收住息等買樓 #1875

諗SIR你好,  

 

本人早年拜讀諗SIR的收息論, 獲益良多, 唯本人只是庸才一名, 希望為2年後退休的父母策劃資產分佈,  望得諗SIR 指點一二, 為將來部署提供意見。

 

父親早年經營生意, 幸得好景時投資物業並且樓換樓, 資產得以擴張, 但經過97年一役之後心態變得保守, 但相比其他投資產品仍然傾向以物業投資為退休主要收入。

 

父親從事小生意, 生意額已大不如前, 收入及資產如下

月入約$20K

 

現金+定期 HKD$2百萬

 

固定資產: 

惠州住宅物業 , 2016年買入價 66 萬人仔, 現值約120萬人仔, 收租2000元/月

惠州公寓物業, 2017年買入 80萬人仔,  現時估計無升跌, 收租 1800元/月

村屋 連地買入加建4層, 15年前買入連建築成本約50萬人仔, 收租3000元/月 (有限制不能出售)

 

母親為家庭主婦

現金+定期 約HKD$1.5M

 

胞妹:

自由職業者

月入$30-40K  有報稅

 

本人每月收支及資產如下

 

金融業文職, 薪金收入$20000

家人的非報稅的生意收入$15000

 

個人狀況:

年齡: 33歲

與女友同居, 財致獨立, 未有結婚打算

**下年初轉工後預計月薪30K 以上, 同年如有機會再跳槽務求月薪40K以上

 

個人資產狀況:

50萬現金/ 股票 (短線持有, 隨時可套現)

200萬 MORTGAGE LINK (代名持有的家族財產)

 

物業: 

荃灣30年大型屋苑 3房 2009年買入價$2.5M, 市值$9M, 2018年加按借4.5M, 每月供款$15K  (家人付首期,供樓並自住, 本人代名持有)

屯門30年 屋苑 2房 2019年初買入價$4.5M, 市值$5.3M  (與女友自住), 首期1.8M, 每月供款$10.5K (由胞妹名義持有及申請按揭,  本人負責供款, 為最終受益人)

葵涌工廈單位  家人2008年買入價66萬, 市值 $3M, 生意自用, 父母退休後放租約月收$8500 (全額付款, 代家人持有) 

 

重組資產目標:

盡可能提昇父母退休收入並保持相當的流動資產以令兩老安心

 

本人自知收入平庸, 未能夠撥出更多收入供養父母, 還望得到諗SIR 的分析, 可以令父母安享退休生活。

祝諗SIR 身體健康, 生意蒸蒸日上

 

ANSWER:

讀者父親97年投資失利,及後痛定思痛,2008-09年分別買入住宅及工廈,工廈賺10倍,住宅近5倍,清楚說明一旦失利唔係要避,而係檢討再重新出發。不少人自97輸錢後不再買樓,最後資產被大型通賬侵蝕,簡直被政府印銀紙打劫一樣。

 

 

在取捨或加入新資產之前,對比下現金流產出效率:

惠州住宅物業120萬市值,效率為2000*12 / 1200000 = 5%

惠州住宅物業80萬市值,效率為1800*12 / 800000 = 2.7%

內地村屋不流通,先不計

荃灣30年樓市值9m,欠4.5m,即困死4.5m資金加上用供15000作自住代價

屯門30年樓市值5.3mil,困死4.5-1.8 = 270萬,即困死2.7m資金加上用供10800作妹自住代價

工廈市值3.0mil收租8500,效率為8500*12 / 3mil = 3.4%

 

 

綜觀是,讀者家庭相對手上資金,困死了不少錢去獲自住便利。而其餘產出正現金流的資產只有低效率。由於手上現金都有幾百萬,未至於要將荃灣樓可加的900*60%-450 = 90萬加按出黎。另外屯門樓不用考慮賣,至於工廈不妨按至5成,套150萬,但留意老工廈應只可按15年,投資工廈獲較低借貸力應事前考慮。

 

大陸樓有冇試過賣? 估計下一旦要錢幾耐先可拎得返都好。內地樓無槓桿買入,只係好一般的投資。你如覺中國樓市升,又不槓桿買樓,那何不買恆大呢? 恆大近年已升了5-10倍再回。相比債基,120萬投入當買美國國債為主的B餐,年息15%。又或公司債為主的E餐都有10%年息。120萬投入獲10K息一個月(E)或15K息(用B餐),對比只收二千蚊租實在好不少。當然祖國好得很,留些少錢係入面支持下一定要,但唔好全情投入啦。

 

 

可用10萬現金投入債基,先不槓桿,看看6-9%年息是否穩定。其實在這個PK年頭,債基個表現你都收貨,那之後相信更易收貨。息將會減,部份債市已轉得興奮! 2018年入年股市跌,但債基大部份仍升只少部份見跌數個%,讀者可買些少先觀察下。

 

過得3-6個月,應已收3-6次息可考慮是否加碼,可加至80-100萬,夠銀碼做槓桿式的,令息上升至10%之上。不少人認為知道係邊買或買乜就攪到,其實面前賣比你那個持牌人,有否很高效率同你實行方案你都唔知。所以筆者收息101授課角度是客要知點買先慳錢,點做先至唔使出出入入成世繞圈佣就比哂人,這些分享只有行內人才可說明。

 

 

筆者相信收得高息一段時間,父母自有新的想法,現金流自能提高保障退休生活。直債由於全場門檻高,雖保本但讀者不能行,先做好債基吧。至於再拆名買樓,自己實力不足,惟有收住息等。








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