本人乃買樓001及003學生，拜讀了樓換樓、錢揾錢、收息論，及Homeblogger Youtube上無數視頻。
小女子公屋出身無父幹母幹，早年將積蓄投資到MBA教育，對理財卻一竅不通，曾作草率投資決定。近年轉行從事銷售工作才正式開始有存款，雖然遲了起步但勝在存錢和借貸能力都不俗，深信與其抱怨不如以認真勤力積極態度急起直追。目標於40歲前有2層樓，45歲前產生每年30-40萬被動收入，可有自由轉到較低壓工作。
今年34歲，獨生，單身，與父母同住公屋，乃家中經濟支柱。
月薪 5萬
年收入 80萬
儲蓄每年 40萬
現金 145萬
人民幣定期 24萬 （6年前買落4裡幾息，最近到期利息跌至2裡幾）
實體銀幣 10萬 (於最高位31美金買入，至今已跌價一半依然持有)
借貸力 66666 / 10000 / 2 x 2.59 = 8.633M
計劃如下：
1）購入大興花園3房或大2房單位，目標6百萬左右內按8成再租出。
供30年月供大概19-20K，租金16-17K，負現金流2-4K。
120萬首期加印花律師雜費現金145萬應該剛剛夠。按揭480萬用了55%借貸力。
2）以目前儲蓄數目應該可以於4年內存夠第二層樓首期。
媽媽家庭主婦今年60歲，爸爸有工作1萬多收入但已經67歲。假設按揭條例不變，若以媽媽名義買，自己做擔保人可以做到8成嗎？
此做法有什麼要注意？
3）正考慮是否將銀幣及人民幣賣出，合共34萬投放於債基。
若把未買第2層樓前的每年40萬儲蓄亦放於債基，假設10%回報：
(((340K x 1.1 + 400K) x 1.1 + 400k) x 1.1 + 400k) = 1.78M
此方案可加快於3年後足夠購買第2層樓，希望到時收入會有增加，令借貸力足以支持第二層樓按揭。
是否該忍痛放了銀幣及此時賣出人民幣？將大部分流動資金投放於債基是否合適？
小女子打算買第1層樓後報讀收息101及103班，到時候再深入了解收息運作。
公屋小女子上
answer:
筆者的課程會隨時間而更新，若讀者是近期學生，應知大興花園不屬筆者杯茶。當然大興都幾好住，唔算差，但能迎的客路唔夠多，而筆者當然為大家找尋精益求精的選擇。
一個無住宅既人，買樓被有樓既人擔保，九成上會就一定唔得，八成上會應該可以，建議大家做之前去香港按證再查證。故讀者用母親買樓的方略應可行。現時600幾萬仲可以買到三房，讀者要把握機會。追開筆者YOUTUBE CHANNEL應知，想「自殺」去九龍城區買studio單位/一房，想跑嬴去九意龍或一些新界好租屋苑買三房。屋苑好唔好租? 係我地落區睇過的辛勞成果，加上做開租務生意知道租客要乜，所以不便在免費文章公開。
讀者做開銷售，就當三年後收入未增加，佢都可以用買樓003借貸力由無變有之法，為自己第二收入產出合適證明比銀行，借到錢買第二間樓。當然供唔掂就唔好夾硬買，幾時都係。文件可以合規地整，但理財首要就是不好過份投資，投一個自己接受唔到既投資額。
人民幣已在收息課講過，唔買唔係因為睇跌，而是人民幣是受管制貨幣加上高差價，令投資人投資選擇少及一買就付了成100滴佣金。至於銀價近日上升動力足，下圖如懂看就明。所以讀者暫時可將銀持有。
再看金價同銀價的比(下圖)，現在由高位回落至83.94倍，相信過去一年金價升了不少，仍會帶動銀價向上。金價同銀價之價格比一般維持在60x-75x水平(10年計)，同意現在是金偏貴於銀。由於讀者資金及工資都唔算高，用番之前文章既說話:「就係窮所以先要買樓。」因買樓可助窮人擴大資產搵多個租客交租比你當儲蓄。
大家看看昨天個案，案主半億身家，筆者就無先叫佢買樓，反而叫佢將差既賣走了。對於30出頭的讀者而言，債基雖不保本但風險對此歲數人可接受，一年波幅多少於10%，2019年市差大部份仍有升幅，讀者可將資金投進。上圖展示2018-2019年其中一隻債基表現。2019年至9月尾升了10.87%, 2018年跌了1.13%，但年年都有息收。40-50萬投入可產出4-6千元月入幫補一下。
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