現在是置業之好Timing 嗎? #1868

諗sir 你好, 本人為閣下之忠實讀者, 本身是庸才一名, 在拜讀閣下多本著作和BLOG之解答下獲益良多, 更在2014年上了車, 享受了樓價增值之順風車並在最近沽售了單位, 剛剛報了TEDV66 收息101, 亦打算以增加被動收入和安穩退休, 一生   2 or 3宅之目標，以下是個人背景, 希望諗sir提供專業意見, 因剛看中了九龍灣屋苑單位, 有迫切在短時間內作出決定, 希望諗sir在百忙中抽空回覆, 也希望諗sir 分享對現時樓市和債基之市況, 謝謝!

 

本人41歲, 月薪$37000, 每月能儲2萬, 太太31歲月薪$19000, 在近期5月中貿戰情況和政治環境不明朗下沽了九龍灣屋苑套現後有現金儲蓄$500 萬, 現和媽媽, 太太在居屋同住, 沒有小孩, 相處融洽, 本身對債基沒有認識, 希望諗sir多多指教!.

 

之前有想過即時買入新樓康城 grand montara 後再放租兩年後才自住, 但經考慮後要即供, 在兩年半未收樓情況下每月剩支出$ 16000按揭, 未計其他洗費, 據經記所講康城現時月租收入約$14000+, 對比淘大花園租金收入$14000- 15000, 覺得不化算, 所以最後沒有選擇.

 

現有選擇如下:

1. 近期看了心水單位, 用640萬在九龍灣屋苑景觀更好之單位作收租之用(本身想找多人返工之地區置業, 如東九龍, 北角….等), 現在是置業之好Timing 嗎?

 

2. 在DBS 開豐盛理財戶口, 同時也開離岸新加坡DBS 戶口, 用作美元儲蓄或投資之用, 此選擇有部份建基於大陸有機會不斷QE, 貿戰和冷戰下, 大陸資金不斷走資湧港換取美金, 擔心港元最终會脫勾和政府對外幣有管制所部署, 新加坡是泊錢之好地方嗎? 有那些”走鬼信号”作指標或部署之用? 還是本人過份憂慮局勢發展? 

 

3. 把儲蓄建立債基作收息之用

 

4. 其他諗sir提供投資組合之方向和意見

 

希望諗sir多多指教, 祝諗sir 徒李滿門, 全體員工萬事勝意!.

 

心急人上

 

因Homeblogger 之影響力非常巨大, 怕本個案POST上Homeblogger之後影響同賣家講價, 所以希望諗sir 隱藏下表物業資料用作分析之用, 萬分感激!

 

(部份內容已隱)

Date	Action	Unit	Purpose
May-2019	沽售單位	單位A, 390 實尺, 兩房, 沽615 萬	每月收租$14300
NOW	心水單位	單位B, 兩房, 售640萬	每月收租

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ANSWER:

有齊兩間樓，再諗置業時機未遲。兩間樓一自住一養老退休是必須，買必須品如食飯，你有能力就依你肚子話事，timing為次。

 

至於施老闆，或誠哥成日講既timing, 其實唔岩80%既人用。人地成堆樓收租，再買只屬純投資行為而唔係「食飯」，那就要看timing。重申如閣下兩樓都未齊，那只要計到能力許可，那就應按高稀有性為主選擇去買樓。

 

作為輿論人物應知，公開說話代表整個團禮。昨至今網上佈滿經濟日報主筆石鏡泉有關「應要用藤條教仔」的言論，引致大批人要罷買罷訂經濟日報，同埋不支持該集團「真金蛋」經濟通。這與施老闆早前講「佢仍選做建制派」立場論而引起不少討論，中原沒受杯葛更獲掌聲，真見兩者層次上的分別。

 

做事同理財同出一徹，先看清你自己真正需要的。睇清楚自己要四、七筒，幅牌才好打。而唔好摸下又諗下成日轉將，最尾雞糊都食唔到，只可以做死扣牌希望樓市大跌人輸你輸個批「摸和友」。明白讀者上次買樓已賺了500萬，今鋪就似台灣牌的拉莊，寧舍緊張，即再食埋今鋪有hidden bonus出咁話。那首先睇睇自己幅張，樓冇，500萬現金，3萬零人工40幾歲老婆唔叫搵得多，勝在阿婆好同埋未有細路，不過人生經驗比筆者更豐富既人都明，有左小朋友才是測試你老婆同老母的關係之開始。

 

由於靚牌只一隻(500萬現金)，加上自己年紀唔細，所以讀者應沿用買樓做主輻。在此亦讚一下讀者，唔亂買股票及將收入一半儲起，讀者勸儉同唔貪既性格，就當佢唔黎上收息堂，筆者敢講唔會太差。那咩人唔使需要買樓? 例如20出頭儲蓄少的，又或中年而身家最起碼到2500萬港元的，又或年老借貸力近零的，又或生意正踏在向上軌道的，這些人都暫不宣將時間放在諗樓上。

 

或者大家心諗:「咁咪即係30歲後又做唔成大老細的，咪要買樓? 即係絕大部份人都要買啦老諗!」筆者認為是，原因見讀者已可自解。讀者人工4萬唔夠，唔靠買樓如何賺到現時500萬? 正如你每月先搵個幾萬蚊，唔擁抱貨幣濫發潮而谷升之樓價，你仲有咩板斧可收你老細皮? 

 

讀者及太太借貸力共(37k+19k)/10000*50%*2.59~750萬。基於旺市不要用超6成借貸力原則，讀者應借450萬，而首期出越少越好，那就是八成上會。咁講讀者買返間600至700萬市值既樓，再將150萬做債基，減去首期及債基錢後淨120萬左右現金比自己，就屬不俗分配。

 

一般睇樓唔夠3個月，決定都唔會點好。想等筍盤最起碼要知區內屋苑價格，真筍價只有半日去你諗，這是專注睇一個屋苑連1個月都未夠的行外者辦不到的。故一星期只抽1天睇樓既行外人，最少比2至3個月自己睇，讀者亦唔使急。

 

相信讀者未到需將資產轉移外地那階段，如果只是擔心美金濫發而轉做坡紙，那你認為會出現美金大跌而坡紙狂升之象嗎？ 貨幣本是同所依，最能令人認受之幣就是炮口最大的。如果擔心脫勾，咁轉部份去美金就可。佢大可用美金買債基，收住超過10%年息去等佢個脫勾。至於另外讀者在文末提到的那屋苑，是可取的。但筆者認為讀者需明白自己個理財方向係點，才去真落藥入手樓或債或股未遲。讀者現時徵狀，就是聽埋聽埋一堆野，由於缺乏理財知識，所以見到人做一些，佢都做些吧。明顯，這是錯的，每人不盡相同。

 

筆者重申，樓能產出每月隨通賬上升之租金收入，此為量化貨幣下之最受惠者，2009年QE後價狂升已說明。黃金本身無息，但因為是上一個貿易時代之王者，故亦可受惠於濫發銀紙之情。但當年英國可因護黃金而貶白銀，今日美國亦可同樣為護美金而貶黃金，大家勿盡信黃金有神話。筆者2018年12月已在電視提出黃金會升，然而黃金升幅不會鉅，大家亦要小心一些嘩眾取寵的標題。車位，工廈出租率唔夠穩定，留意此等產業需有穩定租金收入，才能護住個價。

 

幾百萬持有些就當你擔心，都冇能力避得太多，唯有利用餘下時間早向上流。就當俾讀者係新加坡開左個實名戶口，由於香港同新加坡已入了CRS 共同通報機制，香港政府要求下別國政府要對財產資料作出通報，或為阻止罪行行使便利，此情下筆者不認為一個開名既新加坡戶口幫到你幾多。真係要洗錢洗到香港政府搵唔到既，相信網上世界無人會講，洗錢刑責，重過放火。至於面談，筆者約朋友在103的舊生專屬聚會同大家傾下。筆者的103舊生群在7至8月做了3個免費聚會，內容是私銀及英國樓，只供1年內完成過收息103的學生參與。

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