諗sir 您好！
本人34歲，從事金融業，底薪剛升至15萬（其實是工作了11年才到這水平，第一份工月薪只有1萬），過去3年平均每年花紅約50萬。太太35歲，鋼琴老師，私人與琴行也有(私人為主），平均每月3萬收入。暫時未有小朋友。
資產：
淨流動資產約390萬，當中包括:
– 債基E餐，現值48萬 （2018年8月購入，原投入50萬，已收息11個月，每月收息2,700，收息至今29萬），即回報2.5%。（其實自1年前已開始留意你解答的理財個案，從你建議給讀者的方法學到一些理財及投資知識，自行瀏覽基金比較網站選取了這隻債基購買，最後報讀了收息班DV60，進一步確認自己選擇的基金正確，先謝謝諗sir）
– 240萬現金放在mortgage link。
– 其餘現金放在普通儲蓄戶口。
現有新界區地鐵上蓋物業作自住（2014年聯名購入，2018年以600萬市值轉按8成及轉歸太太單一名下，由本人作擔保），按揭貸款剩餘約470萬。銀行現估價610萬。樓齡24年。
10萬投資於初創公司。
短期目標：
希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住（目標市價1000萬內），現有新界區物業作出租，預期市值租金每月約1.6萬，供款每月1.8萬。
因本人已為太太作擔保，如不能解除本人擔保，只能申請50%按揭，貸款上限400萬，因此首期連雜費約為640萬。保守估計每年可儲100萬計，可能需時三年才能買多一間。（假設樓價不再上升）
問題：
- 如何合法有效地增加太太認可入息達致新界區樓可解除本人擔保，希望能善用本人收入較高的優點。
- 有考慮過債基疊増方式，加大利息回報，從而加快儲蓄，但計算下槓桿後雖然回報加倍但對本金風險亦加倍，假若筆錢沒有特別用途其實這個投資方法是不錯的，因為只要控制槓桿水至不會輕易被銀行call loan 便可, 但如果好似我處境甘，本金在可見將來有特別用途，如市況不似預期槓桿對本金影響亦相對加倍，如是者我該如何投資？
- 畢業一直以來也有紀錄每日支出，因此方便就此數據製作退休計劃，發現如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年，約42歲可退休，但若購買多一間九龍區樓，便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎，不知諗sir 對此的看法是？
謝謝。不勝感激！
ANSWER:
簡單而言就係為左搬出九龍，好糾結，對嗎? 試試下列方法:
太太的借貸力同意要做好，簡單黎講就是要開立公司自己出糧比自己，然而應提供什麼證明去說服銀行，令他們確認此聘任屬常情，更不涉入騙貸? 提供公司信證明自己人工可以嗎? 你問銀行，佢地一定答你有幫助，但任職銀行的人，絕不會好似上星期六的買樓003咁，筆者同學生量度邊類文件令銀行之批核滿足度去到幾成。
太太有收入，讀者自可甩擔保。甩擔保要成份按揭去銀行重新做過的，好好處理罰息期。收入幾多先可甩到讀者? 470萬貸款月供470/259*10000 ~ 14K，若太太零借貸需收入至少28K，不過一般預鬆要35K。至於太太開公司出糧比自己，最基本唔應該搵自己做director，公司做網上買賣較易提證讓銀行開立公司戶口。
讀者自己，幾可肯定讀者有了小朋友後，又認為九龍兩房不太怎樣。點都好，用新界樓黎做學生宿舍，將一間18K租金收入之三房打大成36K，回報對佢很有吸引。同你計下
買了債基收10%息，令佢認定退休可以42歲開始。如果再學埋學生宿舍，讀者退休或可以再早6年開始。呢件事，值得做。筆者點攪，都呃唔走你係香港買左間樓。
新界三房樓計700萬買到，六成上會，280萬首期，借420萬月供13K。3房可宿5個人，每間房收7000蚊，那就月租35K收入，正現金流有35K-13K = 22K，你自己拎280萬放銀行都收唔到22K息一個月啦，何況供得十年間樓可供甩了成半!?
宿舍是否高裝修費? 答案是用木間，唔違規更不成本高。
由於讀者390萬資金50萬入了債基，240萬係mortgage-link其餘活期，使用280萬用自己單名買第二間樓，令讀者仲有成110萬可隨變現之現金，債基由於今日沽約3-4日後可返錢，大致都係cash or equivalent。這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1000萬樓之原因，幾時都唔可以令手上現金全無。
那讀者有學生宿舍產出正現金流22k，另外50萬債基可加碼至100萬然後疊增，行美國國債為主的B餐，年息15%令月正現金流再升15萬/12 = 12500，讀者正現金流為34K左右。呢個樓夠佢係九龍租三房啦，唔係兩房。如果屈就下住平D，表示可更快退休或離開香港居住。將錢分注買樓及美國國債、正確分散因兩者關連性不高。
筆者近日因市場需求，提供一系統海外買二手樓的課程及講座，運用筆者舊生遍佈英國、葡萄牙、泰國、日本之關係，令大家擁有不時離港或暫時返港之選擇。有時理財同搵錢，就係令自己要有選擇。用哂所有錢坐死係一間兩房，令選擇大減。
一個綜合由按揭、學生宿舍、成立公司、買債收息、離港休養的理財分析，筆者不材勉強提供了一個。攪好退休你都明，唔會只係單一地用股票? 又或只用債，又或死買香港樓，就可解決到既問題。
不少人就當自行先做了債基，修畢筆者收息101或買樓課程後都再來信提問，謝謝各方肯定筆者提供客觀顧理財意見之團隊。
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV70及71班 DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(普通A位) DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(普通A位) 或 DV71第一堂 DV71 第二堂: 2020年2月12日(二) 19:15-22:00(有優先A位) DV71 第三堂: 2020年2月19日(二) 19:15-21:15(有優先A位) 或 平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 目前費用: $4900 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位 現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。 現時有位-普通B區: 背向諗SIR，有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 或途徑3: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑4: 電郵報名：[email protected] 查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」 途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 70(嚴禁轉售留位) DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口 – < 首部份課程 > 債券投資了解及精明慳錢買入方法 選取債券之步驟 怎樣用債券穩獲10%年回報 本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案 解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解 達成財務自由的理財方針 – < 次部份課程 > 基金太多，點去比較? 基金經紀不會提及之買賣需知 如何判斷債基、直債的出入市時機? 債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費? 債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 – < 後部份課程 > 有咩保險可以CUT? 保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流目標保證8.0%保險方案 保費融資選擇、醫療保險選擇正解 – 諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP53班 (52班已滿謝謝，請報53班) ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！ DP53 第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(有位) DP53 第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(有位) 或 DP52 第一課: DP52 第二課: 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 – 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50按金，到步可退回。 – – – 內容: 債基出入市應看之訊號教育 市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹 有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出 幾時買及用咩方法分段入市之考慮 高階保險收息方案 令執行債基方案更順暢的留神小處 往後重讀收息103只需$1500 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 【收息投資課程】Batch 70(十二月班last 三個位，報名請即聯，收滿就停不提前通知)
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第二課：2020年1月21日(二) 時間：19:15-21:30(不設休息時間)
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方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY63」
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
TELY64/第二課: 2020-02-11(二)19:15-21:30(不設休息時間)
地點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY64」
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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TEDX08 第一堂: 2019-12-10(二)19:15-21:45 TEDX08 第二堂: 2019-12-17(二)19:15-21:45 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 費用: $3580 *修讀收息104必需有已完成收息101之記錄 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 或途徑2: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑3: 電郵報名：[email protected] 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDX08」 或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 08 (嚴禁轉售留位) DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋! 亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範 – < 課程部份A – 嬰債收20%息 > 什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入? < 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 > 介紹穩當性高的優先股買法， 如何自己找到及選取優先股收息 介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現 展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
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