理財白痴的三宅夢 #1918

你好諗sir

 小弟讀書少, 理財白痴, 明白只諗唔做都無用, 但做…又無方向, 第一步緊係報名黎上你D堂先, 一連報左買樓001, 買樓003及收息101 課程, 希望改寫下半生!

 

 

小弟35歲, 早年打工更因交左$50萬牛熊證學費可謂一鋪清袋

現為自僱人士, 做香港人生意，最近生意開始穩定

入息証明將由 $2萬加至 $4萬希望能制造借貸條件

手持現金$160萬, 股票$10-20萬

12年以$150萬買入屯門未補地價居屋, 個人名, 供22年月供$4500, 尚欠銀行$78萬, 現時估計價值$300萬未補地價

 

太太同年齡工作穩定$3萬月入, 小孩即將出生而估計到時家庭總支出升至月$4萬

 

想請教:

賣走居屋可否夠借一自住九龍單位一收租單位? 另外做生意係咪好難借錢? 

 

唔係好明計借貸能力…見貴blog文章用兩人收入計, 但又用單人名做按揭? 

最後……….我應如何部署才有望完成一生三宅?

 

ANSWER:

生意人借錢難同意，因不少盈利未列明，銀行自然唔會計埋個D消失的收入。由於按揭主睇買樓前兩季的財務情況(但不限於)，不少人將董事袍金加大了，或如由公司完稅就打大個派息，令收入提高借大一點。當然用公司實質控制人身份借，銀行就由個人睇到公司，乜七都睇。有老闆因此降格自己做員工，咁做可取。定返支票出糧記錄半年，用買樓003的方法提供文件及應對後，自己預好收入水平問銀行借舊數。

 

當然仲有第三方法，有些銀行接受公司收入之15%為老闆年收入，即若你係有限公司交盤數出黎就可借，但唔係間間都做到。總之借按揭，打工仔易過老闆借到。識安排就唔難，至於單人名買樓，而借錢團隊為兩個人當然可以。又或你阿媽單名做業主，阿仔擔保都可以。在按揭借款人(borrower)，擔保人(guarantor)，取貸人(mortgage-drawer)各有定義，責任不同，所以借貸力可用兩人計，出力比單人買樓。

 

讀者居屋唔補地價賣，應收返222萬，計埋手上現金賣樓後有380萬。若保證自己賣居屋後會買返一間私樓去跟進樓市，讀白可墳居屋。最擔心是賣樓後返錢又反口唔再買返，這變成揸現金去對賭樓市下跌，讀者此時賭唔起。留意理財是很個人的，人地適合咁做，唔表示你都要咁做。至於將抄股票number跟人地買當做理財，此乃懶惰行為，抱有此習慣難有希望。

 

380萬買九龍幾困難，買下大埔荃灣馬鞍山八成上會100-130萬首期應攪掂。買後間房租比人，一間大兩房收返兩萬幾租，此為最博。若唔間就咁租比人，舊屋苑兩房應只14k，唔夠租三房租金之一半。但間房轉為學生宿舍，租比內地學生也好，香港人也好，兩萬幾租再補4-5千，新樓的三房全夠租了。樓市一旦再升都有一間私樓係手，唔使煩補地價。

 

至於淨160萬現金用收息101的債基E餐收住10-12%年息先，一個月收成16K仲要係高評級債，收得1-2年息等時機入第二間樓未遲，兩年都成40萬息，如自己生性再儲些少錢，搵到個從來未買過樓既兄弟姊妹或父母，話唔定用儲到既錢九成上入手第二間都得。至於第三間等到40歲左右用老婆單名買，三宅計得到可成。

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買樓003第一堂:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

買樓003第二堂:

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

買樓003第三堂(個性化咨詢):

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資深助教於2020年月月都有幫學生買到合心水既樓

 

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