十年理財無碩果,急起直追應何當? #1910

諗Sir,

您好!

 

剛拜讀完閣下的樓換樓,獲益良多。但坊間買不到收息論,請問有方法可以買到嗎?然後拜讀阿sir 的收息班,可以早日為退休作好準備。

 

本人今天41歲,月入HKD32000,妻子40歲,月入HKD54000。兩人工作尚算穩定,合共資產1百萬現金,有股票不想提……,沒有其他技資。有購入基本人壽,住院保險。現租住大埔每月HKD10000租金 (因為近家人),兩人扣除所有洗費,每月最少可以儲蓄HKD30000。

 

現在想藉著樓市有少少下跌,首置入市。有2個計畫如下:

 

(1) 希望投資買叠恩庭(屯門)或豫豐,一路向西,接近大灣區,希望有盤HKD4,300,000,妻子名比二乘上會,用盡所有現金。然後租俾朋友收HKD12000,自己要俾差額大約HKD1700 供樓。繼續租住大埔,所以每月在住的支出為HKD11700。

 

(2) 購入大埔自住樓,不會豪裝。希望揾到HKD3,800,000,本人名俾一成上會,妻子為擔保人。月供約HKD14000,比現在租樓俾多HKD4000,但是自己擁有,不用幫人供樓。所以每月在住的支出為HKD14000。

 

本人覺得計畫(1) 較為可取,因為單位有升值空間,起碼保本當儲蓄。也希望兩年後加租到不用自己補貼。

 

兩人繼續努力儲錢,一年最少為HKD360,000,二年為HKD720,000,上阿sir堂將資金投入基債,然後等機會購入第二層樓。

 

希望諗sir 給予意見以上計畫那個比較可取。

 

感謝!陳先生上

 

ANSWER:

收息論未有時間重編,加上近日不少港人理財目標有變,唔想食2014年全年頭10暢銷書老本,故不重印。最新的收息資訊,放在收息101。收息課雖已開6年,但內容逐漸轉變,2019年加入了「3年65%保險計劃」、「5年70%計劃」、「新E餐」內容。2018年用「直債萬一違約注意事項」取代「投資相連保險中伏處理」內容。若閣下一年內讀過,請不用花時重讀。

 

筆者相信現時不要持有「一路向西」的想法。筆者舊文「一路向西論樓市」是2013年撰寫的,大家咁醒都明白六年前既文參考價值稍低。聖人能撰寫聖經通閱2000年,而筆者這些皮毛不能夠。當新鴻基委任吳向東做非執委,筆者就知道風向轉了。2005年自由行後的規律將調整,能存下來的物種需適應轉變力強。

 

既然東哥講到明向「東」,大家只要真有跟進筆者文章,應早已留意到筆者多談了東鐵線,這涉及一些準則。另外趁樓市下跌入市此想法是錯的,應最先按自己能力而入市,次要參透樓市政策,最後才是親自收風睇升跌。讀者家庭借貸力為(32000+54000)/10000*50%*2.59 = 1137萬,只宜用借貸力一半買樓,即100萬首期借500萬為好行為。相反夾硬買新樓借800萬,這就用超了。未來香港會吸納更大量移居人口,政府仍是以提高單位供應數量為標,谷一或二房細單位供應,三房仍是搶手。所以8月尾至9月,筆者003有三個學生在550-600萬價位買了三房,在東邊。

 

30-40歲,努力工作,努力儲錢,閒時炒股。最終手上只有100萬現金及無樓係手,社會已為此錯行為打了成績表。未來10年,請少炒股,少捕捉升跌,利用買樓擴大資產,量力而為,用債產出月現金流作目標,另留意儲錢同呼吸一樣,佢只助你存世但在政府大印銀紙之下,儲錢不能助你改善生活。建議下步驟去追回「失落十年」:

 

買樓前一定要落力睇樓,經紀知你熟價而唔亂咁「揸你價」,淨呢一點已幫你慳多10萬。筆者眼見業主底線是550萬,但經紀揸上570而減至562萬比你承,你唔熟屋苑又懶行盤代價頗高。買樓001會交代睇樓睇到點先叫熟。

 

債基可以買,亦不介意讀者唔上堂自己先落銀行問下。銀行唔SELL佢落閘還好,SELL佢捕埋個客他日為改錯再比佣呢下,先更令客覺痛

 

唔好攪咩月供基金/股票。這樣只對儲蓄習慣都無既後生仔先有用。歐洲已重啟量化貨幣,香港亦因中國走資變急(人仔跌),暫時頂住M3貨幣總量無跌。此情下一買香港樓、二買美國上市用美金計的房託,三用債基去產出每月穩定收入就當被射去泰國都仲有收入撐住,此為港人自保三法。

 

香港樓在800萬水平之下的,跌的機會不大。8月尾至9月,筆者又有五個學生開了新加坡私人銀行戶口,而走資對於某些人而言,才算急事。香港樓對於某些人而言,才需要進一出二。由於本文已用了過量的「走錢」、「泰國」這些分裂性強的字眼。所以今天到此為止。

 

送一隻美國REITs,人地過去一年升5成,做美國5G tower的房託

 








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