及早買債、回頭是岸 #1893

諗Sir你好, 

 

本人是101收息班的畢業生, 穫益良多, 並巳報讀了103收息班。想請教住公屋基層市民, 抽不到居屋, 又不想在高位購入私樓做樓奴,資產應如何分配才合適。

 

本人雖有置業需要但未算急切,而且熊市氣氛炒得熱烈,因此計劃與女友在碩士畢業或熊市後才置業結婚,亦計劃生育,正考慮如何滾大首期及改善現金流,增加未來選擇,好好計劃下半生。近年一直學習不同投資方法,上完諗sir課後此知債基及置業的強大之處。

 

本人29歲,女友27歲均大學畢業,月入分別是27及28K。股票320K,現金520K,女友股票400K,現金100K,家有未補地價居屋,市值約4000K,已供完,由女友父母持有。二人9月開始修讀碩士,學費每人約10萬(已扣減政府資助)。家用合共13K,每月消費約10K,二人均未買醫保,另為家人供醫保一年28K,每年遞增,暫無其他支出。

 

股票方面,二人於2018年5月入市,小弟不才,交了學費,不甘心於是上堂學好股票,現在二人已賺回學費,正等候入市時機。

 

目標:

  1. 四年內置業結婚,如果可以一人一間更好,計劃生育
  2. 女友父親一年內退休,之後兩老便沒有收入,saving只有20-30K,又無買任何保險,強積金現時約值1000K,想收息改善現金流,幫補家人支出

 

想問: 

  1. 現打算以 50%股票/期貨/商品,30%債基,20%現金方向分配資產。估計股票將是首期來源,想用股票增大首期,試將來有沒有機會一人一層樓。這樣安排是否太進取?是否需要減少股市,增加債市百份比?
  2. 根據上述分配,二人合共可投入債基約400K,未知夠不夠做PLAN E,同時因怕熊市被call-loan,蝕價又蝕息,正在考慮現時做不做槓桿,還是等熊市過後風險會低一些?該如何判斷應否做槓桿?
  3. 女友想用居屋做按揭約2000K買直債收息以幫補兩老支出,未知是否合適?
  4. 1000K的強積金可用來實行PLAN E 或 103 的 PLAN A/B,或做保險融資,未知如何選擇?
  5. 另一個方案是,拿居屋按揭2000K加強積金1000K,用女友弟弟(將移民)名上會,運用買樓103方案收租?

 

求指點迷津,萬分感激!

祝身體健康,心想事成。

 

 

ANSWER:

戒除猜度後市的習慣,將令你人生升值,故第一戒是自行斷定往後是熊市。

 

建議可將樓市分為大升、唔郁、小跌、大跌四個選項,才評估一下自己能否準備面對。如樓市大升,今時今日悲觀情緒主導,或你認為無咩可能。然而錢最後只集中在小撮人身上,那你認為站在主流思想一邊究竟可以賺多少? 若果你起碼有幾千萬,跟主流可以,因只需要「人贏你贏、人輸你輸」對於初步上岸者已足夠。但對於讀者唔可以,兩萬幾人工加幾十萬儲蓄,必先求不敗,再把握人輸而自己獨贏機會。

 

若往後樓市再升,讀者及女朋友可共借(27K+28K)/10000*50%*2.59 = 712萬,計出讀者有能力買一間樓,但兩間根就好勉強,答左讀者「有否機會一人一間之問題」。讀者應在中原樓市指數若再破頂(約190點)之時,起碼留起60萬予自己九成上會夠錢買細兩房、另外要學好買入領展期權去為自己對沖樓市再升風險。領展同樓市相關系數較高,你可靠期權去槓大領展升幅,賺返部份樓價。樓價升亦表示讀者家人的樓都可再升些少,份工亦可保住,其實唔係最差結局。

 

若樓市高位持平,之後唔上唔落,物價相信唔會平及居住成本昂貴。讀者一旦工資唔加,股市處於上落市,此情下洗費高,投資賺錢唔易,樓亦唔升未能令一拆二再買樓,筆者認為咁對讀者不利。對一眾半上岸者就有少利啦。咁既情況出現就要用股票突圍,可以除現金外,股票及債券各買一半。

 

若樓市少跌,讀者工又有得返,普遍人都不會大減薪,樓價亦平些少。咁對讀者最有利。此情下多債少股做好準備,有樓市跌離頂達20%時出手買住宅,九成上會。

 

若樓市大跌,恐怕今時已唔想批按揭的銀行,到時會更唔想批比你。用逆向ETF去捕捉大市大跌、或黃金升值是可取的。下(圖)列一隻同黃金有關係之ETF,一天升了15%,5月至今由$35升至$89,一季double有多,更比起黃金升2%足足升多了7倍。留意此升幅不用槓桿戶口去取得,只不過到收息104課明解「一旦金價升,仲帶動了不少產物升的。」我們不買金、買其他。當然,肯定同bitcoin騙局無關。

買金者留意,揸實金如遇上大跌市或局部戰事,拎金有問題。二戰德軍佔領法國之後,指令全人民交出黃金,否則打耙。現時中國限制黃金入口,防止人邊過人幣轉金而加速資本外流。黃金就是「名氣」太大,反被「名氣」所累。反而美國國債大家知道係虛、但美國無原因會叫美國債作廢,最多只叫中國手上的美國債作廢,故美國國債為現時持盈保泰之選。比大家睇睇,由年初至今提的其中一隻債基,過去一星期有跌嗎? 沒有,下圖見8月23日計一星期升了0.36%。一個月仲升了1.88%

希望讀者多作評估,看自己會否因一些事而令自己「無棋」,咁做比估計後市更有為。若擔心市跌被call loan,不妨先唔借貸,就咁入手債基收住息。又或將美國國債為主的B餐行一蚊只借一蚊,發生call loan的機會都很微,而只槓一倍下都有成8-10%息收,用於保住要穩那注錢很有用。直債一手都20萬美金,對於現金少於400萬者不要考慮。至於堂上提出的三年65%保險方案、或5年70%的,年輕讀者可考慮,又保本而入場只幾十萬HKD,敢講內地保險公司,往後會更進取派息比美金計保單。

 

至於買股票收息,放長線? 相信到今天都不用再談了,煤氣今日再跌3%(至上午),今日已跌了成年派的利息,而之前兩天跌了3.6%、5%,不少人未必頂到。都未講其他更悲壯的股票。及早買債、回頭是岸。

*本文談及過REITs, 期權、ETF這些投資選項,沒一定要用債的意思

 

【收息投資課程】Batch 76 (優先A位將收滿,最後幾個。想用優先A先入場選位可先聯絡報名thx~)

  • 2012年創立成家投資網上課程,收息101課程教授學生超6000人,學校於2017年成立分校。諗sir訪問見於viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

*諗sir ViuTV 節目投資諗法

(中)陳嘉倩與諗sir一齊演出

*(下)諗sir於NOW TV的訪問

諗SIR(收息101)【收息投資課程】TEDV76班(內容在72班後已大更新)

第一堂:網上修讀2小時,即予收息關鍵及10%收息方案

第二堂真人教授: 2020年10月17日(六) 14:00-16:45

第三堂真人教授:2020年10月24日(六) 14:00-16:45

第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(FULL)

第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (FULL)

 

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室

目前費用: $4900(已包上述三堂)

講者諗sir: 2012年後開始教授課程,累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市,過濾出投資要旨及精華想面對面教識你

*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課

#上唔到真人堂可在隨後班次補課

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款)

3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂

或用電郵:[email protected]

 

或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課

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DV系列【收息投資課程】詳盡內容:

*課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備,配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做,當然亦不用開立私人銀行戶口,全新內容連舊生讀未聽過。

< 首部份課程 >

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法

直債或債基去出入賺價點做?

附送EXCEL檔案研究債基價格走勢,之後用佢可以自己睇住債基走勢

 

< 次部份課程 >

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

如何易借樓按去得到資金去收息

 

< 後部份課程 >

樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息?

有咩保險可以CUT?

保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?

細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃

28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停,免浪費金錢

 



諗SIR(收息103)【收息實行班】/TEDP58及59班

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!此班只有真人授課,不設網上睇片

TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00(少量位)

TEDP59第一課: 2020-10-29(四) 19:15-21:15

TEDP59第二課: 2020-11-05(四) 19:15-21:15

費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

報名:  

  1. 收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
  2. 收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP58」
  3. 收息103舊生網上填表報名

內容: 

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊

按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103

可加入諗SIR討論群

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

*討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座

*往後重讀收息103只需$1500

 

 

 



 

course02_header

 

*買樓003內容請再拉下收看
諗SIR(買樓001)【借貸力應用及買樓流程班 】course code:TELY69
(為配合新政策、買樓001可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
第一課:2020年11月3日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月10日(二)19:15-22:00  (下方付款後可網上先睇片)

全兩課費用:$2000元
地點(網上看後仲可上返一次真人買樓001,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室
 

報名安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓001 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

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買樓001 內容:
 
四大範疇: 查冊、按揭、睇樓、選區。加上個案研究
1.查冊及買賣需知:
如何從查冊認清業主是否擁有全份業權?
買賣合約內買家的權益
如何從查冊得知是否有人隱瞞僭建(開始投資單幢樓必讀)
半契樓、避免買入凶宅的討論
解拆坊間一些偷訂個案之圈套
 
2.按揭:
「我應否買樓?」當然有數得計,但究竟如何計算
更易取得樓宇按揭的要訣? 避免被按揭轉介公司搞歪借貸
如何計算個人實際借貸力
如何在買樓前去除一些降低借貸力的地方
解拆坊間一些平價而又做唔到按揭既樓之圈套
 
3.睇樓
睇樓需知
睇樓步驟,找出漏水或無得救的地方
有步驟有經驗,唔使搞到買左先黎後悔
識睇樓,打後裝修錢都慳返十萬八萬
 
4.選區
好區份與差區份點評
數據化解釋一區之好壞
置業是單幢樓定屋苑樓好?
解構間格、海景與樓價的關係
 
 
個案研究
「九成按揭」物業出租被按證公司發現?/ 物業未向承按銀行申領「出租同意書」後果?
解拆租客「屈租」之圈套

諗SIR(買樓003)【一拆二收租睇市班 】course code: TELY70

(為配合新政策、買樓003可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握八月限時安排!)
(*買樓003可單上。不用先修買樓001)

第一課:2020年11月17日(二)19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)
第二課:2020年11月24日(二) 19:15-22:00 (下方付款後可網上先睇片)

地  點: (網上看後仲可上返一次真人買樓003,地點為->):佐敦柯士甸路23號好兆年行603室

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報買樓003 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

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5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。亦有真人問答班隔陣就開會通知你黎上返。一個價錢,上夠兩次!

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買樓003課程重點:

A. 進階按揭及借貸運用

– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋

-零收入都可產出借貸力法門

– 如何將自己間樓加按爆八-九成?

B. 睇市心法

– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。

– 跑贏跑輸屋苑數理化解構

– 中原數市指數走勢預測方法

C. 買樓收租精明作法

– 租約點簽先保障業主?

– 租霸只能用封租解決?

D. 學生宿舍/套房做法

– 套房分享: 買樓收租年回報達12-15%

-點搵適合單位去做套房或學生分租?

-套房收租同一般買樓收租之差異

-套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

 



.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

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DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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