父母想旅行、公屋的階層 #1908

諗sir, 你好。

 

我爸爸媽媽打算將現住的公屋放售。諗sir可以比d意見嗎?

 

爸媽63歲,已退休。 如放售公屋現時樓價可有大約230萬。

 

放售原因: 1)想拎筆錢,年紀不是太大,可以去旅遊享受

 

2)平時每月生活費一向由3個子女分擔,3個子女有穩定職業

 

他們計劃賣樓後,會租住一房一廳單位,他們已做資料搜集,粉嶺村屋或聯和墟一帶,月租$7000-8000 。賣樓後, 2/3 資金會放銀行做定期收息, 去作為部分租金。

 

他們手上只有不足十萬現金,不想子女額外負擔旅遊費用。

 

想請問諗sir 這計劃的風險。

 

我個人直覺覺得無左瓦摭頭唔可行,但聽左佢地計劃後又唔知點比意見。

 

一個平時聽開諗sir節目,但都唔識替父母分析既聽眾馬太上

 

ANSWER:

反問:

粉嶺村屋或聯和墟一帶永遠租金是8000嗎?

港元定期在現時減息週期下,仍會高息嗎?

如果業主收樓,每隔一排父母要搬屋,接濟父母暫住之責任在那子女?

 

公屋如果戶主過身,應不可傳予仔女,除非仔女人工夠低可加入公屋戶藉,詳情當然要問房委會。然而加戶藉之舉讀者不考慮,父母辛勞一生,相信亦想自食其力而不靠長期納稅人資助。若棄公屋而綠表轉居屋,既可交番公屋予有需要的人,自己又有資產留比下一代,這就是「一家便宜兩家著」。(更正: 本讀者估計已購入公屋,未必可行綠表換居屋,但有賣樓選擇,詳情各房委會查詢)香港早年欣欣向榮,就是早年政府攪好這良性流轉,令好人好事每每疊增。

 

再買居屋,綠表有皇牌通道加上九成半上會,買間兩房,十幾廿萬首期就掂。返錢230萬其中30萬用黎首期及裝修,淨低200萬筆者會轉美金,有知識既就買匯豐出既baby bond(嬰債)或尋晚收息104講完既匯豐優先股,分別派7.2%及6.2%。分別是買嬰債要食約38%溢價,而優先股或許有機會被EARLY CALL。嬰債計埋溢價,收到14K美金一年,即HK$9100/月,應夠供樓。至於優先股12.4K美金一年,結返港幣少些少。然而將標的物轉為渣打,回報可更高。

 

若上述方法再轉買其他次級公司,月入夠錢供樓之餘亦夠去旅行及日常支出。問題在於你是否會去學好件事,而不是道聽途說。筆者早說在免費video只會淺談,詳細只會同付費學生課上交待。點出公屋轉居屋加按揭再提出配息方法及公允計出風險之blogger,筆者樂見網上會走出另一位。

 

買居屋吸引之處當然是多年後子女有返間樓收,就當為子女打算移民,留間居屋在港起碼留了條後路,自己手上資產就可以賣盡一點。若果市場往後健康發展,樓市炒有炒的市場,民生有民生市場,走資對於幾百萬的樓影響唔大。但你揸間五千萬既海名軒或二千五萬既賽西湖,影響就有了。

 

當然200萬現金可用收息101的債基收息,新E餐轉買了高評級的債券,比之前用美公司債更保守,派息一樣達10-12%。可逐漸由買50萬添至200萬,分段加碼,細心觀察。筆者提的方法佣低而文件多,一般金融從業員識都唔想介紹。那200萬收息一個月18K-20K,用處很多了。或混合一半用債基而另一半用匯豐之嬰債也成。

 

至於父母買樓銀行唔會批按揭,要傾好用那一有人工的仔女擔保。相信擔保一下父母買屋養老,不成問題題。如子女是家庭主婦,如佢有樓收租,租金七成可作核實收入。又或可利用公司聘請自己產出收入,正規的去建立借貸力。

 

要成事請不要「覺得」,而是用方法及數理令件事成行。








本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室