花1000萬搬出九龍好嗎? #1873

諗sir 您好！

 

本人34歲，從事金融業，底薪剛升至15萬（其實是工作了11年才到這水平，第一份工月薪只有1萬），過去3年平均每年花紅約50萬。太太35歲，鋼琴老師，私人與琴行也有(私人為主），平均每月3萬收入。暫時未有小朋友。

 

資產：

 

淨流動資產約390萬，當中包括:

– 債基E餐，現值48萬 （2018年8月購入，原投入50萬，已收息11個月，每月收息2,700，收息至今29萬），即回報2.5%。（其實自1年前已開始留意你解答的理財個案，從你建議給讀者的方法學到一些理財及投資知識，自行瀏覽基金比較網站選取了這隻債基購買，最後報讀了收息班DV60，進一步確認自己選擇的基金正確，先謝謝諗sir）

– 240萬現金放在mortgage link。

– 其餘現金放在普通儲蓄戶口。

 

現有新界區地鐵上蓋物業作自住（2014年聯名購入，2018年以600萬市值轉按8成及轉歸太太單一名下，由本人作擔保），按揭貸款剩餘約470萬。銀行現估價610萬。樓齡24年。

 

10萬投資於初創公司。

 

短期目標：

 

希望以本人名義購入九龍區地鐵上蓋物業作自住（目標市價1000萬內），現有新界區物業作出租，預期市值租金每月約1.6萬，供款每月1.8萬。

 

因本人已為太太作擔保，如不能解除本人擔保，只能申請50%按揭，貸款上限400萬，因此首期連雜費約為640萬。保守估計每年可儲100萬計，可能需時三年才能買多一間。（假設樓價不再上升）

 

問題：

 

1. 如何合法有效地增加太太認可入息達致新界區樓可解除本人擔保，希望能善用本人收入較高的優點。

 

2. 有考慮過債基疊増方式，加大利息回報，從而加快儲蓄，但計算下槓桿後雖然回報加倍但對本金風險亦加倍，假若筆錢沒有特別用途其實這個投資方法是不錯的，因為只要控制槓桿水至不會輕易被銀行call loan 便可, 但如果好似我處境甘，本金在可見將來有特別用途，如市況不似預期槓桿對本金影響亦相對加倍，如是者我該如何投資？

 

3. 畢業一直以來也有紀錄每日支出，因此方便就此數據製作退休計劃，發現如把現有資金進行債基疊增投資回報10%一年，約42歲可退休，但若購買多一間九龍區樓，便需工作多10年才能退休。結果令人很掙扎，不知諗sir 對此的看法是？

 

謝謝。不勝感激！

 

ANSWER:

簡單而言就係為左搬出九龍，好糾結，對嗎? 試試下列方法:

太太的借貸力同意要做好，簡單黎講就是要開立公司自己出糧比自己，然而應提供什麼證明去說服銀行，令他們確認此聘任屬常情，更不涉入騙貸? 提供公司信證明自己人工可以嗎? 你問銀行，佢地一定答你有幫助，但任職銀行的人，絕不會好似上星期六的買樓003咁，筆者同學生量度邊類文件令銀行之批核滿足度去到幾成。

 

太太有收入，讀者自可甩擔保。甩擔保要成份按揭去銀行重新做過的，好好處理罰息期。收入幾多先可甩到讀者? 470萬貸款月供470/259*10000 ~ 14K，若太太零借貸需收入至少28K，不過一般預鬆要35K。至於太太開公司出糧比自己，最基本唔應該搵自己做director，公司做網上買賣較易提證讓銀行開立公司戶口。

 

讀者自己，幾可肯定讀者有了小朋友後，又認為九龍兩房不太怎樣。點都好，用新界樓黎做學生宿舍，將一間18K租金收入之三房打大成36K，回報對佢很有吸引。同你計下

 

買了債基收10%息，令佢認定退休可以42歲開始。如果再學埋學生宿舍，讀者退休或可以再早6年開始。呢件事，值得做。筆者點攪，都呃唔走你係香港買左間樓。

 

新界三房樓計700萬買到，六成上會，280萬首期，借420萬月供13K。3房可宿5個人，每間房收7000蚊，那就月租35K收入，正現金流有35K-13K = 22K，你自己拎280萬放銀行都收唔到22K息一個月啦，何況供得十年間樓可供甩了成半!? 

 

宿舍是否高裝修費? 答案是用木間，唔違規更不成本高。

 

由於讀者390萬資金50萬入了債基，240萬係mortgage-link其餘活期，使用280萬用自己單名買第二間樓，令讀者仲有成110萬可隨變現之現金，債基由於今日沽約3-4日後可返錢，大致都係cash or equivalent。這亦是筆者不提倡讀者用全現金去買1000萬樓之原因，幾時都唔可以令手上現金全無。

 

那讀者有學生宿舍產出正現金流22k，另外50萬債基可加碼至100萬然後疊增，行美國國債為主的B餐，年息15%令月正現金流再升15萬/12 = 12500，讀者正現金流為34K左右。呢個樓夠佢係九龍租三房啦，唔係兩房。如果屈就下住平D，表示可更快退休或離開香港居住。將錢分注買樓及美國國債、正確分散因兩者關連性不高。

 

筆者近日因市場需求，提供一系統海外買二手樓的課程及講座，運用筆者舊生遍佈英國、葡萄牙、泰國、日本之關係，令大家擁有不時離港或暫時返港之選擇。有時理財同搵錢，就係令自己要有選擇。用哂所有錢坐死係一間兩房，令選擇大減。

 

一個綜合由按揭、學生宿舍、成立公司、買債收息、離港休養的理財分析，筆者不材勉強提供了一個。攪好退休你都明，唔會只係單一地用股票? 又或只用債，又或死買香港樓，就可解決到既問題。

 

不少人就當自行先做了債基，修畢筆者收息101或買樓課程後都再來信提問，謝謝各方肯定筆者提供客觀顧理財意見之團隊。

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