住大D又唔想洗錢點做? #1920

諗sir你好,

 

非常感謝年多前有機會上你的堂,令我對財務自由和財務管理想法大大改變。年青時實在差勁,亂買股票或花費,到近年才能好好儲蓄。由於年近四十,事煩任多,令我感到被動收入的重要性

 

本人39歲月入54500,租21K兩房住。有深水步2房一間,價520萬,欠110萬,租值14800,現金50萬

太太36歲月入36000,估計50-100萬

本人父母有未補價公務員宿舍一間 

小孩(5歲及2歲)

 

目標:

換三房, 或長遠買多一收租樓

被動收入令太太可不工作照顧小孩

 

問題:

多買一樓的時機, 和黎緊半年內嗎?

利用太太首置TARGET三房好嗎?

有否其他收息建議?

 

ANSWER:

典型換三房個案,換唔換主張睇自己能力,唔好估市頂放市底買。講到最尾,市升市跌大家都係估,諗sir都係。

 

相反諗sir可實在幫你的,第一步先計讀者有幾多借貸力:

(54500+36000)/10000*50%*2.59 = 1172萬

兩房一間已用110萬借貸力,淨1062萬可用(假設讀者無任何消費及借貸)

 

如要買三房,當一間細的三房賣700萬,首期要200萬餘,讀者加太太現金唔夠,就當夠都唔應該此時用盡手上現金。

 

那加按樓是否可行? 對於讀者充裕1062萬借貸力,加按兩房去增加現金可行。但如借貸力不夠此時不好亂加按,衰敗之始主因壓死了錢在非流動投資物,或現金用盡,莫犯。

 

520萬按六成,得520*60%-110 = 202萬,計埋現金手上約350萬,用200萬餘去太太單名買700萬三房月供~480/259*10000 = 18k,讀者加太太夠供。原兩房供款增加至520*60%/259*10000 = 12k,收租14.8k夠供樓有餘。

 

若再去盡點,用買樓003按爆八成之法將樓轉名,得520*80%-110 = 306萬。計埋手上現金共約450萬,拎220萬左右買三房,淨230萬當中130萬利用債基去疊增收息,留100萬現金比自己做定期隨時應急。130萬投入收息101的債基b餐,用美國國債為主,派息15%年息即月收約16.2k,差不多夠cover新買的三房之按揭供款,而原有兩房要增供款至16k,即倒貼供千幾蚊。但只要攪好按揭及收息原理,即可入手三房更唔駛點增加供款,咁既方法絕對值得讀者學習。

 

 

債基當然不是穩賺,但過去一年又或過去動盪一季,債基無跌更要升。無他因市況不穩時,資金追捧美國國債,B餐持有人受益,筆白亦會在討論群不時更新讀者最新部署。至於如市況好一點可換入新E餐,課上已授點轉可降低洗費支出。上圖見B餐2019年初至今升10.77%







 

 


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