財務上如何防災及做好保障? #1880

我是你的忠實讀者,剛上完收息101 。 

本人和太太皆43歲,兩人底薪月共13萬(我9萬,太太4萬)。本人打工多年,一直想嘗試自立門戶做小生意。想請教諗Sir,  如何利用現時資產產出更多被動收入,即使將來生意不好,也不用擔心生活。

現時收入

 

我:月入9萬

太太:月入4萬

每月儲蓄 : 4萬

資產,全為聯名擁有

物業 買入年份 買入價 現時估值 未還按揭 月供 租金
九龍三房 2016 1250萬 1450萬 600萬 24000 自住
港島東兩房 2012 250萬 520萬 180萬 7000 12000
港島東一房 2014 250萬 380萬 150萬 6000 9000
新界村屋 2015 320萬 380萬 140萬 6000 13000
合共 2070萬 2730萬 1070萬 43000 34000

 

股票:100萬煤氣100萬其他股票

基金:40萬

現金:40萬

三層租金收入34000,但扣除供樓、維修、管理、稅項等,三層樓每月淨收入只是約10000。如果我把三層樓賣掉,折現800萬,用來買債收息會不會更化算?

近一年的每月儲蓄大都用來買煤氣,貪其十送一兼有少少息。這樣繼續下去有沒有不妥之處?

我有機會每月產出被動收入8萬嗎?

謝謝賜教

 

answer:

讀者個案,說明了買樓賺錢,幾乎是難度最低的做法。讀者四間樓帳面賺(1450-600)+(520-180)+(380-150)+(380-140) = 850+340+230+240 = 1660萬。而佢打工只月入9萬,就當佢每月將收入一半儲起,都要儲1660萬/45000 = 368個月先儲到,即係30年。明白近期局勢不穩,唔少人睇港樓價跌。誠然樓價短期調整是肯定的,政治事件令能見度好低,話可以睇通都係呃你。昨天波哥在記者會宣讀了香港經濟數據有幾差,其實司長咁叻應知股市就是反映往後經濟最好指標,好與壞留比股市打分就好,佢大爺不用操心吧。同時亦提醒筆者,一個可能發源於香港的金融風暴,真不知司長可將其當作機遇定危機?

 

筆者只知,有些人已將危機轉化為機遇。昨天離岸人幣價兌美金價跌穿大位7.0,令人民幣國際化進度被拖慢,同時令人幣借貸成本上升。內地股市亦很有特色,係少數會幣值跌而股市都跌的,比著日本仔,yen跌即令股市彈。A股市加上香港融資功能如又暫癱瘓,國內公司要借錢轉只好推;貴息去搵ibanker借錢,又有人可大撈一筆了! 但有點幾可肯定是這類借貸,仍焗要在香港做,你係鬼佬會返上海放大數? 另外如你是內地富豪,見到人幣再跌,轉走的錢放邊處好? 如果10月1真係老美開始取消某些官員的美國護照,咁就加強佢地留港意願。常言:「有危必有機」,所以大家比心機,不用太悲觀。

 

 

當然事已至此,一個有錢人的組合唔可再側係任何一邊。筆者認為行美金的香港樓,加新興國家貨幣為主的高息債、再加歐羅為主的物業或直債、再加美國國債,是既分散風險又有息收之策略。第一是貨幣側三邊(美金、歐羅、巴西加泰國加印尼盾分散式),若美金跌通常對新興國家幣值有利、若美金升美國國債會贏。再重申我們做投資唔係要估邊面,而係做到開大定細你都會贏,至多開大贏大而開錯細就贏少一點。其實這個亦是筆者同外邊blogger的理念之一大差別,筆者係唔會同你講往後點睇呢類故仔既。至於我地教按揭借錢、實務咁去展示學生宿舍double租金點做亦比人實際。

 

筆者會選港島東一房及村屋賣走,一房無可塑性而客源同劏房重疊,不重覆。村屋一向較難做按揭,大家而家去匯豐問一下按揭,就開始感受到跌市買樓的難度。首先你想申請,佢同你講一般而家要批要等兩個月。再同佢講你諗住加按老村(村屋)? 筆者保證佢塊面黑過炭屎。當然國家好,而家中國銀行已成功搶佔左匯豐既按揭一哥地位啦,因自六月匯豐已內部告知各員工停手收CASE,同埋狂賣YOUTUBE廣告同你講買英國樓佢地可以幫手係當地借錢比你。唉,所以一出招,高低手立見,筆者真係唔知中銀到時抱住一堆負資產左既按揭,究竟係阿爺定阿嫲埋單? 同埋都係老問題: 萬一連唯一宣揚人民幣好的香港都唔掂,到時印咁多毛主席出黎搵鬼要咩?

 

想坐中銀或細行按揭加按尾班車? WHATSAPP 96991141搵買樓易啦,筆者部同事攪的,做開按揭既。

 

先賣村屋,返240萬。投入債基,可行新興債為主的A餐及美國國債為主的B餐,收息15%-20%年息,原理在收息101教起。240萬攤三次分段入,240萬產出利息36萬一年,即30K一個月。係好過讀者D樓,但債基缺點是派息只會維持在原有水平,不像租金可隨通賬加,所以讀者留兩間樓一自住一收租係香港有需要。至於跟上述示範,讀者要80K被動收入唔係難,但筆者提出收入夠之外更要穩。至於買股收息,昨天連煤氣都要跌2%(上圖),等於佢半年派息既一半,你就知股票玩法係hit and run,債同樓是長坐。但我們沒話邊樣好定唔好,是各有用途。夾硬比較各投資物是偽命題。

 

過2-3年再賣港島一房,到時不妨考慮英國樓或歐洲樓。英國到時脫歐應已解決,當地收租可為資產提供分散性,十分合適將來可能要不是避走之香港人。筆者看法,香港角色仍在,但示威可能更常行化,香港人自己要將錢分幾個袋係常態。大家可先想想外國邊個地方既酒店係經常爆滿的,不妨為自己財產及仔女,在必要時多一個選擇。筆者自己就睇好呢個(上圖)。有時一個地方經過洗劫,景色更為漂亮。








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