實現財務自由及鋪好後路 #1886

諗sir，你好！我是收息101、ETF和收息103的舊生。

 

家庭情況：

1、本人39歲，工程師，月入35K（包括一個月花紅）。

2、我太太33歲，幼稚園教師，月入18k，另外每月興趣班收入5K。有兩個小朋友6歲和9個月。

3、每月儲蓄20K。

物業情況：

1、現我名下持有荃灣私樓兩房單位，37年樓齡，2014年12月313萬買入，剛由九成轉按六成，欠銀行270萬市值500萬，月供10500元。租金12000元。

2、由於老人與我們同住，為了方便小朋友返學。因此搬到麗城租三房，月租17000元。

個人資產情況：

現金150萬（ML戶口），人民幣60萬（大陸賣房所得），美股ETF10萬。

 

目標：

盡早離港太多是非，早可實現一生三宅和財務自由。

問題：

1、計劃50萬分三次投入債基，先不做槓桿，如果收息穩定再投入更多資金做槓桿，目前行B餐還是E餐開始比較好？

2、希望未來兩三年內債基收息增加首期，買麗城三房單位自住，用太太的單名，我做擔保應是首選方案吧？

3、投資第三層樓好嗎，還是海外樓拎埋移民資格仲好? 

4、荃灣兩房單位如果試學生宿舍方案是否可行？

 

舊生上

 

ANSWER:

#轉出租用途

荃灣合返工客，學生租客較少。如果收租或劏房荃灣可考慮，是初心者易起步的地區。由於讀者自己單名已有一樓，所以「劇情需要」用佢老婆單名買第二宅以避稅。至於第三宅要樓價升到市值大於結欠之五成，到銀行將其中一樓由自住轉作出租用途後，才考慮買第三宅未遲。因一轉到出租用途，最早買的第一間樓，其租金可作收入證明，幫返第三間樓借錢。需要文件如下:

租約(己STAMP)

六個月租金收入記錄

銀行出租同意書

 

#識計借貸力

然而讀者現只有200萬資金左右，唔係少但因借貸力不高問題，無謂夾硬再買樓。為何不高? 讀者借貸力盡計為(35000+18000)10000*50%*2.59 = 686萬，讀者已用270萬，買第二間可以但基於不好借得太盡，故應先打消買第二宅念頭。其實借盡只686萬，樓價跌好多都唔夠買到三間樓。所以趁此部署買樓003借貸力由無變有之法，將太太的興趣班收入出返糧比自己，或者再比5000/月出多些。當然你可試下用現金或支票就咁出比自己，看銀行借否相信? 然而買樓003的方法是更嚴謹及所有文件做正的，絕不教人違法。

 

當收入安排好，例如太太收入亦30K，讀者13個月糧令收入稍升，第一間樓的租約發揮效力，估計令家庭借貸力達1000萬附近，到時才打穩買三間樓之基礎。讀者亦唔需去擔保太太，佢自己一個承擔起一間樓已可以。

 

待買樓時機及做好借貸力之文件需時，此時可將資金入手債基，收住息等。筆者已有學生用債基利息做了證明，移居了葡萄牙。如閣下唔打算移民，都建議學識一個產出現金流的方法，債基就是效率高的。好似200萬資金入手B餐收息15-18%一年，即一年有30-36萬收入。可以將呢筆錢係香港試完，再搬過新加坡做，那就解決了住第度搵唔到工既問題。有錢就可用PASSPOSRT入境泰國料一下，仔女亦有國際學校配套，相信往後行此路既人越黎越多。暑假又可以由泰國轉去日本料下，開學先返泰國。當然肯此些少錢買埋歐盟既居住權，咁後路就更加清晰。間唔中換過部電話，返黎香港收返租或探朋友就得。

 

由於讀者工資及現金不多，行學生宿舍去DOUBLE租金收入需要。若果閣下工資明顯高而又現金多，當然咪搞宿舍，因對住幾個住客賺多幾萬未必係你杯茶。

 

#投資要旨

現時至年尾如投資市場氣氛好差，資金一定如2008年海嘯一樣泊去美國國債。美國國債是最近零風險的投資，今次相信人仔大敗，美國國債仍是最穩之選。

 

如投資市場氣氛稀差但仍受控，美國亦會適量減息，這也利好美國國債。因減息令銀行定期唔吸引，市場將轉美國國債。

 

當然，如市場走好，如恆指大爆33000點，美股DJI重上27000點，咁美國國債就差啦。因到時人人股神，又為何會圖美國債那2-3%年息啦。不過筆者都好想恆指可33000，但機率如何，大家心中有數。

 

希望大家明白投資，是行盤穩當的棋。無論你對投資的預測最終是否準確，你的投資都要賺到錢或只會少賠。不要將投資當「估估下」行為，例如預測匯豐升，測中就賺不中就賠屬不良行為。若機率出現大的兩個情況都對閣下投資不利，不投資而等亦係可。

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