債基、直債、學生宿舍、REITs ? #1895

諗sir

 

從朋友介紹得知你,智慧及知識在我輩之間流傳,獲益非淺,想請教我倆夫婦如何製造被動收入,已讀8月份收息101班。夫婦都屬專業人士,42歲,月入共16萬/月,有子女三名。現住在和富中心市值1600萬單位,尚欠銀行400萬。享用當年H+0.65%的低息按揭PLAN。

 

三名子女在8-14歲不等,每月學費連興趣班共3萬元,全家支出約6萬,可儲約6萬/月。在香港主要存現金,有400萬,還有在上收息101課前試買了基金20萬收息6%,及後已知買錯將轉正。打算利用債基製造收入,亦考慮更多方案。

 

早年用太太名在葡萄牙買了物業,為取護照而買,要幾年後才可出售。買入價62萬歐羅(當時兑換率10.5),現值80萬歐羅。一直放租現時租金每月1600歐羅。

 

期待你的指教,感謝!

 

ANSWER:

製造被動收入與移民經常連在一起,這也難怪。如不用為口奔馳其實長時期旅行都無乜所謂,當然入藉埋外國享教育福利及醫療福利就更好。葡萄牙是歐洲各國中出護照要求算叫易的,移民監較短。由於近日blog中已有不少移民資訊,故本文不談國外,主談點去構建被動收入。

 

讀者日常支出為月九萬元,想就咁靠手上400萬去年產(9×12)=108萬利息,近乎不可能,所以應將和富加按取更多現金。自住樓超1000萬只可按五成,故可按1600萬*50%-400萬 = 400萬。按後讀者現金增至800萬。

 

800萬一注買哂債基B債,收12-15%年息就等於九萬蚊被動收入攪定? 當然唔好。投資現除了分散風險,最好更分散地域,讓錢在不同的權力之間游走。800萬留100萬做現金打底,其餘三注錢可做直債(英鎊)、債基(美金)、學生宿舍(留港)。

 

直債用渣打的,要執大家攬炒,息有近7%,但留意有些有coco bond債轉股條款。減息利好高評級之國債及企業債,留意渣打除了美金債、亦有英鎊計價的。如有小朋友打算去英國讀書,買定條英鎊渣打債打底有利無害。讀者投入約180萬港元,收息110K一年,即約9K/月。

 

學生宿舍勁在可將租金回報DOUBLE。今年內地學生來港少了,然而筆者其中一個學生在星期一,都租埋最後兩間房出,6千6及6千8成交,一野收哂租。至於佢早前的床位,由於地點靚,一間大房開的兩個床位各5千租出。咁一間三房將廳改埋,有兩間單人房,兩間雙人房,共6個人,收租: 6600+6800+5000*2*(兩間) = 33400。足足將租值只17-18K的新界三房DOUBLE。而由於呢類樓供只需17K,故正現金流就是33400-17000 ~ 16500。投入只需250萬首期,因樓價700-800萬。

 

最後用債基,一半放B餐一半放E餐吧。B餐美國國債類,今年利好。E餐美國企業債,評級優秀一些的,低槓桿佐息好。320萬投入平均收息12%,即月月有32K。在收息課更會教授如何槓桿才令CALL LOAN少去出現。及讀者自己都留意到: 自己落銀行買的、同筆者提及之債基,兩者是不同。另外明白筆者已提了多次債基,若你唔想用,轉隻派12%年息的Equity REITs比你: AGNC。下圖有解,但僅為副選,有不少更高息的在下星期開課的收息104再談原理及點買

那三者共行,各自持不同幣值本位(美金、港元、英鎊)投入HK$750萬,被動收入為9K+32K+16.5K = HK$57500,已解讀者不少洗費之難。另外,佢仲有1.6K歐羅收緊租呢…加埋近80K了!








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