諗sir 您好！
本人34歲，從事金融業，底薪剛升至15萬（其實是工作了11年才到這水平，第一份工月薪只有1萬），過去3年平均每年花紅約50萬。太太35歲，鋼琴老師，私人與琴行也有(私人為主），平均每月3萬收入。暫時未有小朋友。
資產：
淨流動資產約390萬，當中包括:
– 債基E餐，現值48萬 （2018年8月購入，原投入50萬，已收息11個月，每月收息2,700，收息至今29萬），即回報2.5%。（其實自1年前已開始留意你解答的理財個案，從你建議給讀者的方法學到一些理財及投資知識，自行瀏覽基金比較網站選取了這隻債基購買，最後報讀了收息班DV60，進一步確認自己選擇的基金正確，先謝謝諗sir）
– 240萬現金放在mortgage link。
– 其餘現金放在普通儲蓄戶口。
現有新界區地鐵上蓋物業作自住（2014年聯名購入，2018年以600萬市值轉按8成及轉歸太太單一名下，由本人作擔保），按揭貸款剩餘約470萬。銀行現估價610萬。樓齡24年。
10萬投資於初創公司。
短期目標：
希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住（目標市價1000萬內），現有新界區物業作出租，預期市值租金每月約1.6萬，供款每月1.8萬。
因本人已為太太作擔保，如不能解除本人擔保，只能申請50%按揭，貸款上限400萬，因此首期連雜費約為640萬。保守估計每年可儲100萬計，可能需時三年才能買多一間。（假設樓價不再上升）
問題：
- 如何合法有效地增加太太認可入息達致新界區樓可解除本人擔保，希望能善用本人收入較高的優點。
- 有考慮過債基疊増方式，加大利息回報，從而加快儲蓄，但計算下槓桿後雖然回報加倍但對本金風險亦加倍，假若筆錢沒有特別用途其實這個投資方法是不錯的，因為只要控制槓桿水至不會輕易被銀行call loan 便可, 但如果好似我處境甘，本金在可見將來有特別用途，如市況不似預期槓桿對本金影響亦相對加倍，如是者我該如何投資？
- 畢業一直以來也有紀錄每日支出，因此方便就此數據製作退休計劃，發現如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年，約42歲可退休，但若購買多一間九龍區樓，便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎，不知諗sir 對此的看法是？
謝謝。不勝感激！
ANSWER:
簡單而言就係為左搬出九龍，好糾結，對嗎? 試試下列方法:
太太的借貸力同意要做好，簡單黎講就是要開立公司自己出糧比自己，然而應提供什麼證明去說服銀行，令他們確認此聘任屬常情，更不涉入騙貸? 提供公司信證明自己人工可以嗎? 你問銀行，佢地一定答你有幫助，但任職銀行的人，絕不會好似上星期六的買樓003咁，筆者同學生量度邊類文件令銀行之批核滿足度去到幾成。
太太有收入，讀者自可甩擔保。甩擔保要成份按揭去銀行重新做過的，好好處理罰息期。收入幾多先可甩到讀者? 470萬貸款月供470/259*10000 ~ 14K，若太太零借貸需收入至少28K，不過一般預鬆要35K。至於太太開公司出糧比自己，最基本唔應該搵自己做director，公司做網上買賣較易提證讓銀行開立公司戶口。
讀者自己，幾可肯定讀者有了小朋友後，又認為九龍兩房不太怎樣。點都好，用新界樓黎做學生宿舍，將一間18K租金收入之三房打大成36K，回報對佢很有吸引。同你計下
買了債基收10%息，令佢認定退休可以42歲開始。如果再學埋學生宿舍，讀者退休或可以再早6年開始。呢件事，值得做。筆者點攪，都呃唔走你係香港買左間樓。
新界三房樓計700萬買到，六成上會，280萬首期，借420萬月供13K。3房可宿5個人，每間房收7000蚊，那就月租35K收入，正現金流有35K-13K = 22K，你自己拎280萬放銀行都收唔到22K息一個月啦，何況供得十年間樓可供甩了成半!?
宿舍是否高裝修費? 答案是用木間，唔違規更不成本高。
由於讀者390萬資金50萬入了債基，240萬係mortgage-link其餘活期，使用280萬用自己單名買第二間樓，令讀者仲有成110萬可隨變現之現金，債基由於今日沽約3-4日後可返錢，大致都係cash or equivalent。這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1000萬樓之原因，幾時都唔可以令手上現金全無。
那讀者有學生宿舍產出正現金流22k，另外50萬債基可加碼至100萬然後疊增，行美國國債為主的B餐，年息15%令月正現金流再升15萬/12 = 12500，讀者正現金流為34K左右。呢個樓夠佢係九龍租三房啦，唔係兩房。如果屈就下住平D，表示可更快退休或離開香港居住。將錢分注買樓及美國國債、正確分散因兩者關連性不高。
筆者近日因市場需求，提供一系統海外買二手樓的課程及講座，運用筆者舊生遍佈英國、葡萄牙、泰國、日本之關係，令大家擁有不時離港或暫時返港之選擇。有時理財同搵錢，就係令自己要有選擇。用哂所有錢坐死係一間兩房，令選擇大減。
一個綜合由按揭、學生宿舍、成立公司、買債收息、離港休養的理財分析，筆者不材勉強提供了一個。攪好退休你都明，唔會只係單一地用股票? 又或只用債，又或死買香港樓，就可解決到既問題。
不少人就當自行先做了債基，修畢筆者收息101或買樓課程後都再來信提問，謝謝各方肯定筆者提供客觀顧理財意見之團隊。
*[疲情過後] 諗sir收息班於2020年六月上課情況。先報名者可早獲優先A位，早10分鐘入場可自選位置，一般同學會選近及正向位。 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】TEDV74班(內容在72班後已大更新) 第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案 第二堂真人教授: 2020年7月25日(六) 16:15-19:00(現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位) 第三堂真人教授: 2020年8月1日(六) 16:15-19:00 (現時報名有優先A位，最早15:55可入場選位) 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 目前費用: $4900 講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 #上唔到真人堂可在隨後班次補課 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款) 3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂 或用電郵：[email protected] 或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課 DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備，配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做，當然亦不用開立私人銀行戶口，全新內容連舊生讀未聽過。 < 首部份課程 > 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 < 次部份課程 > 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 – < 後部份課程 > 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 – 諗SIR（收息103）【收息實行班】/TEDP57班 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 TEDP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15 TEDP57第二課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15 TEDP56第一課: TEDP56第二課: 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 報名: – 內容: 如果只得10-20萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir的港資及新加坡網絡幫你順利報行方案- 即你減省買入費用及其他支出 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 *往後重讀收息103只需$1500 【收息投資課程】Batch 74 (收息101在74班優先A區位將滿，報名請先聯絡hold位。74班開始有內容大更新 )
2020-06-27(六) 14:00-16:00(FULL)2020-07-04(六) 14:00-16:00(FULL)
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第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
費 用：$2000元
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買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
