諗sir你好:
本人40歲，太太37歲，育有8歲小孩。本人月入$100000，太太$30000，兩人現有200萬現金，加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位，現供淨$150萬，市值大約$1000萬。
家庭總開支大概$80000，包括養車和工人$10000，保險（住院，危疾和人壽儲蓄）+ 供基金儲蓄保險佔$10000，供樓佔$13500，小孩讀國際學校洗費$23000，稅+旅行$10000和（食，日用品，電水媒，其他）$13500。
現在計劃以我媽媽的名義，兩人作擔保買入3房單位收租代供樓，心儀的其中一個單位大約900萬，租值25000，想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋，1自住2收租，應該買2間細屋嗎？應該買外國澳紐樓或應投資在香港？因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。
現在樓市熾熱，作大額投資買入大價樓，是否太冒險？大師對樓市有何看法？抑或投資其他基金？
謝謝
answer:
便宜唔係一個買入之原因，所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你，可隨時變現，最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買，留意未來因素差才令樓價跌，價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬，現只借了150萬，表示還有不少借貸力未用。
但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成，因借得盡令人心理負擔重，在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈，錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150 ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務，加上人工證明要齊文件先算，所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減，及工資點證明或如何預先準備工資去證明，這在買樓前應早準備好，而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。
上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的，同時知道了他人如人工加減多少，買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險，在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸，買家借貸力會提高不少，同時樓價都比平時提升了不少，這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資，尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。
原因一是此價碼一般為平民單位，價格只要稍開低快有承接
原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人，租務回報未必先去考量
原因三是細樓可逐間賣，易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。
讀者每月能儲的不多，正宗搵多洗多的窮中產類型，想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢，有即變現的資產是進步，現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬，按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債，樓市跌50%才會CALL LOAN，安全系數很高了。留意有些風險，你一定要冒，但冒之前要計好及控制，永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。
350萬新資金加上自己200萬，550萬建議先收息，一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好，分別是REITs，美國國債，公司債。此等資產在11年前都試過發威，即2008年，金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境，快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點，即比高位有20%回調時，可考慮買港樓。香港人會慘被換，但香港的世界角色將不被換。
三房買新界吧，一間奧運站入門版三房都1600萬，不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房，聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出，可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇，間樓叫價只700萬，同類單位高層叫900萬，為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍，租金由18k提升至36k，我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前，利用債基收息固本培元吧，過去一年公司債升，美國債升，債基派成10-20%年息仲要呢個月買，下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債，買樓計清借貸力。
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偷雞出租受舉報的徵狀
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中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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