諗sir你好我已經報左今個月的101同003，就黎同你見到面但因為有一些急切問題想先問，希望回覆
本人有意買劏房收租增加現金流，近排見到有個大角咀低層有平台劏左3個收到22000租，45年樓但有orders可能做唔足8成，售價傾到460請問值唔值得買?估價494萬
如果做得6成要拎200萬出黎做好似唔值得加上怕難脫手
做8成的話有按揭轉介公司說可能只做25年，計埋管理費月供都要15000，只有22000租金只有7000現金流值得買嗎?
如果現金只有250萬的情況下應該買劏房還是學諗sir做發做一個學校宿舍?
祝諗sir同所有同事身體健康生意興隆
我留位編號TELY57TELY58，電話66xx-xxxx
ANSWER:
劏左既樓有些係過唔到銀行驗樓，上唔到會既。有些就好有機會避到驗樓，值得一博既。另外有些銀行內的人，勤做驗樓既。亦有些銀行既人，懶做驗樓既。大家咁醒，當然明白搵間有機會避到加懶既銀行黎做按揭，最對投資人有利啦。當然這些知識擺到明唔係免費，你要知可抽時間黎筆者買樓班、亦可以大熱天時自己去每間銀行試下問。
上星期六完左買樓班，竟然落堂有位女仕黎問保險。好啦筆者一向好很nice，照答。佢話驚自己死左份按揭無人還會累左仔女，問呢類保險應該點買。筆者求其搵個app整個網上定期壽險報價比佢睇，入埋佢年齡同保額，佢睇完個價先知而家年供50000保險，簡直係貴到不能形容%y&*!#@…臨尾都補返句:「上你諗sir堂確實學到野，有價值。」
買樓咪買到坐監
當然我地要尊重唔同人既諗法，筆者唔會亦唔需要逼你認同。反正你想免費理財，匯豐、中原同友邦都歡迎你。答完女仕，又有位哥哥仔買樓時，被某人呃左食「假交吉」。呢個「桔」既食法，係買樓臨約寫交吉，同時哥哥他要另簽協議說明已知內有租客，可能要收樓後3-4個月先搬走，交唔到吉都唔會追究業主咁話。聽到呢度，筆者就知唔可唔救，夠鐘前去唔切車場，唯有叫同事拎車先。
我地先唔好討論此agent是否專業失德。就當同學係諗sir面前指住經紀張卡片，就當地監局既panel汪總下次同筆者錄野時問起，筆者呢d衰人係無著數之下係唔會舉報既。只好怪哥哥仔「技不如人」。最大問題是業主係此個案獲了制高點可隨時開炮，隊佢作虛假陳述，嚴重既要坐監，亦先講不少人有近同情況最尾和平同業主成功交易。那究竟仲go唔go? 筆者已向哥哥仔分析。總之咪搞到新樓買左，監又判埋，到時去邊面住先有選擇困難…
有order既樓未必表示成交唔到，但有order與否好少影響按揭成數，而是影響能否批出此基本問題。例如有屋宇署的order，若然小僭建銀行有可能在客應承「要拆會即拆、而家先唔拆」的條件下比你批到。但如果order係嚴重到業主生意失敗被人告緊，法庭落charge凍結佢資產個類，你就九成唔使諗。但冇charge高成數一些而有charge就做唔到八成，這些創意野筆者未聽過，或者本人見識少。要更準可付款請教律師。
其實係平台既劏，一般唔會博。總之係路邊望上去都觀察到既僭建，還是不要攪上身。至於一旦攪到你，先會由屋宇署委託的承辦商貼你問口紙仔，叫你回應話佢想入屋睇。那下步應如何? 梗係下回分解。
學生宿舍
最後如有250萬，又或不論任何budget，你要知大兩房、三房或四房有些開則做學生宿舍都很合。先講一房唔使諗、將軍澳或者啟德又或港島東那些都唔好諗。學生宿舍其實是木間房，亦唔一定係學生住，不少女生想搬出黎住亦會同朋友左邊右邊各租一間。例如一間三房單位，佢只要將廳一開二，連埋房三間就已做到一屋5房，每間房收7千，那你知三房租金可提升至35k/月了。當然有些屋苑的單位可間上下隔，每床位5千，即一間房成1萬，會令租金更能提升。另外有些屋苑更受歡迎，我們在買樓003會講原因。如有興趣，可自行做或003學生可跟買樓易公司由搵樓到裝修至搵租客都可助你完成。木間屋等於在屋內起櫃，不涉及建築物條例。
至於劏房，如用磚間房，又無向屋宇署入則，很大機會違反建築物條例，被發現會被訂契。誠然而家同學都係做學生宿舍多，因為學生宿舍之裝修費便宜很多，有機會五位數字都搵掂，但收租double!
筆者除按揭同買樓、還對債券收息、資產調配海外、基金買賣及私人銀行操作都有些淺薄見解，大家可在本BLOG其他文章找到。
我們講學生宿舍的買樓003在7月尾之星期六班已滿(TELY58)，要報只有星期一晚班(TELY60)仲有些少位。003還有講租務管理、如何寫好租約，一拆二、借貸力由無變有各種事項。
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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