人工高唔等於有錢 #1927

諗sir你好:

本人40歲,太太37歲,育有8歲小孩。本人月入$100000,太太$30000,兩人現有200萬現金,加$100萬MPF, 股票和基金。在2009年用兩人名義以$385萬買入600呎實用面積3房單位,現供淨$150萬,市值大約$1000萬。

 

家庭總開支大概$80000,包括養車和工人$10000,保險(住院,危疾和人壽儲蓄)+ 供基金儲蓄保險佔$10000,供樓佔$13500,小孩讀國際學校洗費$23000,稅+旅行$10000和(食,日用品,電水媒,其他)$13500。

 

現在計劃以我媽媽的名義,兩人作擔保買入3房單位收租代供樓,心儀的其中一個單位大約900萬,租值25000,想等到年尾可能回落到$750萬入市。希望長遠擁2大1細屋,1自住2收租,應該買2間細屋嗎?應該買外國澳紐樓或應投資在香港?因為外國樓比較平一些和太太有澳紐國籍。煩請指引。

 

現在樓市熾熱,作大額投資買入大價樓,是否太冒險?大師對樓市有何看法?抑或投資其他基金?

 

謝謝

 

answer:

便宜唔係一個買入之原因,所以不要因平而買外國樓。投資物如能提供現金予你,可隨時變現,最好更是比市值稍低才是買入原因。至於有人想趁跌市低買,留意未來因素差才令樓價跌,價格反映了投資人要承受之風險而不表示減了價有「水位」。進一步計出自己能承幾大風險? 讀者及太太13K月入借貸力盡計為130000*50%*2.59/10000 ~ 1680萬,現只借了150萬,表示還有不少借貸力未用。

 

但究竟借到幾多才屬正確? 一般唔可過總借貸力六成,因借得盡令人心理負擔重,在月月佔入息比高之還款下易被一時上落震走。借盡更損失下次再買樓的子彈,錯過低吸時機。讀者而言借1680*60% – 150  ~ 850萬為正確。當然人除了樓按亦在不少消費及其餘債務,加上人工證明要齊文件先算,所以本BLOG計出之理論借貸力。詳細可到買樓001課了解個人借貸力因什麼因素而被扣減,及工資點證明或如何預先準備工資去證明,這在買樓前應早準備好,而唔係買完發覺借唔到而去求人或被殺訂。

 

上述計算證出讀者計劃買一間900萬樓是合適的,同時知道了他人如人工加減多少,買樓的預算就要調整多少。究竟冒幾多險,在人的借貸能力及財力展開後就明解了。至於買一手樓有發展商借貸,買家借貸力會提高不少,同時樓價都比平時提升了不少,這亦是現樓市回調時有人來信問佢買新樓後要否撻訂之因。如果係打工或實務的投資,尤其在現政策下買市值介乎300-800萬既住宅較好。

 

原因一是此價碼一般為平民單位,價格只要稍開低快有承接

原因二是在港細樓的租務回後率一般比大的單位高。你買間陽明山莊租務回報低過定期。當然對買得幾千萬樓或2000萬單位之上既人,租務回報未必先去考量

原因三是細樓可逐間賣,易去配合投資風向。一間大樓要賣較難及要一次過賣。

 

讀者每月能儲的不多,正宗搵多洗多的窮中產類型,想改變生活軌跡由重組洗費及加樓樓換現金開始。再重申: 人工高唔算叫有錢,有即變現的資產是進步,現金過多才好去淡定。加按自住樓可至500萬,按出500-150 = 350萬。按樓後1000萬樓只欠500萬債,樓市跌50%才會CALL LOAN,安全系數很高了。留意有些風險,你一定要冒,但冒之前要計好及控制,永不冒風險之人會點? 都唔使講到咁白。

 

350萬新資金加上自己200萬,550萬建議先收息,一年內動用200-300萬作首期買入三房收租。為什麼是一年內? 2019年有三類資產做得比上年特別好,分別是REITs,美國國債,公司債。此等資產在11年前都試過發威,即2008年,金融海嘯的一年。估計現時對一些人之艱難情境,快要見到盡頭。因此一年內如中原城市指數見到150點,即比高位有20%回調時,可考慮買港樓。香港人會慘被換,但香港的世界角色將不被換。

 

三房買新界吧,一間奧運站入門版三房都1600萬,不是讀者杯茶。好似筆者睇左間三房,聽晚在本人「真。樓盤傳真」節目會出,可之後在homeblogger hk 的youtube頻道返睇,間樓叫價只700萬,同類單位高層叫900萬,為什麼叫低至700萬都冇人要? 留意我地節目。另外700-800萬三房用黎間學生宿舍,租金由18k提升至36k,我們與買樓003的學生實踐了。至於買樓之前,利用債基收息固本培元吧,過去一年公司債升,美國債升,債基派成10-20%年息仲要呢個月買,下個月已知得唔得。一些經常話債市爆煲既人已轉左向唱樓市爆煲了。然而筆者始終如一: 穩健收息應用債,買樓計清借貸力。








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