債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民 #1883

諗Sir, 你好!

 

小弟是貴網站新丁。大病在醫院休養中驚覺自己沒有甚麼東西留給太太及女兒,實在感到慚愧也想儘快作出彌補。在圖書館看到諗Sir的 錢搵錢 後開始有方向及目標。自知有點遲但立即去找另外兩本大典同時也參加了下一期的收息101。

 

本人有以下幾點希望諗Sir指導一下。

 

一) 本人與太太聯名一間私樓,200萬入貨現在仍有約80萬未供完。本人42歲月薪大約 20000(身體轉差,預算下年轉工後的月薪), 太太37歲月薪大約15000(Sales)。兩人現金有20萬,股價5萬。現在想轉到另一間銀行做按揭吐現用作投資, 同一時間希望轉名給我太太一人名,而按揭由我做擔保。

 

a)本人扣除開支後每月可供$8000~9000。是否可借到大約220萬,扣除80萬後剩 140萬?是否太保守呢?

 

  1. b) 吐現後如果投資的話,用那種工具比較好?例如直債?

 

二) 來年的年中預計有二百萬以上一次性收入,請問這一筆錢是否先用來投資?還是買第二間物業用作收息,本人是否還可做按揭?

 

希望諗Sir可以繼續幫到各界人士

一位惆悵的孬爸爸上

 

answer:

借按揭銀行不是按你每月扣除個人開支後可供幾錢,而是扣除負債支出後究竟仲有幾多人工淨,所以讀者不用考慮個人消費。

 

一些會考慮的因素有:

個人借貸,如P-LOAN,信用卡低息貸、循環貸,稅貸、私貸,稅貸對人借貸力扣很多,信用卡低息貸殺傷力較低,所以借錢呢,都有技巧。借得好,對往後再借影響較少。而此等知識,筆者暫未在坊間看到其他個案解答者提及。可能佢地覺得太顯淺吧。

 

有些行為: 比家用、買電器、係銀行申請野、擔保人、過份遞交按揭申請、股票孖展…都會有唔同程度影響按揭申請

 

假如如有一個人乜消費愉卡乜銀行申請都冇,佢月薪25K表示借貸力為25000/10000*50%*2.59 = 323萬,扣除80萬借貸後仲淨240萬左右。但,此假設讀者的80萬欠款是攤盡30年還的,如較短,能借的比240萬更少。當然讀者太太都可幫手借,估計讀者如不太重數,借200-300左右應不難。

 

由讀者專間樓比太太可以,轉時順便可按套現亦係好,不少有一間樓的中年人都行此套,補償手上資金不足缺點。留意讀者下年如工資降低,借貸力會更低,所以轉工前要做好轉樓比太太單名呢件事,再淨自己單名無樓等機會買第二宅。

 

其實讀者已睇筆者不少個案後應知: 工資不高者基本上擁抱買樓是唯一出路。但唔係全幅身家無差別地買,而是買了住宅樓後第二同三間要等時機。儲蓄及人工越低者,你越要等。誠如將軍兵少,年年好戰唔係正途。

 

究竟買樓等咩? 如能力不高者,起碼等樓市回調20%後,才用二成首期上會,那樓市真由頂直插四成,你都頂住未成負資產(因你低了20%才買加上又比了20%首期)。計中原城市指數約190點見近期頂,如真跌至152點才作入市考慮。

 

等待之時,買債基好,讀者亦然。咪話筆者成日提債基,其實由保險至REITs到股票及樓仲有玩到學生宿舍加英國樓的做法,你在過往一個月既文應找到!  

 

債基可隨時贖回,又高息。筆者明白不少人大力開口唱衰高息債,又話爆又剩。然而過去一年,下圖為其中一債基表現,星期六剛過的收息101堂與學生全展示過,一年間價格升了3.98%(留意價格波動細但不保本),過去一個月力保無升跌,又有息派,算很有交待。買不同債基息收8%-25%年息都有。對於想求穩之投資人值得將點份錢配入,10萬港元都可開始。至於直債入場門檻20萬美金,息都可派成10%,更是保本,然而睇落咁「屈」既野一條都賣百幾萬HKD,對於資金少或初心者不好考慮。

至於保險,在融資後做到年10%-20%回報都係可以,更是由保險公司保本,入場亦易10-20萬都得。然而問題為焗鎖死幾年。留意直債同債基都可中途沽,但保險唔得。一般港人明白未去到問保險融資類問題,大抵只停留在「之前買份保險發覺嚴重低回報,點救!」此等問題。只好說做得保險經紀習慣賣無形的保險,銷售技巧相對高,閒人落入佢手「無幾舊」屬正常。至於賣馬拉一手樓的,想出賣個客而賺高佣的意圖相對高,你係佢個客只好說無運到。

 

筆者的理財個案,實在由債基到保險至槓桿及按揭同埋海外樓加移民都有提,股票同外幣更不在講,此為撰寫全面理財個案必須要的。








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