320萬產出30K月入之實證 #1878

諗SIR, 你好

 

我是HOMEBLOGGER的忠實粉絲, 已買齊諗sir全部書本,亦已讀完收息101的學生(DV62). 諗sir上堂認真教導,學生眾多,到堂一次我已明白為何朋友當初有心推介。希望你可保持中立的精神,令我等打工仔早日脫貧。

 

本人35歲 月入48k

太太同年31k

小孩分別2歲同3歲

 

小孩學費月14k

扣除一般洗費及雜費,每月可儲大概20k

現金60萬

已動用80萬買債基E餐,每月收息7千幾

 

物業:

第一城三房2015年購入自己名,現欠400萬市值860萬

 

如何部署一生三宅?應同買樓定債基? 如何利用老婆單名? 做唔做延期年金? 希望比點意見我正求突破

 

希望你繼續造福人群

學生上

ANSWER:

要有突破,就唔可以用常規既方法。即係就咁買樓收下租或只係放係股票或股3-5%年息,沒用的。咁都得,退休根本唔成問題。而坊間不少人撩你做年金、什麼保險PLAN,或者買劏鋪收租咁咁…只不過打住正確旗號但產品就好差。筆者在BLOG會予些少捷徑但留意我們唔可以會離譜到叫人做股票MARGIN大博大,亦唔可以叫人買些舊到唔舊既樓然後作故仔話會升值。近月熱做的學生宿舍,間樓個名是學生的,位置選取大屋苑,就當買左學生改變主意想自己租返出去,業權仍很清晰而租客亦一定搵到。所以,筆者自己有做,亦放心受003學生交付安排。

 

至於債基買後放係香港銀行,情況令大部份人安心。但筆者知道有個別些學生用證券行到別國去買債券基金槓桿,其實我地收息104都有教。不過教前講明證券行倒閉2009年不少例子,相反香港銀行要執笠,最近也數OTB(海外信託)了。所以百幾二百萬咁投在證券行,有感太多。至於25%股息稅要唔要打,視乎你買乜。

 

另外私人銀行講座已為收息103舊生做了第一場(上圖),反應很好。但私銀入場門檻少都要800-1000萬港幣,筆者可以做的是提供不同途徑,同時找助教GARY或筆者自己同學生判斷邊條路較合佢。但反對一些話「做XXX就係最好的話」而排除其他選項之說法。投資很個人化,正如筆者覺得拎D錢去歐洲買間屋做旅館好,唔通又一定會你咩?

 

至於本學生相信都做債基及學生宿舍兩味最適合佢,因後生及本錢少,可隨時買賣十萬就可入場而不保本的債基,年派10%-20%息合佢。至於直債,入場要20萬美金至少而保本,合較年長及資金多的人。至於學生宿舍,可將租值double,前日買樓003課程更將600預算、800萬預算及1000萬預算者應去邊區開始好。用木間的學生宿舍違規機會低,亦有些屋苑很配合此等宿舍,讀者220萬資金去上約700萬樓,三房租5個學生收成$35000月租可預期,計及借480萬左右要供16k,220萬投資提供每月薪19k之正現金流,點解唔去買樓003跟住一些設好的sample去試? 讀者人工唔高行宿舍是需要的,試問就咁照買樓單租比一個客,幾時可脫困? 筆者只係舉出用木間房的合規又有例子做左的方法,下圖是製成品其實未完都已有人預租。

至於債基大部份人由收息101課程學E餐開始,槓些少由10-12%年息做起。今天星期一港股開市跌700,收市點都未知,錢就由人仔走緊。債基投錢在香港/中國之份量很少,你看與A餐走勢近同而用作睇價之ETF:EMLC(下圖),星期五晚係美國臨收市抽升至$34,過去兩日跌幅為0.9%及0.26%,表示A-E餐波幅一向比港股又或比美股都低。大家睇到只需付出咁低波幅就可買到派成廿厘息既野,究竟過往買港股收息的做法是否對? 閣下自決。現時煤氣半日跌2%,而煤氣成年派息都唔過4%…希望收市可跌少一點。

 

那320萬拎220萬黎產出19K正現金流,100萬可債基先穩陣12%息,又出10K/月正現金流,表示230萬之下有29K月入是可做到,及宿舍有樓睇而債基派息有STATEMENT去證明的。








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