諗 sir 您好!
本人 34 歲,從事金融業,底薪剛升至 15 萬(其實是工作了 11 年才到這水平,第一份工月薪只有 1 萬),過去 3 年平均每年花紅約 50 萬。太太 35 歲,鋼琴老師,私人與琴行也有 ( 私人為主),平均每月 3 萬收入。暫時未有小朋友。
資產:
淨流動資產約 390 萬,當中包括 :
– 債基 E餐 ,現值 48 萬 ( 2018 年 8 月購入,原投入 50 萬,已收息 11 個月,每月收息 2,700 ,收息至今 29 萬),即回報 2.5% 。(其實自 1 年前已開始留意你解答的理財個案,從你建議給讀者的方法學到一些理財及投資知識,自行瀏覽基金比較網站選取了這隻債基購買,最後報讀了收息班 DV60 ,進一步確認自己選擇的基金正確,先謝謝諗 sir )
– 240 萬現金放在 mortgage link 。
– 其餘現金放在普通儲蓄戶口。
現有新界區地鐵上蓋物業作自住( 2014 年聯名購入, 2018 年以 600 萬市值轉按 8 成及轉歸太太單一名下,由本人作擔保),按揭貸款剩餘約 470 萬。銀行現估價 610 萬。樓齡 24 年。
10 萬投資於初創公司。
短期目標:
希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住(目標市價 1000 萬內),現有新界區物業作出租,預期市值租金每月約 1.6 萬,供款每月 1.8 萬。
因本人已為太太作擔保,如不能解除本人擔保,只能申請 50% 按揭,貸款上限 400 萬,因此首期連雜費約為 640 萬。保守估計每年可儲 100 萬計,可能需時三年才能買多一間。(假設樓價不再上升)
問題:
如何合法有效地增加太太認可入息達致新界區樓可解除本人擔保,希望能善用本人收入較高的優點。
有考慮過債基疊増方式,加大利息回報,從而加快儲蓄,但計算下槓桿後雖然回報加倍但對本金風險亦加倍,假若筆錢沒有特別用途其實這個投資方法是不錯的,因為只要控制槓桿水至不會輕易被銀行 call loan 便可 , 但如果好似我處境甘,本金在可見將來有特別用途,如市況不似預期槓桿對本金影響亦相對加倍,如是者我該如何投資?
畢業一直以來也有紀錄每日支出,因此方便就此數據製作退休計劃,發現如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年,約 42 歲可退休,但若購買多一間九龍區樓,便需工作多 10 年才能退休。結果令人很掙扎,不知諗 sir 對此的看法是?
謝謝。不勝感激!
ANSWER:
簡單而言就係為左搬出九龍,好糾結,對嗎? 試試下列方法:
太太的借貸力同意要做好,簡單黎講就是要開立公司自己出糧比自己,然而應提供什麼證明去說服銀行,令他們確認此聘任屬常情,更不涉入騙貸? 提供公司信證明自己人工可以嗎? 你問銀行,佢地一定答你有幫助,但任職銀行的人,絕不會好似上星期六的買樓003咁,筆者同學生量度邊類文件令銀行之批核滿足度去到幾成。
太太有收入,讀者自可甩擔保。甩擔保要成份按揭去銀行重新做過的,好好處理罰息期。收入幾多先可甩到讀者? 470萬貸款月供470/259*10000 ~ 14K,若太太零借貸需收入至少28K,不過一般預鬆要35K。至於太太開公司出糧比自己,最基本唔應該搵自己做director,公司做網上買賣較易提證讓銀行開立公司戶口。
讀者自己,幾可肯定讀者有了小朋友後,又認為九龍兩房不太怎樣。點都好,用新界樓黎做學生宿舍,將一間18K租金收入之三房打大成36K,回報對佢很有吸引。同你計下
買了債基收10%息,令佢認定退休可以42歲開始。如果再學埋學生宿舍,讀者退休或可以再早6年開始。呢件事,值得做。筆者點攪,都呃唔走你係香港買左間樓。
新界三房樓計700萬買到,六成上會,280萬首期,借420萬月供13K。3房可宿5個人,每間房收7000蚊,那就月租35K收入,正現金流有35K-13K = 22K,你自己拎280萬放銀行都收唔到22K息一個月啦,何況供得十年間樓可供甩了成半!?
宿舍是否高裝修費? 答案是用木間,唔違規更不成本高。
由於讀者390萬資金50萬入了債基,240萬係mortgage-link其餘活期,使用280萬用自己單名買第二間樓,令讀者仲有成110萬可隨變現之現金,債基由於今日沽約3-4日後可返錢,大致都係cash or equivalent。這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1000萬樓之原因,幾時都唔可以令手上現金全無。
那讀者有學生宿舍產出正現金流22k,另外50萬債基可加碼至100萬然後疊增,行美國國債為主的B餐,年息15%令月正現金流再升15萬/12 = 12500,讀者正現金流為34K左右。呢個樓夠佢係九龍租三房啦,唔係兩房。如果屈就下住平D,表示可更快退休或離開香港居住。將錢分注買樓及美國國債、正確分散因兩者關連性不高。
筆者近日因市場需求,提供一系統海外買二手樓的課程及講座,運用筆者舊生遍佈英國、葡萄牙、泰國、日本之關係,令大家擁有不時離港或暫時返港之選擇。有時理財同搵錢,就係令自己要有選擇。用哂所有錢坐死係一間兩房,令選擇大減。
一個綜合由按揭、學生宿舍、成立公司、買債收息、離港休養的理財分析,筆者不材勉強提供了一個。攪好退休你都明,唔會只係單一地用股票? 又或只用債,又或死買香港樓,就可解決到既問題。
不少人就當自行先做了債基,修畢筆者收息101或買樓課程後都再來信提問,謝謝各方肯定筆者提供客觀顧理財意見之團隊。
【收息投資課 程】Batch 70 (十二月班last 三個位,報名請即聯,收滿就停不提前通知 )
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區
諗sir接受J2兄弟幫節目訪問
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」
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(中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法
*(下)諗sir於NOW TV的訪問
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2013年至今不停授課
諗sir為理財策劃師(CFPCM),暢銷書作者,ViuTV 、NOW TV嘉賓,<經濟一週>專欄作者,美聯物業及花旗銀行的講座嘉賓邀請對象
諗SIR(收息101)【收息投資課程】DV70及71班
DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(普通A位)
DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(普通A位)
或
DV71第一堂: 2020年2月5日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第二堂: 2020年2月12日(二) 19:15-22:00(有優先A位)
DV71 第三堂: 2020年2月19日(二) 19:15-21:15(有優先A位)
或
平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同
地點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
目前費用 : $4900
*絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課
補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課 ,再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50。
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現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位
現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。
現時有位-普通B區: 背向諗SIR,有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區
途 徑1: 【網上報名:課程報名表 】
途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後,利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款
或途徑3: 短訊報名: WhatsApp 63832145
或途徑4: 電郵報名:[email protected]
查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」
途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 70 (嚴禁轉售留位)
按下 ”pay now” (之前問左我地仲有冇位先)
傳回 paypal 收據及手提號碼
無論有冇 paypal 戶口都可付款的
DV系列【收息投資課程】詳盡內容:
*課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口
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< 首部份課程 >
債券投資了解及精明慳錢買入方法
選取債券之步驟
怎樣用債券穩獲10%年回報
本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案
解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解
達成財務自由的理財方針
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< 次部份課程 >
基金太多,點去比較?
基金經紀不會提及之買賣需知
如何判斷債基、直債的出入市時機?
債基 買賣收10-12%息一年又如何慳洗費?
債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對
認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實
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< 後部份課程 >
有咩保險可以CUT?
保單融資點先取得更高抵押成數去擴大回報?
細水長流目標保證8.0%保險方案
保費融資選擇、醫療保險選擇正解
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諗SIR(收息103)【收息實習班】/TEDP53班 (52班已滿謝謝,請報53班)
※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!
DP53 第一課: 2020-01-11(六) 14:00-16:00(有位)
DP53 第二課: 2020-01-18(六) 14:00-16:00(有位)
或
DP52 第一課: 2019-12-09(一) 19:15-21:15(full)
DP52 第二課: 2019-12-16(一) 19:15-21:15(已滿)
費 用:$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)
地 點:Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
收息103舊生短訊報名:WhatsApp 63832145
收息103舊生記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDP53」
收息103舊生網上填表報名
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補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課,或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課 ,然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程,留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五,星期六下午,睇片段前需預約及交付HK$50按金,到步可退回。
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內容:
債基出入市應看之訊號教育
市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹
有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出
幾時買及用咩方法分段入市之考慮
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令執行債基方案更順暢的留神小處
往後重讀收息103只需$1500
成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群
*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機
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*討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程