1000萬買一間樓定拆兩間好? #1891

本人32歲,月入3萬,2個小朋友3歲

 

一層屯門兩房太太名自住

一層屯門兩房自己名出租

收租8500

各按揭210萬 月供9000蚊

 

50萬B餐一倍槓桿

100萬A餐一倍槓桿

以上資產全是港元計價

現在想再買50萬債基,應如何配置?買咩餐,用咩貨幣買好?

 

ANSWER:

上星期收到的來信,不少是問債基加碼,證明跌市持有債,在少輸又或是有贏之情況下,更利同學渡過逆市。加上筆者一向主張分注吸納(但絕不是月供咁無為),更指出了何時添何注,令同學有彈藥應跌市再低買,實令筆者感到欣喜。記住入銀行只會叫你一野轉哂,刷一下收哂佣就算,那有心情同你講時機。

 

讀者無論買A或B餐都無用盡槓桿,只用了1倍,這證明有聽書其後有得著。知道有些舊生遇跌市後蝕住價,計埋息都只打和,不外乎是只買派最高息的A餐而槓最大。又或有些人是未上堂的,都來信要筆者救助。再重申知道plan名同邊隻債基係唔夠游走天下,在執行上如何部署,及避開銷售者set比你的陷井更為重要。亦因此筆者增加了收息103助教在公司,幫舊生面談傾點配置。筆者的教學已由只單向教書,增加至課後有人同你傾、每星期拍群組短片,黎唔到堂可約日間或夜晚到資源中心重睇片,希望大家明白筆者自己都進步著,你都要! 

 

不少傳媒已提貿易戰將轉為貨幣戰,這點同意。其實阻止中國大起來最緊要係無人用人民幣。你看看如香港停市幾天,國家銀行要快速融資只可以係國內賣佢既A股,賣完得番人民幣,黑市轉做美金拎出去又要打折,極不方便,更可以因資金不足被乘人之危。講到尾係國內賣股票賣樓,套返人民幣唔易轉做美金全世界流通,美國看準這點一定將香港這個「轉換器」打殘。一旦中國企業之間失去流動性、拆借成本大漲,咁就天下大亂。因此香港人存些美金,正確的。早前如同學買落些港幣計債基,宜轉部份成美金計債基。

 

至於澳幣星期一文章已解暫不考慮,英鎊還是看十月。現時最happy,還是持有美國國債同高評級公司債,所以又是說B餐了。另外A餐佔讀者總投入之一半,筆者認為太多。A餐持有新興國家之國債包括墨西哥、印尼、巴西、南韓。近月阿根廷股市大跌(因恐怕偏激人仕上台引致賴債),究竟會否燒到其他國家,未能預料,只可暫減少新興債的配置。唔需要少到零,但一般以抵有少於30%為上限。

 

讀者及太太各持有一間樓,配置可以,亦估計樓價唔高反有利一旦樓再升就可按爆將升幅套出。大家留意1000萬樓,就當樓價升20%至1200萬,你都係只可按至五成,即借盡1200萬*50%=600萬。如閣下當初付50%首期500萬,樓價升了20%你只可將600-500萬=100萬套出。若持有樓是500萬,令了20%首期上會即100萬,一旦樓價升20%至600萬,可用買樓003的按爆八成之法將600萬的80%按出,套600萬*80%-400萬 = 80萬。那就是付了100萬首期及後按出80萬,現金回籠率達80%。這比起買1000萬樓現金回籠率只20%高很多(500萬首期套到100萬)。所以為何細價盤有人話冇得輸? 又或點解1800萬係手如有人頭,拆三間600萬揸比揸一間1800萬好? 數字計得到。讀者已作此配置,暫時唔好搞第三間樓。

 







 


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