施政報告後樓市何從? #1929

諗sir你好!

本人一直支持你youtube channel, 最近人心徨徨,令人迷惘。 希望可抽時間同小支持者傾一下,令我有啟發

 

本人37歲住在九龍區三房1600萬, 欠銀行430萬

新界兩房一間,估價有800萬,欠銀行370萬

加拿大有屋,應值400萬港幣有按揭220萬收租10000餘每月

 

我個人做生意,現時無咩錢賺,暫時唔蝕頂住。

太太工作穩定,60000月入

有一個小朋友遲下會過加拿大讀書

 

早前賺落現金300萬左右,唔再買股票,錢已蝕。對你提及之債基興趣濃厚,應否轉樓為債?

 

另外收入減少,需準備更多現金流,請問點去增大?

祝生意越做越大!

 

ANSWER:

堅守崗位,接照原先之步伐,難關逐漸會離去。這幾天「銀行停做按揭至下年初」的消息終浮面,其實打從八月內部已通傳叫同事謹慎接case,比往年10月初早了不少,估計銀行不想因賺個些少而面對樓市下行風險。讀者作為生意人借錢平時都比打工仔難,而家更難! 係時間想想點重構個人借貸力,為下一個好時節做準備。

 

如果老闆不規則咁係公司拎錢比自己加上無糧單,銀行唔會接受此等證明。如做正出糧自己要打薪俸稅及供MPF,故一些老闆會派息比自己當出糧。當然出糧如月入不過三萬,基本上無咩薪俸稅要交。君見一個人年收入36萬,個人免稅額約15萬而頭三個稅階已15萬,淨低6-7萬打17%稅,加埋打足頭三個稅階要比7-8千,共2萬餘稅款相信財爺免稅則好用盡。所以話唔少人鐘意月入三萬餘,就係咁解。

 

1000萬之下樓如加按只可五成,但昨日施政報告提到新買可借八成,那不如老婆買老公間樓,順便慳埋稅。800萬樓首期可借九成,即老婆先拎80萬作首期借720萬,月供28K。買賣後找返欠銀行430萬條數,夫婦即套[ 800(*賣樓所得)-430-80萬(*原本拎的錢)] = 290萬。估計樓市呢幾個月有得彈,話唔定等一月做估價可高於800萬套得更多。至於咁做點慳稅,我地課買樓003有班在月尾有授。

 

1600萬樓就當有樓或冇樓既人買,都只可按五成。所以九龍區三房套到1600萬*50%-430萬 = 370萬。結論是讀者1600萬樓可按五成得370萬,800萬樓按八成得290萬,即係樓價差一倍但在新按揭政策下800萬樓可按出黎既錢比率高很多。所以500-1000萬樓的業主較易將樓市升吐套作現錢,此類單位更抵買更有投資價值。你睇返筆者的真。樓盤傳真YOUTUBE節目(Channel: homeblogger hk) 節目,都成日提呢類500-1000萬樓。2000萬之上的樓唔好掂,有「人頭」既寧願拆三間600萬。單房及STUDIO唔好要,政府將提供很多細單位及過渡性房屋。

 

 

讀者太太人工60K,可支持供款28K。至於讀者收入可準備文件去展現出來,用讀者名把1600萬樓按應可做到。昨日施政報告,尤如將樓市內蘊藏的錢派比業主,你話尋日全香港業主人人收多百幾二百萬係手,條氣係咪順左? 但上車價就由400萬估計會彈至600萬左右,未上車既人就要用更貴價買樓。只會令業主同非業主兩批人更兩極化,早前政府提議學費津貼,都係對準有小朋友有樓呢批中產,要支持政府既一早支左。未支持既…而家只係得呢批人有機會肯坐低同政府傾。

 

除了按揭,我們談走資。近日多了人查詢買債方案,主因賣了樓又唔想放CASH被通賬貶走內含值,亦想有債的方便只消一對簽名就可將錢打走。債的波幅少加上憑獨有編碼獲世界認証,加上可存在銀行而唔係只可放證券行,減低了證券行倒閉而令人TOTAL LOST的風險。一些如渣打或匯豐發的債年息5-6%都有既,有些亦可做槓桿保住本收10%年息。當然買大銀行的債要承受溢價,亦即同素未謀面既人買預左被開高不少價。請到課堂攪清先去做,勿出事後想筆者在收息101課同你執返手尾。

 

樓讀者應已買夠,加按埋借貸力應已用過1000萬,計埋加拿大樓已有三間,不應現時再買。相反債最差是槓桿比率差過住宅、或保險,但債可很易將存倉批去其他國家,此為保險及樓房之不能夠。大家往後成為世界公民,要多考慮資產能隨時買賣及調撥之流動性,遠比賺定唔賺更重要。債分直債同債基,直債到期保本,一年/半年派一次息,20萬美金一條入場門檻較高,收益未槓桿前約5-6%,槓後可10%。債基不保本,月月派息,10-50萬港幣都可開始,收益槓桿後可達10%年息-25%年息都可以。

 

不少人認為收成20%息的投資物風險很高,那就為大家展示下過去一年債基B餐的波幅,年初至今升了10.57%,仲有息派。2018年全年跌1.13%,2017年全年升4.8%。其實香港人對風險看法一向被扭曲,認為買匯豐收息好穩陣,認為好股票長放一定升番,其實股票只可HIT AND RUN(即賺完就走),重心資金有人選投放在海外買債收下息。

 








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