表面風光的中產#1866

Dear 諗sir, Homeblogger同事您們好, 

 

本人剛於本年修畢101 及103課程, 希望認真整理個人理財, 為5-10年後夫婦退休生活保持生活質素, 製造每月家庭使費HK$100,000之現金流. 以下為我們夫婦倆情況

 

本人, 50 age, 貿易批發集團GM, 收入以每月佣金為生, 所有底薪, 佣金都是每月計算, 全正規銀行出糧, 糧單及稅單全齊

太太,49 age, 私人銀行 marketing manager, 工作及收入穩定

沒有兒女但各自需負責父母所有生活開支, 共最少三個家庭開支

 

1.因本人公司於2010年後生意有突破性發展, 於2010-2019年月入由[email protected] 爆發性至平均年薪 $2,500,[email protected], 但生意週期及市場變化, 估計會於2020年後下降, 3年內年薪應由2019 年$2.5m 下降至 2020 年$1.8m,2021年 $1.5m, 2022年 $1.2m

 

2.本人及內子因工作繁忙及完成MBA課程(P.S. 傷身又傷金), 理財十分保守(P.S.表面風光中產), 於近8年主要為兩樓減賃, 買賣3個車位及至2015年購入Melboube apartment 收租(P.S. 因AUD下跌至5年低位, 剛於5月完全贖回, 省去mortgage rate 4.5%PA 及出現正現金流, Thailand apartment 2020年開始收租, 沒有 mortgage

3.本人股市過往只投入 $500,000 左右, 輸多嬴少, 當修畢101 及103堂後已完全套現.

4.內子由2014-2016年度休息3年, 至2017年重新工作, 會於2025年退休, 去尋博士課程樂趣

 

請參考家庭資產附債及收入表

 

answer:

同意讀者來信本身就是教材,先講人工高的打工仔,買樓是皇道,除非你是好有機會被裁的高工資者。至於讀者話自己係個表面風光的窮中產,那大家自判啦。當然佢咁有心機寫既2千3百萬資產表嚇得下人,可是當中千七萬都係康怡同杏花賺返黎,其實市場之手已無形教授啦。

 

手上債基加現金及股票夫婦共三百幾萬,現儲蓄不多。估計之前儲起的錢主力用左買澳洲同泰國兩間海外樓。買澳洲樓,又係被市場之手教訓。早年澳洲買樓都仲可當資產移民,今時應只淨作投資。可是澳洲兌美金2018始由6蚊幾跌到5.4,加上澳洲借錢息口全球計都幾貴(讀者已告知大家係4.5%p.a),希望讀者明白觀察美匯指數及宏觀經濟可助做對決定。

 

揭牌

上天其實已俾左好靚一幅牌比讀者,搵二十萬一個月仲要屬工資收入,雖然打稅好重但全可見光,銀行亦近全數可作核實收入,就當未計老婆,讀者單拖已借貸力=200k/10000*50%*2.59 = 2590萬。咁大借貸力當然係同銀行friend自己俾些少首期然後搵租客供埋佢,都到衰極兩公婆都4-5間樓揸手,淨係租金都平均每星期收一次啦! 

 

借貸

「減貸」是一個差概念,適度增貸才是跳出打工圈之途,但絕不要被人偷換概念叫你猛借錢去買挖礦機! 讀者看看自己副身家,自己儲得多? 定係兩層樓升左令佢賺更多? 所以政府唔教你正確理財知識,等你死打工俾薪俸稅養佢! 就係想吸讀者呢類人既血啦。(當然,打稅係良好公民責任。特朗普係美國都有俾,你記住準時呀~ 仲有你一旦移民澳洲,要知澳洲人係全球徵稅,唔同香港架…)

 

風險

大家當然都會諗:「諗蛇~你都係睇住過去十年樓價升市先咁講,如果佢槓咁多樓之後跌咪P街死!?」首先買一間樓如三成上會而自己現金未盡的,跌到負資產機會唔高。因為樓市要快跌三成再加上你零現金才可「除到你褲」,但香港自97年至而家只試過1997當年係12個月內跌4成。現時樓市比按揭政策收得好緊,當年97讀者應已投身香港社會,佢應記得當年的狂熱氣氛,同而家爭好遠。97當年筆者與同學仔的話題,都講緊阿sir係咪遲到因為買股票,你老豆係咪拎到籌買樓花? 我都入左批郵票究竟幾時放貨,總之當年全民皆炒,才會有往後咁急既跌幅。故你只要比到30%首期,之後供樓就交比個租客租,等佢10-20年間樓就係自己,事情就是咁簡單! 要訣是: 你間樓一定要有人租。觀乎全亞洲,筆者咁講香港大屋苑樓,出租速度最快。筆者亦已在video交待過,租唔出既樓通常都衰某幾樣野。

 

50歲借貸力已打八折,讀者再唔行連借都無得借。首先要入銀行將兩間樓加按,按至5成,放心咁低成數唔會出事的。康山按出450萬,杏花按出300萬,按出放係mortgage link戶口等機會慢慢入市產出利息,放心我地唔係sales叫你按出後即刻要買野。放在mortgage link收息等同你按揭息所收取之息口,故共450+300=750萬收住約2.2%年息。按樓同時,留意自己150萬投入債基是否收息收得好。筆者課堂上提出的債基項目,加上最重要是買法及操作手法,應助讀者省下不少認購成本及最緊要是穩而有賺。本月買下個月就開始派息,基本上好唔好讀者快自知。如覺好將150萬投入債基加碼至400萬,利用103舊生資訊,應配到年息15%之組合,那年年400萬可產出60萬利息,已可補到讀者唔少支出。

 

讀者做了不少投資,車位,海外樓都未有正現金流。佢可試試用債基產出正現金流後,下一步用香港學生宿舍、或除澳洲以外的海外樓去幫幫手,留意產出正現金流是主要,sales講什麼前景及預期回報,都只是假設。但如今日買而下用有息或有租收,只要唔係個d「包租2年」的把戲,一件市場判定有租收的投資物總有其市值,除時可套拎返現金。








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