四大理財錯誤示範 #1881

諗sir, 本人實為傭才，早幾年因家人有患疾需要，用盡積蓄而放棄了再置業機會。後在朋友推介下，買入些基金和債基，希望能成穩妥投資為再置業舖路。 但上完買樓001和003課後，發現之前決定不是最明智。 

 

現人已過中年，家庭開支亦日漸加大(兩個小朋友，三大長老)，按揭力亦已大減，樓價亦難大幅下調，誠望諗sir能給些寶貴意見，盡快作出修正再從新上路完成一生三宅目標。 

 

物業情況 : 

1) 荃灣私樓 : 樓齡31，市值8.5m，餘下按揭2.3m，父母妹居住,物業與妹共同擁有 

2) 九龍公屋 : 樓齡30，租者置其屋，未補地價，市價約3.5m，現與奶奶同住。物業為丈夫與奶奶共同擁有，奶奶業權打算會另留給除丈夫其他家人。 

 

其它資產狀況 : 

1) 2014年加按套現荃灣物業3m，將2.45m買入了隻基金,年回報維持約8%,但基金價低跌了10%,淨值現約2.16m. 每月派息16K作為加按後之按揭還款。現按竭仍欠2.35m. 

2) 稅貸(同樣放入以上基金作投資用)欠款餘額20萬，每月還款10K至2020年底。此稅貸連部份儲蓄共50萬同樣放入以上債基，現值48萬，每月收息3.6K作子女部份學費使用。 

3) 月供4.5K基金，可移動部份約40萬。 

4) 現金20萬 收支情況 (已扣MPF) : 本人45歲, 月入49K 丈夫47歲, 月入28K 妹妹41歲, 月入18.5K 總收入 96K，每月總儲蓄24.5K : 月供基金儲蓄(4.5K)+如取消稅貸(10K)+現金(10K) 

 

請賜教以下安排 : 

1) 加按荃灣私樓除名 – 本人業權50%轉到丈夫名下，50%轉給媽媽。妹妹業權50%轉到我丈夫/母親名下，50%轉給媽媽。每份做到2百萬樓下以減少厘印費可行嗎? 以丈夫名加按多1.5M。 

2) 以上放入直債等待入市時機，定係將基金都拎出黎買直債? 但丈夫本身已有租者置其屋業權，是否有影響? 

3) 妹妹除名後，申請居屋或待時機以6成按揭買約5M屯門私樓? 

 

4) 本人除名後，想跟朋友合伙買樓，朋友為夫婦各46歲，月入共90K，但友人只能拿出1M首期，如我取出現有基金2.3M, 想買入九龍3房單位約9.5M，是否明智或應如何安排? 該夫婦會住此單並負責供樓。

 

ANSWER:

不要將大注資金一次過投入

呢位讀者給大家的寶貴意見，是理財的良機不常在，趁後生才可各銀行借力打力。讀者將加按的錢一筆過買了隻基金，就是錯。你有幾肯定面對個價就係最好呢? 如否，不如分幾次? 只有sales才會叫你一劑買哂唔好諗。都未計諗sir係收息101教左讀者更多識玻金融sales之方法啦。

 

p-loan及稅貸大傷借貸力

借稅貸去買債基，大傷借貸力令45歲後的可借性低上再低，都係錯。

 

做月供基金要考慮70個7次

月供基金比人困死左錢走唔甩硬比管理費，亦係錯。總之人賺到錢總會有人叫你投資叫你洗，如你不參考客觀的理財資訊，損失鉅大令人後悔莫及。

 

同朋友夾份做生意，九成絕交收尾

好彩，讀者係呢一刻寫信比筆者，希望佢可免犯下一大錯，就係同朋友夾份買樓，仲要係讀者大份(2.3m)另一邊細份(1.0m)。留意筆者唔係計較大份細份既人，而係睇到唔均一既出資，另易引致持份者他日之爭吵。到時錢贏輸唔知，但無埋朋友。至於讀者幅牌，其實佢而家買九龍三房佢輸左八成。唔係因為讀者睇到樓市跌，而係讀者買完樓又係冇哂現金，引致持貨力不足，持貨力不足才是造成不理智判斷之開端，而不理智最尾咪輸錢。

 

所以，香港人工高，同判斷力及知識不匹配。時下年輕人話有人阻住地球轉阻佢地上位，筆者自己都要檢討下。是否每日從事令自己增長的工作，或工作時多思考令自己好去增長。

 

好啦，我地開記者會唔係為左提出問題，而係解決問題! 建議方略如下:

 

公屋唔使諗，奶奶講明唔留比老公，讀者自己明白

 

1.荃灣樓將佢自己同妹既業權每200萬計咁轉比(阿媽、老公、老公阿媽、老爺)身上是很不智的，因為一次過浪費左4個「人頭」…你難度不知道，國家比每個無樓的「人頭」，都可低印花稅買樓嗎

 

2.明白一次斬四個「人頭」的方案，是想省印花稅。但每個人頭買樓本身都可免很多稅。這正是個為省400蚊，輸左4萬的例子。順帶一提，將個親妹既業權轉比自己老爺，是用第一標準高稅的。因為佢地唔係直繫親屬

 

3.其實「人頭」多就係讀者既武器啦。原本佢親友夠，人工都成五萬，副牌唔係爛都無得打。早點出發根本可賣甩奶奶同老公自住，卿卿我我下半世無難度的。

 

4.應該賣基金，因為佢上堂之前買個隻基金，內房債佔大多數。而家人仔兌美金跌破7，轉做B餐投入美國國債之懷抱吧。傳統智慧是市場就當越差，美國債越強。B餐派15%-18%，如果佢再想降低風險，用更少槓桿收住8-10%年息然後再上。另外是先全賣該基金，再慢慢分注轉入B餐更好

 

5.荃灣樓轉名比哂一個人就可以，轉之餘加按了不少錢出黎，其實承受那位冇哂著數更有負債，不用驚佢走佬的。轉名時趁機按埋至六成，得850*60%-230 = 280萬

 

6.原本的基金由於是用債為主，所以買錯都輸唔叫勁多。245萬輸至216萬，收1年息12%已可回本，未計讀者原本有息拎走了。此為買債基的好處。如果買股票，245萬應已輸淨150萬，好難追個隻

 

7.有錢，放係MORTGAGE LINK減少供樓利息支出及逐步買B餐吧。等1年後才考慮買樓做學生宿舍收租吧。毛看讀者情況，理財上不可MULTI-TASK

 

筆者咁講，只係希望讀者上完堂後可往前行，而唔係聽下幾個number再加大市預言就算數個隻。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330