及早買債、回頭是岸 #1893

諗Sir你好, 

 

本人是101收息班的畢業生, 穫益良多, 並巳報讀了103收息班。想請教住公屋基層市民, 抽不到居屋, 又不想在高位購入私樓做樓奴,資產應如何分配才合適。

 

本人雖有置業需要但未算急切,而且熊市氣氛炒得熱烈,因此計劃與女友在碩士畢業或熊市後才置業結婚,亦計劃生育,正考慮如何滾大首期及改善現金流,增加未來選擇,好好計劃下半生。近年一直學習不同投資方法,上完諗sir課後此知債基及置業的強大之處。

 

本人29歲,女友27歲均大學畢業,月入分別是27及28K。股票320K,現金520K,女友股票400K,現金100K,家有未補地價居屋,市值約4000K,已供完,由女友父母持有。二人9月開始修讀碩士,學費每人約10萬(已扣減政府資助)。家用合共13K,每月消費約10K,二人均未買醫保,另為家人供醫保一年28K,每年遞增,暫無其他支出。

 

股票方面,二人於2018年5月入市,小弟不才,交了學費,不甘心於是上堂學好股票,現在二人已賺回學費,正等候入市時機。

 

目標:

  1. 四年內置業結婚,如果可以一人一間更好,計劃生育
  2. 女友父親一年內退休,之後兩老便沒有收入,saving只有20-30K,又無買任何保險,強積金現時約值1000K,想收息改善現金流,幫補家人支出

 

想問: 

  1. 現打算以 50%股票/期貨/商品,30%債基,20%現金方向分配資產。估計股票將是首期來源,想用股票增大首期,試將來有沒有機會一人一層樓。這樣安排是否太進取?是否需要減少股市,增加債市百份比?
  2. 根據上述分配,二人合共可投入債基約400K,未知夠不夠做PLAN E,同時因怕熊市被call-loan,蝕價又蝕息,正在考慮現時做不做槓桿,還是等熊市過後風險會低一些?該如何判斷應否做槓桿?
  3. 女友想用居屋做按揭約2000K買直債收息以幫補兩老支出,未知是否合適?
  4. 1000K的強積金可用來實行PLAN E 或 103 的 PLAN A/B,或做保險融資,未知如何選擇?
  5. 另一個方案是,拿居屋按揭2000K加強積金1000K,用女友弟弟(將移民)名上會,運用買樓103方案收租?

 

求指點迷津,萬分感激!

祝身體健康,心想事成。

 

 

ANSWER:

戒除猜度後市的習慣,將令你人生升值,故第一戒是自行斷定往後是熊市。

 

建議可將樓市分為大升、唔郁、小跌、大跌四個選項,才評估一下自己能否準備面對。如樓市大升,今時今日悲觀情緒主導,或你認為無咩可能。然而錢最後只集中在小撮人身上,那你認為站在主流思想一邊究竟可以賺多少? 若果你起碼有幾千萬,跟主流可以,因只需要「人贏你贏、人輸你輸」對於初步上岸者已足夠。但對於讀者唔可以,兩萬幾人工加幾十萬儲蓄,必先求不敗,再把握人輸而自己獨贏機會。

 

若往後樓市再升,讀者及女朋友可共借(27K+28K)/10000*50%*2.59 = 712萬,計出讀者有能力買一間樓,但兩間根就好勉強,答左讀者「有否機會一人一間之問題」。讀者應在中原樓市指數若再破頂(約190點)之時,起碼留起60萬予自己九成上會夠錢買細兩房、另外要學好買入領展期權去為自己對沖樓市再升風險。領展同樓市相關系數較高,你可靠期權去槓大領展升幅,賺返部份樓價。樓價升亦表示讀者家人的樓都可再升些少,份工亦可保住,其實唔係最差結局。

 

若樓市高位持平,之後唔上唔落,物價相信唔會平及居住成本昂貴。讀者一旦工資唔加,股市處於上落市,此情下洗費高,投資賺錢唔易,樓亦唔升未能令一拆二再買樓,筆者認為咁對讀者不利。對一眾半上岸者就有少利啦。咁既情況出現就要用股票突圍,可以除現金外,股票及債券各買一半。

 

若樓市少跌,讀者工又有得返,普遍人都不會大減薪,樓價亦平些少。咁對讀者最有利。此情下多債少股做好準備,有樓市跌離頂達20%時出手買住宅,九成上會。

 

若樓市大跌,恐怕今時已唔想批按揭的銀行,到時會更唔想批比你。用逆向ETF去捕捉大市大跌、或黃金升值是可取的。下(圖)列一隻同黃金有關係之ETF,一天升了15%,5月至今由$35升至$89,一季double有多,更比起黃金升2%足足升多了7倍。留意此升幅不用槓桿戶口去取得,只不過到收息104課明解「一旦金價升,仲帶動了不少產物升的。」我們不買金、買其他。當然,肯定同bitcoin騙局無關。

買金者留意,揸實金如遇上大跌市或局部戰事,拎金有問題。二戰德軍佔領法國之後,指令全人民交出黃金,否則打耙。現時中國限制黃金入口,防止人邊過人幣轉金而加速資本外流。黃金就是「名氣」太大,反被「名氣」所累。反而美國國債大家知道係虛、但美國無原因會叫美國債作廢,最多只叫中國手上的美國債作廢,故美國國債為現時持盈保泰之選。比大家睇睇,由年初至今提的其中一隻債基,過去一星期有跌嗎? 沒有,下圖見8月23日計一星期升了0.36%。一個月仲升了1.88%

希望讀者多作評估,看自己會否因一些事而令自己「無棋」,咁做比估計後市更有為。若擔心市跌被call loan,不妨先唔借貸,就咁入手債基收住息。又或將美國國債為主的B餐行一蚊只借一蚊,發生call loan的機會都很微,而只槓一倍下都有成8-10%息收,用於保住要穩那注錢很有用。直債一手都20萬美金,對於現金少於400萬者不要考慮。至於堂上提出的三年65%保險方案、或5年70%的,年輕讀者可考慮,又保本而入場只幾十萬HKD,敢講內地保險公司,往後會更進取派息比美金計保單。

 

至於買股票收息,放長線? 相信到今天都不用再談了,煤氣今日再跌3%(至上午),今日已跌了成年派的利息,而之前兩天跌了3.6%、5%,不少人未必頂到。都未講其他更悲壯的股票。及早買債、回頭是岸。

*本文談及過REITs, 期權、ETF這些投資選項,沒一定要用債的意思

 








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