太古城業主遇上的危機 #1935

諗sir 你好,將會報讀你的課程。平日閱讀其文,獲益良多,請賜教,先謝:

 

本人47,太太42,有兩個仔(7歲和4歲),有加拿大passport. 5年後希望小孩係嗰邊讀書,我們大人就未必可能搵到工。而且現在太太工作都可能有危機。

 

1.我月入90000,太太月入75000,每月支出87000(供樓23000,保險11000,學費18500,工人4500,其他30000)

2.聯名有一間市值1400萬嘅TaikooShing三房,仲有370萬,到2036年先供完。

  1. hkd50萬做左美元定期
  2. hkd100萬做左港元定期,2020年2月到期
  3. hkd130萬現金
  4. hkd29萬 盈富基金每年大概有hkd8700利息,賣晒其他股票,只餘2800,想重新出發

 

想請教:

  1. 如果做好配置,才令本金增加,被動收入增加?

2.知道買債券or 債基or ETF .不知從何入手,想投身PB,未夠入門800-1000萬,如何做到?

  1. 應該如何為經濟不景氣做準備?長期等太保守不能抗通脹,如果保本有息收捱過跌巿?好同意畢竟都升左十年

4.最近放寬買樓門檻,但未知應否入巿?係時候加按買多一層樓收租嗎?

5.有OCBC premier banking 離岸户口,如果配置hkd vs sgd?

6.另外,定期定額每月買REITS BONDS ETF, 不論上升下跌都keep住買,我應否都採用這種操作?

 

深知自己知d唔知d, 好希望諗sir 作出提醒指引,不勝感激!

 

answer:

是的,太古城賺價(1400-370)=1030萬。而讀者自己工作近30年都只係儲到300萬(50+100+130+29),計完都唔知講咩好。在濫發鈔年代,只顧埋首工作而不借他人之力搵錢,只會被政府套取你辛苦所得。

 

讀者如未試過少量買直債或債基,跟本唔使咁快開Private banking account(PB)。要知PB戶由較資深的經理負責,如果你係打工仔一個唔識投資又唔識deal,只會輸錢在不斷出入俾佣金之中。加上PB原意(講人話去理解),係方便某些人轉錢,為要面子而願花錢的人度身訂造服務,這對於十至廿萬月入的打工仔而言,若儲蓄真未夠唔使夾硬黎。讀者首步試好債基派10%呢件事先,其次趁仲可買樓,利用現時較寬鬆的按揭政策去穩健擴大本身資產。

 

不少人認為買樓大賺因為樓升得勁,此為錯的。樓市10年升了1倍幾,唔算多。真正賺錢是其高槓桿及強迫人地供樓變成大儲蓄此道理。人總是忽視自己每日從事之習慣,對每日儲十蚊、同事結怨、每天看書15分鐘這些事不作反思。然而每天保持做同一件事,時日過去產出之效果很大,供樓就是此一回事。讀者的弱項是時間不多,工作多10年已近退休。如不靠買香港樓槓大資產去脅持租客加快儲蓄,難度佢去英國會有人借咁多錢比佢? 難度新加坡租容易管一點? 不要因一時逆境而放棄香港樓,加上筆者唔見得讀者有咩能力可靠買港樓以外的事食鋪「大胡」,回文第一段已解為何吧。除非讀者同我講有白小姐獨家六合彩料啦…. 普通人將手上香港樓控制在三間或以下,利用ETF及債基去分投資海外,咁既配置就已足夠。

 

講買樓,施政報告後排隊買的,都是600-1000萬的樓。這世界總有人不自量力,只持80萬現金當首期借盡九成上800萬樓。這香港亦有不少人需要低稅環境去搵錢然後返老家,你香港長遠攪成點佢根本唔想理,所以一些基本住房較難受市場影響。有些人擔心供30年樓然後間屋被人「共產化」,講得出呢套大多本身不是業主。你本身在車上,就明白幾時都可以賣樓落車。供樓有幾可,一個按揭PLAN供足30年呢!?

 

論買債基/ETF,他比樓的好處是可隨時搬離香港,壞處是派息只可保持在近同金額,而唔可以收租咁隨通賬而升跌。至於槓桿,住宅提供的一向公認是高,達九成,但債基其實都可七成半,加上有乜時隨時射走債基去英國/避稅中心然後先買機票走人,仲要儲存地在著名銀行,而唔係令人擔心的證券行。至於債基提供15%年息,買美國國債為主。當然如新手可不槓那麼盡,收住10%年息先。買美國國債,就是為經濟不景氣做準備。2008年最終公用股都要在12月大跌,場內人心盡失。留意美國國債08年屬各種資產中最大升幅。

 

買ETF,香港的選擇少,美國的要打約25%dividend withholding tax,即係見到派8%既ETF,只收6%息左右。筆者偏向用ETF去倍化黃金的升幅,或對沖債基下行之風險,這在收息104已授讀者。至於除債基之外的收息物,首選REITs、嬰債。但買上述兩項投資物之前,請用好債基先。債基是基本步,REITs、嬰債是下一步。至於未有齊三樓者如收入夠,應入手500-1000萬港幣的住宅,買樓要夠耐先見效。買樓應該供,一來借了大量港幣你月供就等於沽空港紙,為何唔做? 然而一些價格變幅慢的投資物,REITs、ETF這些,不見得月供有何大幫助。除非閣下是沒有儲蓄紀律的人,這就是另一問題。回文已過千宇,到此為止。








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