諗Sir,
小弟及妻子40歲，薪金$53,000已扣強積金 及妻子薪金$14,000。有兩小朋友讀緊小二及幼稚園，兩個學費共$8,000。家庭開支及父母家用約$23,000,未計供樓及其他還款。曾上過諗sir不同的課程，本人於2016年10月買下九龍區老牌屋苑的兩房單位作自住用途，當時樓價為600萬，那時有二百四十萬在手，資金不多，為免之後不夠現金就轉，所以選了八成按揭，用了120萬作首期，30年樓按，連税項、佣金、律師費及少許裝修，總支出為170萬左右。每月供樓費用約$18,500，自知用得太盡。之後本來想用餘下金額來買債基。
但由於好勝心强，又喜歡買细價股及期指，不足一年已輸凸了，詳情不想再多說，最终我於2017年尾向一間銀行申請借貸约100萬償還用信用卡低息貸款的款項。每月還款額為17,000，還84期。自此經濟壓力不斷增加，入不敷支，卡數又再累積，一路只希望樓市再升話，可加按提早還款，從而減少經濟壓力。但後來發覺，就算層樓升之800萬，我也不能加按吐現，因800萬樓要鎖住有四成按金，所增值的200萬不能吐出，賣樓又要罰税，無奈何，只好等到今年2019年10月，過了3年，不需要交額外印花税，希望可放售樓還清債。可惜遇上社會運動，樓價開始回調，我諗不通，諗不到怎辦，求諗sir一救。
嘗試想了兩個方案，望諗sir 救亡。
㈠假設樓能放售800萬，把樓按及所有借貸清還，會有200多萬剩。用這些錢做九成按揭買一個$400多萬單位做學生宿舍，希望可提高回報作自己租樓住的補贴。將剩餘的款項做債基收12-15厘息。儲蓄多些錢再作打算。
㈡放樓後，分段買入債基收息，待中原指數回到150先買返樓。
㈢現住的地方有實用率530呎頗高，把它改為三房學生宿舍租出，自己再在外租住地方，但改建宿舍，可能又要用不少裝修費，真係山窮水盡，褲穿窿，相信未必做到。懇求諗sir，能有方案救亡。
萬分感謝!
重新人上。
answer:
山窮水盡既原因，就係想貪快，學人炒細價股及期指。如果看倌認為自己聰明，唔會好似讀者咁，那先祝你一帆風順。今次特首既施政報告真係救左讀者，將樓原本可按六成而家升到九成，變相讀者唔賣樓都可將鎖在樓的升幅套出。
方法是將聯名的住宅賣比夫婦其中一位，相信讀者咁既身世，都係將樓賣比老婆揸，等仔女將來點都好叫有個地方住。假設讀者而家間樓值750萬，用買樓003按爆八成的方法，此轉換令樓套出750*80% – 480 = 120萬，夠清哂讀者欠的100萬信用卡低息貸款，月月供少17k，應生活好過點吧? 至於按揭借多120萬攤30年，估計月供金額增120/259*10000 ~ 4.6k，用4.6k按揭供款去取締17k高息貸，諗都唔使諗就做吧。
施政報告除了令上車者可借得更多，另外如識做就可將間樓增值了的錢吐出。好似讀者用買樓003按爆八成之法，間樓增值了的200萬就可吐出。當然過程要找律師，要比印花稅，但如安排得早及好，那幾萬元印花稅都可省下。上星期都已提，此方法轉向有仔女有樓既業主埋手，拉佢地手上一票。不過讀者自身都搞唔掂，那就無法理佢個票支持什麼吧。
無儲蓄能力加上手痕既人，買樓有好處。有時零回報都未必係差事，好似讀者咁是負回報! 當然放在債基收息，年息10-12%，差出被動收入那怕只投1000萬月收10k，對不少人而言都好有幫助。然而讀者應將買樓排在主軸任務，係還清手上債後，未來3-4年積極將錢儲，夠100-150萬即利用中120萬做首期去新界買三房，我們在買樓003已傳達學生宿舍應點裝修才易租出，加上咩屋苑同咩間格方便做租值約升一倍的學生宿舍。本星期六就係新一班開始啦，儘管過去數月交通情況難測，諗sir既堂都照無終止，更有些黎唔到既同學去睇video學習左先，再可上番一次真人班次。
學生宿舍的裝修費唔貴，一般十鬆萬就可以，有些本身有物資可重用的，或可比十萬蚊更低。當然同學如購入間無爛裝修既樓，要預先比些少錢執一執，才可改為宿舍樣。上星期施政報告後，買樓易地房經紀助收息003舊生用600-620萬貫得三房，施政報告前陷於拉鋸，業主叫630萬而買家600萬都唔想出。施政報告後業主略減價2萬即成交。說明市場對樓市消息有輕量上升回應，但未致於亢奮升的向貢。
希望此刻讀者明白穩步而每月有錢袋的收息方案，才是令人邁向美好生活的做法。
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
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香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
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