如何一步步改善生活 #1882

諗sir你好!本人34和太太32歲，本人月入72k(2個月花紅）, 及太太月入18k；二人家庭，沒有子女，未來2年後有小朋友。月儲32k。

本人以個人名義持有新界自住物業(近大學），2016買入價4.2m, 現估價6m，剛轉按，欠銀行按揭3. 4m，月供14000元, 太太名持持有新界村屋，現估4.2m元，欠按揭80萬元。太太家人有丁權，但因欠資金未起丁屋。

夫婦二人手持現金有65萬元，股票幾萬元。月供股票5000元。請問我現時應怎樣再購入九龍第3層物業投資 ? 定應該買入債基儲錢。

本人手持物業所在地區偏遠，以我們實際情況目標如何該如何部署 ? 長遠怎可達到3個物業的目標？希望諗sir指示正確投資方向，不勝感激 !

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ANSWER:

其實讀者持有物業都很有塑造性，好似我們買樓003教授的學生宿舍，將租金回報升一倍而大學附近屋苑當然有著數。但，近唔近大學唔係最終考慮因素，你要明白一般學生對屋苑之要求及搬入那個屋苑較順暢才能成事。筆者自己做緊及為一堆學生安排才有咁多經驗提供。下圖為其一宿舍，片段內筆者無行哂入所有房間。然而經過廳後，第一間入去的房，有兩邊床那間，兩張床已租出，左右兩邊床各4千幾。即係呢間三房屋既業主已有九千蚊租約係手，淨低三間房仲可租比四個人，客觀計收9K+9K+5.5K+5.5K ~ 29000月租一個月，而佢間屋只係600萬唔使買設黎。同時表示係新界西揸個單位，識攪可以幫你搬出奧運站住三房，再有息收補貼下夠住銀海。

筆者的課程唔會同你預測股市股票，但可活捉租客同提出銀行statement債息予你見證。我地7-8月連星期日都與同事由西走到東，睇樓又招呼新一客。至於讀者之村屋，唔知係邊，好難傾。但如果是底層村屋，即時諗到可以一開二，又可提供租值。有時有d野，你爭在搵唔搵到人話話知竅門。

其實讀者而家應為2年後有小朋友換三房鋪路，同慢慢開大月現金流令自己感受下錢搵錢之威力。誠然月入72k係唔少，但如昨天個案之讀者，90k月入但到40幾歲都係靠四間樓同佢賺成千八萬，自己儲一般無可能過千萬。你就知打工搵錢只會做死你，識錢搵錢係必需(need)，而唔係最好(wish)。

家庭借貸力(72000+18000)/10000*50%*2.59 = 1180萬。現已借(340+80)=420萬，借貸力已用36%，此時不太好再加碼，何況買九龍第三房要打稅，無樓要打估計4%即40-50%稅，有樓要俾15%即超150萬，叫讀者點去俾? 亦因此，讀者第一步不妨清左太太名出黎:將村屋用低於400萬代價，每次賣50%業權由太太至先生，那就可低稅去令先生沒樓在手。

1.先生無樓，再買可八成上及免15%高稅

2.太太受先生業權但低薪，次選係先生擔保，首選是行買樓003的借貸力由無變有之法，令太太「食哂」成間

3.在步驟1-3期間，將現金買債基收息。行收息101的E餐先。步驟1-3如短時間內做哂，有人會搵你。

4.債基派息10-12%，將50萬元投入，看看息率是否夠數。如穩定，再upgrade去B餐收15-18%年息。那50萬收息達8K，大大補足讀者儲蓄。

5.完成1-3步驟，不妨將大學那樓轉做學生宿舍，租值可提至25K或更高。詳細要睇過開則至知。

6.大學間樓收到25K租或更多，表示讀者可以在很多地方租到三房改善居住環境

7.買第三間樓，在讀者試左學生宿舍好D? 定係唔買樓只KEEP兩間然後用債基產出現金流好D? 再自決未遲

8.由於現金少，直債不考慮。至於工資好，根本唔需要買股票去博。股票合最有錢的高層或最初階的低層去博。反而位處中間的，買股等於每月進貢。當然，5%或之下的配置，買股票可以。

9.相信過去一個月，大家明白你苦心計什麼合理價，都是枉費工夫。何不只淨少量金錢，等出現恐慌時才入市? 而等待之前，用樓或保本的債去定收息是必要的。

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