四大理財錯誤示範 #1881

諗sir, 本人實為傭才,早幾年因家人有患疾需要,用盡積蓄而放棄了再置業機會。後在朋友推介下,買入些基金和債基,希望能成穩妥投資為再置業舖路。 但上完買樓001和003課後,發現之前決定不是最明智。 

 

現人已過中年,家庭開支亦日漸加大(兩個小朋友,三大長老),按揭力亦已大減,樓價亦難大幅下調,誠望諗sir能給些寶貴意見,盡快作出修正再從新上路完成一生三宅目標。 

 

物業情況 : 

1) 荃灣私樓 : 樓齡31,市值8.5m,餘下按揭2.3m,父母妹居住,物業與妹共同擁有 

2) 九龍公屋 : 樓齡30,租者置其屋,未補地價,市價約3.5m,現與奶奶同住。物業為丈夫與奶奶共同擁有,奶奶業權打算會另留給除丈夫其他家人。 

 

其它資產狀況 : 

1) 2014年加按套現荃灣物業3m,將2.45m買入了隻基金,年回報維持約8%,但基金價低跌了10%,淨值現約2.16m. 每月派息16K作為加按後之按揭還款。現按竭仍欠2.35m. 

2) 稅貸(同樣放入以上基金作投資用)欠款餘額20萬,每月還款10K至2020年底。此稅貸連部份儲蓄共50萬同樣放入以上債基,現值48萬,每月收息3.6K作子女部份學費使用。 

3) 月供4.5K基金,可移動部份約40萬。 

4) 現金20萬 收支情況 (已扣MPF) : 本人45歲, 月入49K 丈夫47歲, 月入28K 妹妹41歲, 月入18.5K 總收入 96K,每月總儲蓄24.5K : 月供基金儲蓄(4.5K)+如取消稅貸(10K)+現金(10K) 

 

請賜教以下安排 : 

1) 加按荃灣私樓除名 – 本人業權50%轉到丈夫名下,50%轉給媽媽。妹妹業權50%轉到我丈夫/母親名下,50%轉給媽媽。每份做到2百萬樓下以減少厘印費可行嗎? 以丈夫名加按多1.5M。 

2) 以上放入直債等待入市時機,定係將基金都拎出黎買直債? 但丈夫本身已有租者置其屋業權,是否有影響? 

3) 妹妹除名後,申請居屋或待時機以6成按揭買約5M屯門私樓? 

 

4) 本人除名後,想跟朋友合伙買樓,朋友為夫婦各46歲,月入共90K,但友人只能拿出1M首期,如我取出現有基金2.3M, 想買入九龍3房單位約9.5M,是否明智或應如何安排? 該夫婦會住此單並負責供樓。

 

ANSWER:

不要將大注資金一次過投入

呢位讀者給大家的寶貴意見,是理財的良機不常在,趁後生才可各銀行借力打力。讀者將加按的錢一筆過買了隻基金,就是錯。你有幾肯定面對個價就係最好呢? 如否,不如分幾次? 只有sales才會叫你一劑買哂唔好諗。都未計諗sir係收息101教左讀者更多識玻金融sales之方法啦。

 

p-loan及稅貸大傷借貸力

借稅貸去買債基,大傷借貸力令45歲後的可借性低上再低,都係錯。

 

做月供基金要考慮70個7次

月供基金比人困死左錢走唔甩硬比管理費,亦係錯。總之人賺到錢總會有人叫你投資叫你洗,如你不參考客觀的理財資訊,損失鉅大令人後悔莫及。

 

同朋友夾份做生意,九成絕交收尾

好彩,讀者係呢一刻寫信比筆者,希望佢可免犯下一大錯,就係同朋友夾份買樓,仲要係讀者大份(2.3m)另一邊細份(1.0m)。留意筆者唔係計較大份細份既人,而係睇到唔均一既出資,另易引致持份者他日之爭吵。到時錢贏輸唔知,但無埋朋友。至於讀者幅牌,其實佢而家買九龍三房佢輸左八成。唔係因為讀者睇到樓市跌,而係讀者買完樓又係冇哂現金,引致持貨力不足,持貨力不足才是造成不理智判斷之開端,而不理智最尾咪輸錢。

 

所以,香港人工高,同判斷力及知識不匹配。時下年輕人話有人阻住地球轉阻佢地上位,筆者自己都要檢討下。是否每日從事令自己增長的工作,或工作時多思考令自己好去增長。

 

好啦,我地開記者會唔係為左提出問題,而係解決問題! 建議方略如下:

 

公屋唔使諗,奶奶講明唔留比老公,讀者自己明白

 

1.荃灣樓將佢自己同妹既業權每200萬計咁轉比(阿媽、老公、老公阿媽、老爺)身上是很不智的,因為一次過浪費左4個「人頭」…你難度不知道,國家比每個無樓的「人頭」,都可低印花稅買樓嗎

 

2.明白一次斬四個「人頭」的方案,是想省印花稅。但每個人頭買樓本身都可免很多稅。這正是個為省400蚊,輸左4萬的例子。順帶一提,將個親妹既業權轉比自己老爺,是用第一標準高稅的。因為佢地唔係直繫親屬

 

3.其實「人頭」多就係讀者既武器啦。原本佢親友夠,人工都成五萬,副牌唔係爛都無得打。早點出發根本可賣甩奶奶同老公自住,卿卿我我下半世無難度的。

 

4.應該賣基金,因為佢上堂之前買個隻基金,內房債佔大多數。而家人仔兌美金跌破7,轉做B餐投入美國國債之懷抱吧。傳統智慧是市場就當越差,美國債越強。B餐派15%-18%,如果佢再想降低風險,用更少槓桿收住8-10%年息然後再上。另外是先全賣該基金,再慢慢分注轉入B餐更好

 

5.荃灣樓轉名比哂一個人就可以,轉之餘加按了不少錢出黎,其實承受那位冇哂著數更有負債,不用驚佢走佬的。轉名時趁機按埋至六成,得850*60%-230 = 280萬

 

6.原本的基金由於是用債為主,所以買錯都輸唔叫勁多。245萬輸至216萬,收1年息12%已可回本,未計讀者原本有息拎走了。此為買債基的好處。如果買股票,245萬應已輸淨150萬,好難追個隻

 

7.有錢,放係MORTGAGE LINK減少供樓利息支出及逐步買B餐吧。等1年後才考慮買樓做學生宿舍收租吧。毛看讀者情況,理財上不可MULTI-TASK

 

筆者咁講,只係希望讀者上完堂後可往前行,而唔係聽下幾個number再加大市預言就算數個隻。








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