上年尾入了屯門市中心400萬頭2房, 真係… #1888

諗sir你好,

 

闊別三年又走來找你麻煩。

 

今日銀行打來話我持有的債基之 LTV 減到50%, 要轉去b餐或要加放現金30萬係度

 

這三年間本人成功在上年年尾入了間屯門市中心400萬頭2房真係富貴險中求,感謝諗SIR買樓班的知識。

 

回來講返債基操作

 

操作1

 

轉去 b餐得 30萬 * (5.11%*2 -3%) -3600=$18060 或6% 回報

 

5.11% 是債基單買利息

*2 因只做2倍槓杆

3%是借錢利息

3600是銀行年費, 因買了樓結余不足

 

結綸 操作1 是白搞。

 

操作2

關閉戶口,拿錢出來買股票 時機已到 哈哈。 

 

操作3

關閉戶口,上諗SIR 收息104課用更少本金可以買REITs, 或baby bond,哈哈。 

 

操作4

關閉戶口,放入ML 戶口。 但戶口已有60萬。 

 

操作5

諗SIR 高見 

 

請諗SIR 指點。相信不少同學也遇到這個問題。

商褀

 

ANSWER:

遇上跌市有些債基會減少槓桿,如投資人早前將槓桿做盡,佢就要補錢返銀行去維持MARGIN水平。如唔補錢,轉過另外一隻債基可提供同樣槓桿水平的,咁就冇事。筆者在收息101已提慳錢的轉換債基方法,即係「買第一隻前已要諗好下一隻點走」那節課。至於讀者在操作1提出不少疑問,佢需要重溫:

其實唔係所有債基都做2倍槓桿。只不過佢個隻係2倍,而佢假設轉換去b餐都只2倍,那就錯了。

 

3%借錢利息很貴,佢應該改善佢同銀行之溝通。或如有信心,借日元(yen)去槓桿減少利息支出。但若唔熟,就唔好用yen啦。其實面前的同事肯真心幫佢,轉左之後收15%是可以的。

 

由於讀者放不夠錢,硬比銀行扣3600年費,但扣了年費那利息收入都唔錯對嗎? 起碼讀者上完堂收左3年息都再花時向筆者提問。然而3600年費,識人相信就當唔夠錢都唔使比。

 

當然,只係街客而強求人地減息又減年費加上放錢少的,你明白夾硬黎只令情況更差。

 

至於買股票時機是否到? 筆者計出10天線高出50天線的港股比率,仍在下跌中(黑線),一日比率未止跌回升,一日都未係時候。圖自股市漁夫系統。

相信美國國債仍在價升之時,持股都不屬時候。過去一年,美國債及投資級別債券都跑贏其他類別債券(如公司債或垃圾債),已由年頭提出可將債券組合更換。另外收息104教授用少至2000美元本金都可透過買房託,嬰債(baby bond),優先股收息10-22%不等。如果想用少本收高息,104可留意。然而101教的方法錢留在香港銀行體系內,同意令同學更放心,故很建議學生同收息101開始。

 

讀者將債基轉轉,再等一等吧。始終錢少即兵少,不要貪求可撈大底而賺十倍個隻。撈底係要講實力,撈到底又唔貪心揸上去大賺又係要實力。

 

至於二手樓而又賣貼價400萬的,確實受惠按揭政策,跌極有限。明白香港情況早前令人擔心,然而人民幣下跌令中國國民更需要轉放美金資產,加上中國人紛紛將美國物業放售,遇上低息環境,除非有領導造出很不理性行為,加上香港民不聊生,才會有極大衝擊出現。總之參與選舉,相信是個三方都能接受之平台。因此,近月買樓的人,不用因擔心負資產而家嘈屋閉。事情往往與人感性的想法往相反方向走。








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