唔返工仲點可以搵錢? #1925

諗Sir你好,

 

小弟長期留意你的個案分析,獲益良多,希望諗Sir閣下指點一下投資部署

 

基本資料如下:

小弟43,月入40K,有糧單

太太43,月入25K,有糧單

有兩個小朋友,分別為6歲,4歲

 

2011年兩公婆聯名買第一層樓,2018年尾換樓,太太名持有鰂魚涌南豐新邨三房2018年3月買入838萬,現欠銀行474萬,供大概19000,銀行現估值約950萬,小弟名下沒有持有物業

 

儲蓄港元42萬 mortgage link 戶口

美股現值美元15K

 

理財目標:短期想產生多一點現金收入,長期想買多一個物業,應該點部署?

謝謝

 

answer:

其實銀行最唔睇既入息證明就係你張糧單,有稅單好些少,有相互為佐的證明更踏實。至於讀者現金偏少,其實佢自己都提出要「現金收入」,即有感自己袋CASH唔夠。留意有樓唔同有錢,有樓可以沽唔出,有現金就當即時轉走離開香港都可以。所以能較快變現及持續產出正現金流的叫良好資產,能留足夠現金應不時之需或趁低投資的叫做好準備。

 

籌劃之前,先講風險。讀者半生勞碌所得基本全壓在樓,萬一樓市真回調,那怕只25%,讀者的紙上富貴即和完結。留意此不表筆者睇樓市將大幅下調,而是要為若下調要做準備。投資不是估升跌,而是令自己處於無論開升與跌都可贏返些少之局面。頂多開「升」就大賺,開「跌」亦有少報酬可體面生活下去。因此很建議讀者在未來一季內加按,讓手上現金水平由50萬港元等值提高。誠然年過四十帶住兩個小朋友,得五十萬(HKD)係袋真係唔夠,一旦自己或小朋友出事要入醫院或返唔到工,成件事即令人不敢想像。

 

讀者及太太共可借(40000+25000)/10000*50%*2.59 = 841萬,現在已用借貸力474萬,淨841-474 = 367萬借貸力可用。這是假設讀者糧單及佐證都齊才有841萬總借貸力。點都好,367萬借貸力加50萬CASH,單憑咁既料可買樓嗎? 可以的,而家用盡借貸力夾硬買間400萬樓可以,但現時將全幅身家壓在港樓市,真係嫌唔夠煩咩? 至於買一手樓齊簽個名上呼吸PLAN估計勉強都可,但留意而家呼吸PLAN都要比15%首期,要上都要比低80-200萬既。早年滿名山唔使錢上會「賭手指」的情景,相信短期唔會再見。

 

現應將現金增加,將錢收住息令自己享有現金流,再睇住自己盤數睇下幾時再買第二間。留意買樓之前一定要睇好自己盤數,若讀者未能令自己總借貸力擴張至超1000萬及現金未過200萬時,在中原城市指數高於150點(即比高位調20%)買樓仍不屬好選擇。南豐新邨要加按,自住樓可按至六成即可套950*60%-474 = 96萬,但由於現時500萬樓首置限借500萬,所以只可按到500-474 = 26萬。建議找銀行用業主貸款,由於已抵押了樓比銀行所以再借多50萬唔難,呢76萬可連42萬存於mortgage link,收番等同按揭借貸收取你之息口。然而逐漸分50萬一注,分段投入債基,利用B餐及轉為美金收息吧,年息15%左右。50萬港元投入可產出約7K月入,此正現金流對讀者很重要,因為佢之前做過每項投資,產出正現金流相信好少或近乎零。故此步將扭轉佢投資月月無錢落袋之苦況。

 

另外亦可買些REITs去收息,當然有些人亦會買入期權收取期權金當「利息」。然而依筆者經驗,不少讀者都有正職,能否在工餘時間學好期權,還是海嘯後錢比捲走才知自己用唔好期權? 點都好筆者唔想見到此情況。至於REITs波幅比債基高,B餐在2019年升了9%,而REITs都有升但經歷了不少波幅,如下圖派成20%息的REITs,過去一年波幅員廣大11.5-$14.5,30%上落,比不少港股好,但債基客觀上真係息高而波幅較少。

不少人吹噓投資項目將來有幾賺錢,而避開提供現金予投資人的選項。變相將投資人的錢拎得遠遠,而回水之日永無了期。筆者相反主張買後一個月有錢回的,更有派息有保證的,更可選擇將銀放係香港銀行或轉去外國的,令此事港人總計算過後,有更多取代打工搵錢之選擇。








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