Lum sir 您好！
我應該算是你忠實讀者，但可惜執行力不足，依家兩公婆人到中年都冇樓係身。
可幸的是去年上了你103收息課，就馬上用1,000,000買入A餐B餐各一半，每月產出利息可作補貼租金之用。
以下是我們的資料：
本人44歲，月入46k, 兩個月花紅，港幣500k定期馬上到期，人民幣130k定期，另1m債基，冇樓喺身冇其他負債
先生49歲，月入48K，三個月花紅，有港幣1m流動資金，外幣定期價值港元50K，股票50k，冇樓喺身亦冇其他負債
大陸中山有一層樓現值1,000,000人民幣，冇按揭，打算退休後可以自住，其實最想係有升值空間放咗去賺返啲補貼下退休生活
1家三口現租住新界單位月租16K，女兒小學四年班。
我們一直錯過入市機會，後悔不已，見到我哋真係前路茫茫，退休都有問題，希望阿Sir你可以指點迷津，等我哋嚟緊條路可以行的比較舒服啲。
我們兩公婆諗緊而家係唔係應該買入一間細細地兩房出租，第時可以留俾阿女或者或者自己搬入去。定係可以買入新界三房租比內地學生, 產出更多現金流補貼租屋費用.
非常希望得到林sir的解答，祝蒸蒸日上，更多讀者受惠！
ANSWER:
人都近半百，人工唔係低，但儲既錢唔多，此情下讀者要用技巧搭夠客觀條件不足。
個層中山樓留意要試下放賣，真係見到有買家承100萬，先叫「有100萬係手」。一項投資如買入後勁難沽走，不要考慮。當然不少內地樓同意好好賣。
債基不是退休萬全之策，但3至7年之配置或更短，是可以的。因債基派息不會隨通賬而上升，好似讀者A+B餐收息平均應在13-15%年息，一年收一萬餘元而家當然夠貼租金，但20年之後不可。樓的獨特性在於可抵押性高，及租金可隨通賬齊升。你而家收緊1萬間樓，廿年後收租或3萬/月添，退休用樓做主軸，其義在此。
由於讀者餘下只得10-15年時間可追，之後退休。時間已不站在讀者一方，想退休舒適唯有下流，應考慮去更低消費的地區退休，同時有技巧在香港買樓一間再轉成學生宿舍，用知識將租金DOUBLE。好似一間18K三房轉做學生宿舍月租升至35K，仲要一次過收哂租，拎呢筆錢去台灣或泰國、同意都幾好洗。
當然如閣下38歲未夠，應努力在港或新加坡發展，此兩地方稅率低唔似有些國家，薪俸稅打30-50%而租金收入打成25%稅，確實你到了別處生活才知香港有幾好。所以不要輕易放棄閣下底線，努力在港搵錢，真係發現唔掂先諗隱居外地。筆者亦相信，減稅很能吸引外資重回香港。
由於讀者夫婦手上沒香港樓，此為靚牌一張，不妨入手屯門三房，600萬有找，近排仲可以講價。首期去到盡九成，或八成上會讀者都夠錢，120萬現金付出及借460萬左右，月供14K，下面間樓就前排賣呢個價錢，經筆者舊同事公司改左做學生宿舍。VIDEO中開首係廳而進入的第一間房，左右邊床各租了4千幾，即一間房已收了9千幾。其餘房未租出，估計成間樓共收36K月租，而供樓只14K，正現金流超20K/月，做法參加買樓003課程。人工不足時間唔夠，學些貼市技巧將樓改裝，比起你日估夜估個股市更有效用。宿舍用木改間，只不過係屋企起個木櫃咁。
債基不要加碼，然而過去一年大風大雨，讀者仍對A+B餐作出正評，相信下一年感覺會更良好，尤其B餐主打美國國債。做好一香港樓仲加中山樓及債基，現金流都成30K有突，有景就留係香港，唔想就移居泰國、又或希臘、再唔係住英國都唔係無可能。筆者近月已就不同國家推出了海外移居及買海外樓講座，與坊間不同的有兩點:
主要介紹二手樓。同坊間大SELL一手樓唔同
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