40歲4間樓400萬理財下步 #1909

諗sir您好,

 

修畢你的收息101, 103, 104 及買樓003, 獲益良多,而且課堂內容以實際執行為主,完全無廢話,非常值得。最近更報了英國二手樓班,期待上課學習。幾年前已接觸理財投資課程及現金流概念,也不吝花錢上課了解,可是大部份課都只把“窮爸爸、富爸爸” 概念重新包裝,完全無實際執行作用,更恐佈者上課要叫口號、又要分享,像邪教一樣,浪費了我們不少時間 (苦笑)!

 

很感謝你安排助教Gary及Pan 照顧我們及繼續跟進,已經和他們約見過。現有一些大方向問题想請教再實行。

 

我和丈夫同是48歲,無小孩,也是屋邨出身,努力讀書上大學及不斷在商界上打拼,現工作已有些成績,可是理财則要請教你們這些專家, 資產如下,請賜教!

 

薪金: 本人年薪約 2.8 – 3M; 丈夫1.2M 全部有報税。(丈夫其實職位高,能力好,可是入錯行做Trading 接美國客,行業不斷萎缩,薪金已是行內頂點 – 無奈)

 

房產: 1) 自住樓又一居複式聯名單位,2012年1600萬連車位買入,現值2600萬。欠按揭1100萬,由於想換樓, 暫不考慮轉按,而且硏究過各種方法也很難甩名。明白諗sir建議可租,但妹妹經歷租樓三年半搬五次(業主賣樓趕客), 有點怕怕。

2) 沙田富豪車位兩個無按揭,買了兩年。75萬一個買入,現價跌回80萬一個。月租1800一個 x 2 = 3600月入。

3) 石門新鴻基工商單位樓花,500呎600萬。由於每個單位有獨立去水厕所,潛力較高,已付兩成,明年收樓。

4) 英國曼徹斯特一手新樓,三年前130萬買入一房,今年五月已收樓,發展商保證頭兩年6厘回報,月租6500元。剛獲獅子銀行批七成按揭,息口3.75%。

5) 英國曼徹斯特一手新樓樓花,兩房連一車位,兩年半前買入约180萬,已付四成,明年初收樓。

 

 

其他:

1) 一百萬藍籌股票。

2) 15萬美金澳豐銀行保本外幣對沖基金,保本及guarantee 8%一年。

3) 老公有月供3000基金,供20年,只有30%回報,年輕時儲蓄買入,已供15年。

4)MPF 現值220萬,主要公司供款多,我月供1500。

5)法國頂级酒莊40箱紅酒,逐年酒花買入,買入價29萬,現值80萬,全部在英國trader酒倉,可隨時賣出套現。

6)現金400萬mortgage link户口

 

 

目標:

可55歲退休,專注藝術發展及陪家人,月產出10萬現金流支付每月使費。

 

請教問题如下:

1) 我應如何佈置400萬現金?現時樓價稍稍回調,應否買一個600萬或以下單位做學生宿舍,剩下才買債基?由於要借丈夫弟弟名而他薪金只有2萬,要我們担保,所以只能按七成,加上装修及税,要付220萬。

2)或是我應先留100萬cash flow, 用300萬買債基B+E 餐先收息,再等賣走兩個車位才買學生宿舍?

3) 諗Sir曾建議我賣走兩個車位,我也放盤兩個月,可是社會問題嚴重,仍未賣出。 我是否應考慮按了兩個車位先拿80萬現金出來投资其他?

4) 長遠來說,希望英國及香港也成三宅,再加債基及直債產出現金流,這個方向對嗎?

5) 請問我其他資產有什麼可改善?我已剛開了美股户口,打算用20萬去買入一些美股,但仍在分析中,遲些再分享或求教。

 

非常感謝諗Sir毫無保留教授一些實際理财智識,而且常提醒學生risk level, 讓我們對退休方向清晰許多,祝閣下桃李滿門,課課爆倉!

 

answer:

謝謝讀者支持,今晚就是收息67班開課,今班收了超67人,持續能爆倉!

 

炒富豪花園車位就如豪景車位,市差一定要走。而家二手車交投很少,已提劏廈、偏遠車位、studio單位這些投資物不要碰。尖咀展示予5980月租青衣酒店包早餐的Bill board,就是studio及一房單位的哀歌。筆者認為讀者車位小賺/小蝕都要趕快賣! 不要加按取錢。

 

讀者早前投資的特點: 現金流低或零現金流,佢成堆野最叻就係兩個車位有幾千蚊收,同埋英國樓個「假租金」。要知道Cash.On.Delivery.永遠是動人的,你買樓講價講到尾,一疊現金勝過成桶口水(當然太多CASH就唔好拎出街啦,手斷勿怪我…)正因如此,投資最好選能月月提供現金的。但海外新樓之包租,很多時都屬「羊毛出在羊身上」。筆者學校提供之英國樓課程,教人去搵有當地租客支持租值的二手樓收租,已有註員在當地隨時可飛去面見,而唔係發展商mark高個價再包租幾年去引你落搭個隻。

 

英國樓同石門樓冇野好做,keep住就算。賣走車位連同400萬現金再加100萬籃籌,即約650萬,可看看能否用自住樓加按200-300萬出黎,共800萬開立私人銀行戶口。私銀戶口保密性較強及儲存於海外,唔一定香港人,世界上任何有錢人都需要。二是提供低融資成本,增高回報。三是香港需求高,不少已提升至2500-3000萬HKD入場門檻,而筆者早前為103學生做的私銀講座,為800萬入場而book在新加坡的。

 

私銀錢做些渣打或保誠的直債吧,現時五成槓桿都唔上,先少試三成槓桿,7%的渣打槓至(200000*7% – 60000*2%) / 130000 = 9.8%,就當渣打債有些少溢價,起始提供9%年回報已不錯。另外由於只槓三成,基本上除了渣打有滅亡級的消息外,否則都唔會call loan。慢慢試好玩法,才轉更高槓桿至5成或情況許可的,買少少內房債都無妨。至於債基可在私銀或銀行做都可,現在可直行B餐收息15%。那800萬資金收成1平均12%息,一個月都有80K月入提供。只要儲下錢找埋當初找自住樓多供10K按揭條數,讀者投資算是有50K+以上之正現金流了。

 

香港既樓其實要拆住揸,一注揸2000萬樓感不妥。總括1800萬市值之上樓不太睇好。

 

此等操作,才是改善生活。而家開個私銀戶口錢就未收到,但個客background就寫勁耐,唔係咁多人有閒情同你開。至於買什麼海外一手新盤同偏遠車位,讀者自己說說除了幫經紀外,幫了自己什麼? 讀者選取英國作為香港外另一資產儲存中心,筆者認為正確。








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