九成上會買800萬樓,點先供得掂? #1934

諗sir您好,

 

最近拜讀您的著作,自知庸才,希望可得你指教

 

本人31歲,已婚,有1個剛出世既小朋友

本人月薪30,000,公務員

先生收入月薪約28,000

現時租住家人的單位,租金連家用10,000

平均每月儲有20,000

本人與先生約有140萬現金及5萬 股票

 

由於本人沒有什麼財技,不太懂投資

因為小朋友出世,希望在5-6年後搬出,想有多一點空間,

請問應該如何運用手頭上的現金,該買入元朗的2房單位,還是放在其他市場收息?

 

ANSWER:

2019-20年住宅預測落成量(18區較前位置)

7513 大埔

6578 西貢

2567 元朗

 

再之前18-19年,九龍城區都係重災區。有知識有方法,自然知買元朗樓前要三思。

誠然,在之前文章有提,考慮一單位之升值潛力,間格>屋苑>區份>經濟大環境

即區份考慮比重不夠單位自身間格獨特性及屋苑考慮重要。至於什麼構成好屋苑因素? 什麼間格搶手? 面談再授。好似上週未有兩個買樓003的學生都順利買到樓投資,一間是620萬左右的北區三房,一間是900萬減到800萬餘的三房在沙田區。普遍業主反價不嚴重,施政報告出後變成不議價,但未嚴重到反價。筆者舊同事的地產公司「買樓易」,其代理作為客人的單邊代理,由於不代表業主只替買家工作,故會盡力同學生爭取平價買樓。

 

相反市面主流為雙邊代理,正常都稍偏業主,因大部份客買樓都只一間,但業主個邊幾間咁去放。除非客人識點提示代理(合法地),否則雙邊代理都係幫業主賣高價而令買家蝕底。「買樓易」行單邊代理制,幫買樓003舊生搵好野。就如筆者早年開立收息101課程,都是因銀行銷售人員越壞,我地學生越多。現在我們的工作,為改變傳統香港的樓市或投資的買賣模式,令買家得益。

 

由於是公務員,十年後月薪都是有限,就當大三倍都不比本BLOG很多有能的讀者之收入。因此唔識投資要學好佢、唔識財技都要攪掂,除非人工夠照,或選對投胎對象。買樓對讀者是好事,因手上無資產,樓是家人的。應該大家身邊都識到些香港人,只搵幾萬/月,但層樓幫佢賺幾百萬,這因為銀紙而家印到成街都係。數字上,就是香港的M3貨幣供應,比10年前大了3-4倍,而樓價只升了1倍餘。所以別再想什麼人工跟不上樓價升幅,現在大印鈔時代,人工同樓價關連性大幅降低。需說樓價由租金依託,而租金與人工有關。但君不見在港住宅租務回報率平均數,由10年前超4%跌到而家2.6%。都係個句:「正因為窮,所以要買樓。」

 

你如有2000萬港幣係手,雖同有錢都仲有距離,不過拎其中1000萬投入渣打恆大保誠東亞直債,收息101的學生都知未槓桿息都平均7%,收70萬一年已月月近6萬收入,那你就可開始考慮唔係點買樓。不少人試自己去渣打問,話點買渣打債? 又竟去問保誠經紀有冇保誠債? 結果如與虎謀皮,竟想從金融人手上買份靚回報既野,情況係點你可自己去試。不少人一心入銀行想投資儲錢,最尾個個買左份保險,點解!?

 

讀者及先生總借貸力為(30000+20000)/10000*50%*2.59 = 647萬。建議入手500-600萬樓一間,用夫婦其中一人名九成上會。至於買完借唔借比朋友住,自己決定。第一間樓供得咁上下,可將其轉正出租用途,例如收15K租,租金之七成可作借貸力便買第二間樓,如讀者借貸力會升至(30000+20000+15000*70%)/10000*50%*2.59 = 780萬。好似上文提及有個舊生剛入了800萬餘沙田區三房,佢真係九成上會,借700萬餘月供27K,然後將三房利用買樓003之方法少裝修成做學生宿舍去DOUBLE租金收入,收30K租(5間房每間6K租出),變相出80萬就搵人代供間三房。此做法只合較有現金者做,如只得80萬係手不宜去盡買800萬樓,買邊點做及方法在星期六開課的買樓003詳解。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室