四大理財錯誤示範 #1881

諗sir, 本人實為傭才,早幾年因家人有患疾需要,用盡積蓄而放棄了再置業機會。後在朋友推介下,買入些基金和債基,希望能成穩妥投資為再置業舖路。 但上完買樓001和003課後,發現之前決定不是最明智。 

 

現人已過中年,家庭開支亦日漸加大(兩個小朋友,三大長老),按揭力亦已大減,樓價亦難大幅下調,誠望諗sir能給些寶貴意見,盡快作出修正再從新上路完成一生三宅目標。 

 

物業情況 : 

1) 荃灣私樓 : 樓齡31,市值8.5m,餘下按揭2.3m,父母妹居住,物業與妹共同擁有 

2) 九龍公屋 : 樓齡30,租者置其屋,未補地價,市價約3.5m,現與奶奶同住。物業為丈夫與奶奶共同擁有,奶奶業權打算會另留給除丈夫其他家人。 

 

其它資產狀況 : 

1) 2014年加按套現荃灣物業3m,將2.45m買入了隻基金,年回報維持約8%,但基金價低跌了10%,淨值現約2.16m. 每月派息16K作為加按後之按揭還款。現按竭仍欠2.35m. 

2) 稅貸(同樣放入以上基金作投資用)欠款餘額20萬,每月還款10K至2020年底。此稅貸連部份儲蓄共50萬同樣放入以上債基,現值48萬,每月收息3.6K作子女部份學費使用。 

3) 月供4.5K基金,可移動部份約40萬。 

4) 現金20萬 收支情況 (已扣MPF) : 本人45歲, 月入49K 丈夫47歲, 月入28K 妹妹41歲, 月入18.5K 總收入 96K,每月總儲蓄24.5K : 月供基金儲蓄(4.5K)+如取消稅貸(10K)+現金(10K) 

 

請賜教以下安排 : 

1) 加按荃灣私樓除名 – 本人業權50%轉到丈夫名下,50%轉給媽媽。妹妹業權50%轉到我丈夫/母親名下,50%轉給媽媽。每份做到2百萬樓下以減少厘印費可行嗎? 以丈夫名加按多1.5M。 

2) 以上放入直債等待入市時機,定係將基金都拎出黎買直債? 但丈夫本身已有租者置其屋業權,是否有影響? 

3) 妹妹除名後,申請居屋或待時機以6成按揭買約5M屯門私樓? 

 

4) 本人除名後,想跟朋友合伙買樓,朋友為夫婦各46歲,月入共90K,但友人只能拿出1M首期,如我取出現有基金2.3M, 想買入九龍3房單位約9.5M,是否明智或應如何安排? 該夫婦會住此單並負責供樓。

 

ANSWER:

不要將大注資金一次過投入

呢位讀者給大家的寶貴意見,是理財的良機不常在,趁後生才可各銀行借力打力。讀者將加按的錢一筆過買了隻基金,就是錯。你有幾肯定面對個價就係最好呢? 如否,不如分幾次? 只有sales才會叫你一劑買哂唔好諗。都未計諗sir係收息101教左讀者更多識玻金融sales之方法啦。

 

p-loan及稅貸大傷借貸力

借稅貸去買債基,大傷借貸力令45歲後的可借性低上再低,都係錯。

 

做月供基金要考慮70個7次

月供基金比人困死左錢走唔甩硬比管理費,亦係錯。總之人賺到錢總會有人叫你投資叫你洗,如你不參考客觀的理財資訊,損失鉅大令人後悔莫及。

 

同朋友夾份做生意,九成絕交收尾

好彩,讀者係呢一刻寫信比筆者,希望佢可免犯下一大錯,就係同朋友夾份買樓,仲要係讀者大份(2.3m)另一邊細份(1.0m)。留意筆者唔係計較大份細份既人,而係睇到唔均一既出資,另易引致持份者他日之爭吵。到時錢贏輸唔知,但無埋朋友。至於讀者幅牌,其實佢而家買九龍三房佢輸左八成。唔係因為讀者睇到樓市跌,而係讀者買完樓又係冇哂現金,引致持貨力不足,持貨力不足才是造成不理智判斷之開端,而不理智最尾咪輸錢。

 

所以,香港人工高,同判斷力及知識不匹配。時下年輕人話有人阻住地球轉阻佢地上位,筆者自己都要檢討下。是否每日從事令自己增長的工作,或工作時多思考令自己好去增長。

 

好啦,我地開記者會唔係為左提出問題,而係解決問題! 建議方略如下:

 

公屋唔使諗,奶奶講明唔留比老公,讀者自己明白

 

1.荃灣樓將佢自己同妹既業權每200萬計咁轉比(阿媽、老公、老公阿媽、老爺)身上是很不智的,因為一次過浪費左4個「人頭」…你難度不知道,國家比每個無樓的「人頭」,都可低印花稅買樓嗎

 

2.明白一次斬四個「人頭」的方案,是想省印花稅。但每個人頭買樓本身都可免很多稅。這正是個為省400蚊,輸左4萬的例子。順帶一提,將個親妹既業權轉比自己老爺,是用第一標準高稅的。因為佢地唔係直繫親屬

 

3.其實「人頭」多就係讀者既武器啦。原本佢親友夠,人工都成五萬,副牌唔係爛都無得打。早點出發根本可賣甩奶奶同老公自住,卿卿我我下半世無難度的。

 

4.應該賣基金,因為佢上堂之前買個隻基金,內房債佔大多數。而家人仔兌美金跌破7,轉做B餐投入美國國債之懷抱吧。傳統智慧是市場就當越差,美國債越強。B餐派15%-18%,如果佢再想降低風險,用更少槓桿收住8-10%年息然後再上。另外是先全賣該基金,再慢慢分注轉入B餐更好

 

5.荃灣樓轉名比哂一個人就可以,轉之餘加按了不少錢出黎,其實承受那位冇哂著數更有負債,不用驚佢走佬的。轉名時趁機按埋至六成,得850*60%-230 = 280萬

 

6.原本的基金由於是用債為主,所以買錯都輸唔叫勁多。245萬輸至216萬,收1年息12%已可回本,未計讀者原本有息拎走了。此為買債基的好處。如果買股票,245萬應已輸淨150萬,好難追個隻

 

7.有錢,放係MORTGAGE LINK減少供樓利息支出及逐步買B餐吧。等1年後才考慮買樓做學生宿舍收租吧。毛看讀者情況,理財上不可MULTI-TASK

 

筆者咁講,只係希望讀者上完堂後可往前行,而唔係聽下幾個number再加大市預言就算數個隻。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
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買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
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買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

使用諗Sir獨家按揭進階計算機,Powerteam成交實例請到:https://buyhouse.com.hk

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