套現前計清楚。為紀律部隊的庸才解難

你好諗SIR, 本人為你長期讀者, 感謝你一直無私的分享令小弟獲益良多。現小弟快將結婚, 面臨買樓決擇分差點, 還望你指點迷津。

 

小弟現年28, 為紀律部隊人員, 月入35000, 如無意外, 逐年跳point

女友同年, 為會計師樓核數師, 月入35000, 因心感前途一般, 有轉職打算, 可能選擇其他工作, 人工底線為25000

 

我倆積蓄應在應付結婚後會接近清袋,小弟母親有兩層為四十年左右私人樓(有lift)

一層為與家人自住,一層給親友住(沒有收取租金),兩層樓階是母親早期一筆過買下

銀行估價:

自住樓約240萬

給親友住的約330萬

 

問題:

1)應否趁現在容易加按,先用自己名把親友住的舊樓在銀行加按7成?即先提取200萬現金在手(分25年還,利率為2.15%),等下年或2015樓市稍為回調作入市之用?(因小弟打算與女友婚後,先裝修現居,與我的家人暫時同住,以爭取時間儲蓄多一點)

 

 

2)加按後那200萬,是否可將全數放回銀行的”mortgage fund” account, 以抵銷加按的息口?有什麼要點我要留意?

 

3)到將來決定動用這200萬入市時,是否應該只用心水樓的3成入市,再外借7成?剩下的留作其他投資或用女友個人名義買第二層物業??

 

十字路口的庸才上

 

答案

讀者原來是月前已發問題予本樣,漏了作答對不起。好彩佢再whatsapp溫馨提示,那將原文再翻,看一看有什麼可以幫忙。

 

讀者的收入及背景,相信已令不少香港仔羨慕了。起碼自己有份政府工,女友又是專業,屋企人仲有間樓借比人住,即代表屋企人應冇等你養之需要吧! 28歲之年,大把前途。

 

婚後冇哂儲蓄,大把香港人都係。不少更是婚後一身債。至於婚後先讓太太和母親同住,如能做到實是最好! 這和大樓搬細樓一樣,都是付出的一種,所換到的儲蓄空間或所套的錢在後來可幫你獲更大回報。

 

由於婚後清袋,加按舊樓套錢在手是同意的,令你時常有錢在手,勿失時機。但母親留下來的都是40歲舊樓,除非是知名屋苑,否則按揭還款年期難攤超過廿年還款。建議你先將地址交予銀行,問問可以做到幾年按揭。如你借200萬,攤15年還,每個月要還$13000,已用去你的借貸力: 13/(35+35)*50%=0.37~37%

 

假設樓市下跌,因已用37%購買力,用借貸力去求淨餘還款額為(1-0.37)* (35000+35000)*50%=$22000。$22000最大可借入$22000/10000*2.59=5.6mil,假設九成上會,借盡可買入近六百萬樓房(首期+5.6mil)~6.0mil。此為你作二百萬套現後的position,適宜在走去套錢前就計清楚。當然市跌時買入四百萬樓已幾夠住了,宜留有一手,幫阿媽既舊樓再換樓。

 

至於套有二百萬想減少利息支出,可放予靈活按揭計劃帳戶,最多只能借出的一半,利益等同按揭所收利率,活期儲蓄可隨時提取。如果有兄弟姊妹都有做靈活按揭計劃的,可將錢又放在他們那處,減少利息支出。但由於靈活按揭計劃只予該物業持有人作戶主,你放了錢在他們那處最多做個授權簽名人,可自己簽名提存。但不能和兄弟同作戶主,兄長可隨時不通知你就取消授權簽名人位置。

 

至於樓市跌下來,有睇本人書本理念都知,後生仔梗係借下錢吧! 由於開首就有資本,七年過後有齊三間樓加三個小朋友根本唔難,要既只係耐性。祝你早日離開十字路口,揮鞭突入直路。









 


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