47歲投資初哥買800萬樓? #1931

諗Sir,你好!我修讀了101、103和將會上001。上完你的課程,才開始知道理財是什麼。以往只注重工作,投資只靠保險和朋友介紹的agents,浪費金錢與時間,現年紀大了,不知能否還能趕得上,可在60嵗前退休,目標每月有8-10萬供樓、保險丶自用和照顧父母。

 

我和先生都是47歲,沒有小朋友。自己公司,平均每人報稅收入50萬一年。

 

資產

 

  • 只得一個三房聯名自住物業,市值1600萬,上年轉按,尚欠860萬,每月供$35000。430萬放在mortgage link 戶口。
  • 另一個自用供滿車位,市值250萬。
  • 上年用了100萬買了儲蓄保險,現金值這幾年也不高。上完你課後,才知道這是不智的決定。
  • 現金及少量定期560萬。

 

計劃

 

  1. 200萬買债基,一半B歺丶一半E歺,10-15%
  2. 遲D樓市跌,打算入一個600萬兩房單位出租。我們借貸力不足,所以會上001,看看有什麼方法解決。
  3. 因政局動盪,打算會買些金。
  4. 餘下,還未有打算實際計劃。

我知道我的計劃很粗疏,投資是初哥,諗Sir可否幫忙比D意見。謝謝!

 

ANSWER:

自己做生意很多時唔夠齊文件去借錢,及早準備要注意。理財第一步,先問自己幾成錢想博賺價,幾成錢想穩收息。收息物多靠貸出物品而終有日歸還,故回報不報但借據值錢的,因意味有日可憑證收回本金。賺價物是投於一概念才可快令價格倍化的,如股票。股票大升建於對公司未來憧憬,虛無而上落快,可大賺。亦因此無投資物是收息及賺價兩邊利的,此為本人2014年著作收息論之根本,由於已斷市未重印,在此重申一下。

 

投資絕不是每日問著:「究竟買乜可賺錢。」誠然不少投資物都可賺快錢,但風險又是否你承受得起? 至於讀者,無仔女47歲,只可行穩。如想博再上一層樓,尤其此時不確定性高之情況,要有臨老訓街的打算。

 

樓可以買多一間,但大手入就不必了。人到45之後借貸力會下降,更何況老闆報唔足收入交稅,銀行借錢唔爽。完買樓003後用方法重塑借貸力是可以的,近日八成借已可上至800-1000萬水平,究竟讀者應否拆老公老婆是但一個名出黎再八成上會? 看法應該。原因一是讀者只560萬現金+100萬儲蓄保,加上一樓在手咁既陣想充裕活到終老應不能。二是當買750萬樓付150萬首期上會,就當買後跌讀者仲有成近600萬現金去頂,被銀行CALL LOAN焗賤賣樓的機會不大。相反如閣下用盡80萬現金九成上會,買樓後乜錢都冇淨個隻,筆者勸你好量力而為。

 

750萬樓選擇不少,上星期施政報告出後不少業主封盤,但促成成交不多,估計業主同買家同減價面將進入拉鋸戰,直至香港政經霧霾消除可會扳回一城。750萬八成上即借600萬,此借貸力需600/259*10000*2 = 46K人工作借貸力,加上讀者已有860萬欠款在手,(860+600)/259*10000*2 = 11萬2千的月入才能負擔,讀者夫婦每人工資文件最少六萬,才能成事。文件合規等佢出需半年,請留意。同時由於能借金額多了,跟買樓003去合規變大借貸力,能借出的現金現時倍增了。

 

至於淨400萬現金,可用債基。直債一條要20萬美金,對於讀者而言都係唔好。至於股票之高波幅對於47歲人不適合,港股更是環球市場中波幅更高的,要買都考慮美股吧。債基月月提供入息,讀者200萬可分段投入,同意B餐用美國國債為主,可以。新E餐用高評級外國公司債為主,亦可以。但很評級之債券,或用低評級加股票混合而成的債基,既收費高之波幅大,讀者勿像之前買儲蓄保險一樣,因未到收息101堂了解何為投資物好壞,而做錯投資決定。

 







 


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