一拆二去一自住另一放租? #1877

諗SIR 你好! 本人現年36歲, 育有兩女兒, 分別8歲及5歲. 全年家庭收入約為800K

 

樓房: 沙田私樓,沙士三百餘萬聯名購入, 現市價約八百萬將供完

資金: 500K, 另持市值約300K之保險儲蓄

支出:  36K(已扣除供樓), 

目標: 想產出現金流,令太太可放棄工作在家照顧小孩

 

本人應該賣出/按左自住樓套現? 一拆二去一自住另一放租? 

或可有其他投資工具實行?

 

請指教!!!

 

ANSWER:

這個案很典型,有間賺錢既樓受惠樓市升值,想趁勢去贏取35-45歲的生活質素,及為往後籌謀。始步之行,當然是加按樓房。因為人儲錢,遠不及資產膨漲。香港經濟很受外向因素影響,所以大家只能順勢而為,間樓賺錢就按左佢先,現金才令往後處理更有彈性。

 

800萬樓請加按六成,預計得450萬,月供450/259*10000 ~ 17000。450萬可投入Mortgage link戶口,最多投入按揭借貸戶口之一半,即225萬,等於減走一半利息支出。加按同時可拆走先生名,淨太太單名持有沙田樓,那先生再買第二間樓就可免付15%高買家印花率,及享高成數按揭。

 

太太如入息唔夠,點可單名借到480萬? 大家明白先生可不落名持有沙田樓,但可擔保太太的借貸,這既不會令先生買再樓令15%高印花,亦可令太太夠能力上會。留意擔保其他人買樓,同自己作為業主持有樓,是兩回事。

 

另外有些特別情況,例如你要拆名的對象唔係太太,而係拆名比一個你信任但早年破過產既細佬,明顯細佬再借錢有困難,佢人工既於銀行而言,唔只「零」,更是負數。但好難得才搵到個「人頭」去揸到間樓,咁點辦? 可以叫細佬做Mortgage drawer,成為只參與借錢但不用計入批貸過程之角色。至於擔保人(guarantor),係唔落名做業主但需為條數負責既人。

 

拆出名先生可再買樓,由於借貸力已用掉480萬,而家庭借貸力為(880000/12)/10000*50%*2.59 = 945萬,即加按後借貸力已用一半,再買樓假設人工不變下,借盡都只400幾萬,預期以沙田一些細屋苑單位做目標還可以,又或等時間侯樓價在500餘萬都有咩好野買個陣先出手。留意讀者已有一樓,有條件等。我地係睇自己情況,而唔係估市升市跌去決定出入市。

 

拆名提將先生一半業權轉埋比太太,留意如物業市值800萬,先生轉緊400萬市值比太太,要按400萬打印花稅的,但因近親原因不用打15%高稅率。然而「轉」比人,究竟可唔可以送比太太差由因花稅? 如果係賣? 要賣幾錢? 十萬賣比太太,有冇人阻止你? 這些才更是學習重點。

 

除非人工較低而賣樓可取10年儲蓄或更多,才應賣樓拎錢放手一博。而讀者應一拆二再等時機再買樓,手上錢可先投入收息101的債基收息,先試E餐日後再轉B都可,收息介乎10%年息至18%年息。如用錢買REITs,留意買香港既REITs風險因政治事件而增,加上買本地REITs不提供槓桿下只收3-4%年息,有感風險同回報不平衡。至於收息股還是不了,股票的本質就是投入一般生意冒險,追求短期爆發性增幅,而不是長放永穩收息的。轉住別國買REITs,可取。筆者收息104有提及,若自己觀察先要習慣留意外國市評文章。另外用外國股票系統做槓桿,跌到價位就自動斬倉,相對下買債基留錢係香港,跌市下都有人跟進及放存錢在香港銀行,比存在外國證券行放心。

 

至於如想換大,一拆二後將原居租出,再將按出的資金收息補貼,應夠資金租更大樓房。








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