無殼蝸牛點搬入銀海一號? #1906

諗 SIR 你好,

本人拜讀閣下文章如當頭捧喝,獲益良多,特來希望閣下能指點迷律。

 

基本資料:

本人36,為家中獨子,月入 60K ,妻子 33,月入 50K,育有兩小朋友,分別7歲及4歲。

無物業,與母親同住,現金 1M,租住黃埔花園 800尺三房單位,租金$30K

母親已退休,名下物業:

1· 自住紅磡樓 600尺,毗鄰何文田站,市值 6M。因業權問題,只能出租,租金現時$20k

2· 土瓜灣舊樓 400尺,市值4M,租金收入10K

目標:

1· 購入 6M 以下兩房單位作1生三宅的第1步

2· 一生三宅

還望閣下就以上想法給予專業意見,及懇請閣下指點迷律如何更好地運用現有資源達至一生三宅。

敬祝 安康

 

ANSWER:

星期一寫左篇文講一生三宅,即刻有幾個人來信問三宅點攪。先講攪三宅一係要錢、一係要時間,又老又無錢,你可留個好心地計劃天堂的居所。同意住豪宅,唔表示一定開心。但想從他人手上轉資產到你方,就請大哥你努力。

 

讀者錢係有,老婆5萬而自己月入6萬,最錯就係計得太盡,租住黃埔,小朋友成7歲你都唔買樓,係咪諗住公司高層一定識睇樓市升跌? 香港人很多時就係咁攪笑,打住份工搵十萬八萬,就當自己醒到天文地理連樓市都識,先講上句唔係指向讀者,只是從銀行工作至今做生意,觀察到香港地不少「半製成品」真係咁諗。至於不少真有米的uncle,有次係會所赤條條比我撞到,佢下午出黎偷跳打乒乓波。

 

 

有成大盤生意的明白小事唔管就是妙,爭緊上位的就乜x都要管,返工同睇樓都一幅英明神武咁既樣,此亦有賴成班擦鞋仔捧成佢咁。大家莫因自己工資水平而大洗,有冇米係睇現金水平。你見blog中不少人搵十萬但成套儲蓄只廿萬,不少街客更因此話筆者作假個案,既然case都寫到第千九個,你話假都謂再應機。

 

 

攪清心態,就行下步驟。土瓜灣舊樓最好賣走,九龍城區2019年供應重災區,當年7000個新單位,係元朗同將軍澳兩邊夾埋既供應數目。而2020-21年有回落但都成2100個單位(Source: 香港物業報告2019),與元朗仍近同,加上區份內樓齡太舊難按至七成,啟德盤一旦跌價勢將拖低土瓜灣。當然土瓜灣部份落入34好校網( 大致是漆咸道北同太子道東為界,詳細要搵專業人仕每幢查),可以一頂。

 

 

2021九龍城高供應回落,取而代之是大埔區最高供應,集中在科學園附近。荃灣由於分支家庭多,2018-19年連食四個新盤都「食唔死」,此令筆者感意外。大埔同荃灣都係傳統舊區多分支家庭,荃灣較近九龍而大埔有大學生客幫手頂頂,筆者看大埔區應不會像九龍城,因啟德新區供應而出現長期呎價受壓之象。

 

 

讀者優勢是夫婦無樓,加上人工共11k借貸力盡計為1400萬,夫婦各買一間加埋母親剩一間比獨仔,一生三宅可輕易完成。夫婦冇樓上會只需付10%首期,可每見樓市跌15-20%就買一間,可控制入市風險。高成數上會下每間樓首期只需60-100萬,兩間夾埋只200萬,買完就留比租客供滿等收成,仲剩200萬利用收息101的債基E餐,買高評級債槓住收10-12%年息,200萬一年派息成24萬,夠資助佢租3-5萬既三房。若等市況再靜一下,銀海四房都可租到。而家銀海細三房只31K,等一下話唔定27K-28K都有交易,至於四房一向唔會貴好多。所謂現金為王,就係咁款。

基本上阿仔唔買樓,而阿媽就證明左比佢睇有樓幾好,旁人勿羨慕。當然如有日能發圍現金達1500-2000萬HKD,可考慮海外藏產,有下回才分解吧。

 








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