花1000萬搬出九龍好嗎? #1873

sir 您好!

 

本人34歲,從事金融業,底薪剛升至15萬(其實是工作了11年才到這水平,第一份工月薪只有1萬),過去3年平均每年花紅約50萬。太太35歲,鋼琴老師,私人與琴行也有(私人為主),平均每月3萬收入。暫時未有小朋友。

 

資產:

 

淨流動資產約390萬,當中包括:

債基E餐,現值48 20188月購入,原投入50萬,已收息11個月,每月收息2,700,收息至今29萬),即回報2.5%。(其實自1年前已開始留意你解答的理財個案,從你建議給讀者的方法學到一些理財及投資知識,自行瀏覽基金比較網站選取了這隻債基購買,最後報讀了收息班DV60,進一步確認自己選擇的基金正確,先謝謝諗sir

– 240萬現金放在mortgage link

其餘現金放在普通儲蓄戶口。

 

現有新界區地鐵上蓋物業作自住(2014年聯名購入,2018年以600萬市值轉按8成及轉歸太太單一名下,由本人作擔保),按揭貸款剩餘約470萬。銀行現估價610萬。樓齡24年。

 

10萬投資於初創公司。

 

短期目標:

 

希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住(目標市價1000萬內),現有新界區物業作出租,預期市值租金每月約1.6萬,供款每月1.8萬。

 

因本人已為太太作擔保,如不能解除本人擔保,只能申請50%按揭,貸款上限400萬,因此首期連雜費約為640萬。保守估計每年可儲100萬計,可能需時三年才能買多一間。(假設樓價不再上升)

 

問題:

 

  1. 如何合法有效地增加太太認可入息達致新界區樓可解除本人擔保,希望能善用本人收入較高的優點。

 

  1. 有考慮過債基疊増方式,加大利息回報,從而加快儲蓄,但計算下槓桿後雖然回報加倍但對本金風險亦加倍,假若筆錢沒有特別用途其實這個投資方法是不錯的,因為只要控制槓桿水至不會輕易被銀行call loan 便可, 但如果好似我處境甘,本金在可見將來有特別用途,如市況不似預期槓桿對本金影響亦相對加倍,如是者我該如何投資?

 

  1. 畢業一直以來也有紀錄每日支出,因此方便就此數據製作退休計劃,發現如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年,約42歲可退休,但若購買多一間九龍區樓,便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎,不知諗sir 對此的看法是?

 

謝謝。不勝感激!

 

ANSWER:

簡單而言就係為左搬出九龍,好糾結,對嗎? 試試下列方法:

太太的借貸力同意要做好,簡單黎講就是要開立公司自己出糧比自己,然而應提供什麼證明去說服銀行,令他們確認此聘任屬常情,更不涉入騙貸? 提供公司信證明自己人工可以嗎? 你問銀行,佢地一定答你有幫助,但任職銀行的人,絕不會好似上星期六的買樓003咁,筆者同學生量度邊類文件令銀行之批核滿足度去到幾成。

 

太太有收入,讀者自可甩擔保。甩擔保要成份按揭去銀行重新做過的,好好處理罰息期。收入幾多先可甩到讀者? 470萬貸款月供470/259*10000 ~ 14K,若太太零借貸需收入至少28K,不過一般預鬆要35K。至於太太開公司出糧比自己,最基本唔應該搵自己做director,公司做網上買賣較易提證讓銀行開立公司戶口。

 

讀者自己,幾可肯定讀者有了小朋友後,又認為九龍兩房不太怎樣。點都好,用新界樓黎做學生宿舍,將一間18K租金收入之三房打大成36K,回報對佢很有吸引。同你計下

 

買了債基收10%息,令佢認定退休可以42歲開始。如果再學埋學生宿舍,讀者退休或可以再早6年開始。呢件事,值得做。筆者點攪,都呃唔走你係香港買左間樓。

 

新界三房樓計700萬買到,六成上會,280萬首期,借420萬月供13K。3房可宿5個人,每間房收7000蚊,那就月租35K收入,正現金流有35K-13K = 22K,你自己拎280萬放銀行都收唔到22K息一個月啦,何況供得十年間樓可供甩了成半!? 

 

宿舍是否高裝修費? 答案是用木間,唔違規更不成本高。

 

由於讀者390萬資金50萬入了債基,240萬係mortgage-link其餘活期,使用280萬用自己單名買第二間樓,令讀者仲有成110萬可隨變現之現金,債基由於今日沽約3-4日後可返錢,大致都係cash or equivalent。這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1000萬樓之原因,幾時都唔可以令手上現金全無。

 

那讀者有學生宿舍產出正現金流22k,另外50萬債基可加碼至100萬然後疊增,行美國國債為主的B餐,年息15%令月正現金流再升15萬/12 = 12500,讀者正現金流為34K左右。呢個樓夠佢係九龍租三房啦,唔係兩房。如果屈就下住平D,表示可更快退休或離開香港居住。將錢分注買樓及美國國債、正確分散因兩者關連性不高。

 

筆者近日因市場需求,提供一系統海外買二手樓的課程及講座,運用筆者舊生遍佈英國、葡萄牙、泰國、日本之關係,令大家擁有不時離港或暫時返港之選擇。有時理財同搵錢,就係令自己要有選擇。用哂所有錢坐死係一間兩房,令選擇大減。

 

一個綜合由按揭、學生宿舍、成立公司、買債收息、離港休養的理財分析,筆者不材勉強提供了一個。攪好退休你都明,唔會只係單一地用股票? 又或只用債,又或死買香港樓,就可解決到既問題。

 

不少人就當自行先做了債基,修畢筆者收息101或買樓課程後都再來信提問,謝謝各方肯定筆者提供客觀顧理財意見之團隊。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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買樓收租精明作法

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套房收租同一般買樓收租之差異
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漏水樓各種處理手法及避免方案
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真人課

就同學問題互動咨詢
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

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目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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