回報:

(((340K x 1.1 + 400K) x 1.1 + 400k) x 1.1 + 400k) = 1.78M

此方案可加快於3年後足夠購買第2層樓,希望到時收入會有增加,令借貸力足以支持第二層樓按揭。

是否該忍痛放了銀幣及此時賣出人民幣?將大部分流動資金投放於債基是否合適?

 

小女子打算買第1層樓後報讀收息101及103班,到時候再深入了解收息運作。

公屋小女子上

 

answer:

筆者的課程會隨時間而更新,若讀者是近期學生,應知大興花園不屬筆者杯茶。當然大興都幾好住,唔算差,但能迎的客路唔夠多,而筆者當然為大家找尋精益求精的選擇。

 

一個無住宅既人,買樓被有樓既人擔保,九成上會就一定唔得,八成上會應該可以,建議大家做之前去香港按證再查證。故讀者用母親買樓的方略應可行。現時600幾萬仲可以買到三房,讀者要把握機會。追開筆者YOUTUBE CHANNEL應知,想「自殺」去九龍城區買studio單位/一房,想跑嬴去九意龍或一些新界好租屋苑買三房。屋苑好唔好租? 係我地落區睇過的辛勞成果,加上做開租務生意知道租客要乜,所以不便在免費文章公開。

 

讀者做開銷售,就當三年後收入未增加,佢都可以用買樓003借貸力由無變有之法,為自己第二收入產出合適證明比銀行,借到錢買第二間樓。當然供唔掂就唔好夾硬買,幾時都係。文件可以合規地整,但理財首要就是不好過份投資,投一個自己接受唔到既投資額。

 

人民幣已在收息課講過,唔買唔係因為睇跌,而是人民幣是受管制貨幣加上高差價,令投資人投資選擇少及一買就付了成100滴佣金。至於銀價近日上升動力足,下圖如懂看就明。所以讀者暫時可將銀持有。

再看金價同銀價的比(下圖),現在由高位回落至83.94倍,相信過去一年金價升了不少,仍會帶動銀價向上。金價同銀價之價格比一般維持在60x-75x水平(10年計),同意現在是金偏貴於銀。由於讀者資金及工資都唔算高,用番之前文章既說話:「就係窮所以先要買樓。」因買樓可助窮人擴大資產搵多個租客交租比你當儲蓄。

 

 

大家看看昨天個案,案主半億身家,筆者就無先叫佢買樓,反而叫佢將差既賣走了。對於30出頭的讀者而言,債基雖不保本但風險對此歲數人可接受,一年波幅多少於10%,2019年市差大部份仍有升幅,讀者可將資金投進。上圖展示2018-2019年其中一隻債基表現。2019年至9月尾升了10.87%, 2018年跌了1.13%,但年年都有息收。40-50萬投入可產出4-6千元月入幫補一下。








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