諗Sir,你好！我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程，才開始知道理財是什麼。以往只注重工作，投資只靠保險和朋友介紹的agents，浪費金錢與時間，現年紀大了，不知能否還能趕得上，可在60嵗前退休，目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。
我和先生都是47歲，沒有小朋友。自己公司，平均每人報稅收入50萬一年。
資產
- 只得一個三房聯名自住物業，市值1600萬，上年轉按，尚欠860萬，每月供＄35000。430萬放在mortgage link 戶口。
- 另一個自用供滿車位，市值250萬。
- 上年用了100萬買了儲蓄保險，現金值這幾年也不高。上完你課後，才知道這是不智的決定。
- 現金及少量定期560萬。
計劃
- 200萬買债基，一半B歺丶一半E歺，10-15%
- 遲D樓市跌，打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足，所以會上001，看看有什麼方法解決。
- 因政局動盪，打算會買些金。
- 餘下，還未有打算實際計劃。
我知道我的計劃很粗疏，投資是初哥，諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝！
ANSWER:
自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢，及早準備要注意。理財第一步，先問自己幾成錢想博賺價，幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還，故回報不報但借據值錢的，因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的，如股票。股票大升建於對公司未來憧憬，虛無而上落快，可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的，此為本人2014年著作收息論之根本，由於已斷市未重印，在此重申一下。
投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢，但風險又是否你承受得起? 至於讀者，無仔女47歲，只可行穩。如想博再上一層樓，尤其此時不確定性高之情況，要有臨老訓街的打算。
樓可以買多一間，但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降，更何況老闆報唔足收入交稅，銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的，近日八成借已可上至800-1000萬水平，究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保，加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會，就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂，被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會，買樓後乜錢都冇淨個隻，筆者勸你好量力而為。
750萬樓選擇不少，上星期施政報告出後不少業主封盤，但促成成交不多，估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰，直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬，此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力，加上讀者已有860萬欠款在手，(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔，讀者夫婦每人工資文件最少六萬，才能成事。文件合規等佢出需半年，請留意。同時由於能借金額多了，跟買樓003去合規變大借貸力，能借出的現金現時倍增了。
至於淨400萬現金，可用債基。直債一條要20萬美金，對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合，港股更是環球市場中波幅更高的，要買都考慮美股吧。債基月月提供入息，讀者200萬可分段投入，同意B餐用美國國債為主，可以。新E餐用高評級外國公司債為主，亦可以。但很評級之債券，或用低評級加股票混合而成的債基，既收費高之波幅大，讀者勿像之前買儲蓄保險一樣，因未到收息101堂了解何為投資物好壞，而做錯投資決定。
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