理財白痴的三宅夢 #1918

你好諗sir

 小弟讀書少, 理財白痴, 明白只諗唔做都無用, 但做又無方向, 第一步緊係報名黎上你D堂先, 一連報左買樓001, 買樓003及收息101 課程, 希望改寫下半生!

 

 

小弟35, 早年打工更因交左$50萬牛熊證學費可謂一鋪清袋

現為自僱人士, 做香港人生意,最近生意開始穩定

入息証明將由 $2萬加至 $4萬希望能制造借貸條件

手持現金$160, 股票$10-20

12年以$150萬買入屯門未補地價居屋, 個人名, 22年月供$4500, 尚欠銀行$78, 現時估計價值$300萬未補地價

 

太太同年齡工作穩定$3月入, 小孩即將出生而估計到時家庭總支出升至月$4

 

想請教:

賣走居屋可否夠借一自住九龍單位一收租單位? 另外做生意係咪好難借錢

 

唔係好明計借貸能力見貴blog文章用兩人收入計, 但又用單人名做按揭

最後……….我應如何部署才有望完成一生三宅?

 

ANSWER:

生意人借錢難同意,因不少盈利未列明,銀行自然唔會計埋個D消失的收入。由於按揭主睇買樓前兩季的財務情況(但不限於),不少人將董事袍金加大了,或如由公司完稅就打大個派息,令收入提高借大一點。當然用公司實質控制人身份借,銀行就由個人睇到公司,乜七都睇。有老闆因此降格自己做員工,咁做可取。定返支票出糧記錄半年,用買樓003的方法提供文件及應對後,自己預好收入水平問銀行借舊數。

 

當然仲有第三方法,有些銀行接受公司收入之15%為老闆年收入,即若你係有限公司交盤數出黎就可借,但唔係間間都做到。總之借按揭,打工仔易過老闆借到。識安排就唔難,至於單人名買樓,而借錢團隊為兩個人當然可以。又或你阿媽單名做業主,阿仔擔保都可以。在按揭借款人(borrower),擔保人(guarantor),取貸人(mortgage-drawer)各有定義,責任不同,所以借貸力可用兩人計,出力比單人買樓。

 

讀者居屋唔補地價賣,應收返222萬,計埋手上現金賣樓後有380萬。若保證自己賣居屋後會買返一間私樓去跟進樓市,讀白可墳居屋。最擔心是賣樓後返錢又反口唔再買返,這變成揸現金去對賭樓市下跌,讀者此時賭唔起。留意理財是很個人的,人地適合咁做,唔表示你都要咁做。至於將抄股票number跟人地買當做理財,此乃懶惰行為,抱有此習慣難有希望。

 

380萬買九龍幾困難,買下大埔荃灣馬鞍山八成上會100-130萬首期應攪掂。買後間房租比人,一間大兩房收返兩萬幾租,此為最博。若唔間就咁租比人,舊屋苑兩房應只14k,唔夠租三房租金之一半。但間房轉為學生宿舍,租比內地學生也好,香港人也好,兩萬幾租再補4-5千,新樓的三房全夠租了。樓市一旦再升都有一間私樓係手,唔使煩補地價。

 

至於淨160萬現金用收息101的債基E餐收住10-12%年息先,一個月收成16K仲要係高評級債,收得1-2年息等時機入第二間樓未遲,兩年都成40萬息,如自己生性再儲些少錢,搵到個從來未買過樓既兄弟姊妹或父母,話唔定用儲到既錢九成上入手第二間都得。至於第三間等到40歲左右用老婆單名買,三宅計得到可成。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室