人工高唔等於有錢 #1927

諗sir你好:

本人40歲,太太37歲,育有8歲小孩。本人月入$100000,太太$30000,兩人現有200萬現金,加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位,現供淨$150萬,市值大約$1000萬。

 

家庭總開支大概$80000,包括養車和工人$10000,保險(住院,危疾和人壽儲蓄)+ 供基金儲蓄保險佔$10000,供樓佔$13500,小孩讀國際學校洗費$23000,稅+旅行$10000和(食,日用品,電水媒,其他)$13500。

 

現在計劃以我媽媽的名義,兩人作擔保買入3房單位收租代供樓,心儀的其中一個單位大約900萬,租值25000,想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋,1自住2收租,應該買2間細屋嗎?應該買外國澳紐樓或應投資在香港?因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。

 

現在樓市熾熱,作大額投資買入大價樓,是否太冒險?大師對樓市有何看法?抑或投資其他基金?

 

謝謝

 

answer:

便宜唔係一個買入之原因,所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你,可隨時變現,最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買,留意未來因素差才令樓價跌,價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬,現只借了150萬,表示還有不少借貸力未用。

 

但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成,因借得盡令人心理負擔重,在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈,錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150  ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務,加上人工證明要齊文件先算,所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減,及工資點證明或如何預先準備工資去證明,這在買樓前應早準備好,而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。

 

上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的,同時知道了他人如人工加減多少,買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險,在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸,買家借貸力會提高不少,同時樓價都比平時提升了不少,這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資,尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。

 

原因一是此價碼一般為平民單位,價格只要稍開低快有承接

原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人,租務回報未必先去考量

原因三是細樓可逐間賣,易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。

 

讀者每月能儲的不多,正宗搵多洗多的窮中產類型,想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢,有即變現的資產是進步,現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬,按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債,樓市跌50%才會CALL LOAN,安全系數很高了。留意有些風險,你一定要冒,但冒之前要計好及控制,永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。

 

350萬新資金加上自己200萬,550萬建議先收息,一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好,分別是REITs,美國國債,公司債。此等資產在11年前都試過發威,即2008年,金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境,快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點,即比高位有20%回調時,可考慮買港樓。香港人會慘被換,但香港的世界角色將不被換。

 

三房買新界吧,一間奧運站入門版三房都1600萬,不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房,聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出,可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇,間樓叫價只700萬,同類單位高層叫900萬,為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍,租金由18k提升至36k,我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前,利用債基收息固本培元吧,過去一年公司債升,美國債升,債基派成10-20%年息仲要呢個月買,下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債,買樓計清借貸力。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

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新加坡離岸投資戶

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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真人課

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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