儲唔到錢既死局如何解? #1861

先生: 月入八萬

太太: 家庭主婦

月儲: $4000

 

住在北角,兩位小朋友港島讀書,現金有100萬,請了一工人。過去一直等樓價跌而未買樓,租屋支出約18K。現在希望置業一間。

 

老爺有自住北角樓一間,市值約700萬而結欠應只少餘,供了十幾廿年。用自己儲蓄買樓就當香港島的兩房仍不夠,加按老爺屋買樓可行嗎?

 

謝謝解難

(此為課後學生問題,現用文字列出)

ANSWER:

呢位學生儲蓄能力低,講過好多次,勿用收入能力去衡量自己支出,有冇錢係睇手上即變現之現金數量,而唔係什麼「要過月入十萬之生活」。正因此,香港很多職高但窮活既人,如果此點令閣下不安,僅此致歉。誠如你教小朋友讀書,都會話學習要下苦工辛苦是必然。那你在改進理財個人score card用同道理,改善財務絕不是愉快之過程。

 

先生月入八萬而太太唔做野,月入拉平只夫婦每人四萬,收入水平很平常。太太唔做野又應否請工人? 自己諗。一家四口是否必須每月支出七萬六? 閣下自決。

 

另外同學生短時間討論了幾個選項利弊:

 

買香港三房自住,停止租樓

香港島三房質素差的平均都要1000萬,1000萬樓沒什麼九成上會,因七至九成如HKMC批了,借出是有400幾萬之上限的。那1000萬樓自住只能六成上,首期要400萬,讀者去到呢點已拜拜。

 

買香港島較偏區兩房自住,停上租樓

如先買兩房可防止樓價再升讀者追唔返的風險。但由於灣仔兩房都1000萬,讀者要一間近阿仔灣仔學校的兩房都唔夠借貸力。可考慮筲箕灣兩房,600餘萬都有選擇。先生可八成上會付120-150萬首期,借約480-520萬,月供為480/259*10000~ 18K,或借至520要供20K,咁做都要先按到老爺間屋借100萬出黎作首期才可買兩房,絕不建議用埋手上100萬令自己買樓後零現金。

 

老公借貸力為80000/10000*50%*2.59 = 1040萬。如買筲箕灣兩房借貸力用掉約480萬,係夠能力先擔保老爺(即讀者老公既老豆)套100餘萬出黎做首期。當然套100萬會否令老公難向兄弟抬頭? 這就不屬筆者能解之事。總之老公確實可一個打哂按樓及買筲箕灣樓兩條戰線。

 

買返九龍或新界升得好的區份兩房去收租?

相比下筲箕灣客源少,九龍或新界東鐵沿線可做埋內地租客、這是事實。作為業主你都要明白自己件貨合到幾多客源? 如何搵到此類客? 思考與老闆相近。一世只抱打工思想,可能最尾沉淪到打工仔都無得做。大家生活在金權為主社會,唔用錢衡量近乎零可能。一係你就離開香港轉去王權為主國度,量的是你同皇帝的關係有幾近? 再唔係可以去神權為主的角度,被滅的中東ISIS就是此類型。不少中東婦女都被石頭擲死,主因神權,而不因錢。

 

讀者買新界兩房就即刻輕鬆好多,500幾萬基本上可以係大埔或屯門有大兩房。其實金權體制具無形之手給予讀者答案: 佢此等收入又只單拖一人返工,又要請工人及小朋友花費讀書,要麼死頂及空槍應付退休,要麼就轉轉角度出發,筆者不打算亦無資格干涉。

 

買香港島新樓

這可以的,因買新樓主打用少首期,但留意少都要比15%,早年滿名山那類零首期可「賭手指」的玩法不再現。港島新樓的15%究竟要否100萬? 你懂的….都仲未計買後三年要麼有幾百萬將樓轉走、又或留低捱發展商5-6%貴年息。同埋管理費金額都很不友善。

 

買間樓做學生宿舍DOUBLE租金去收租?

一間新界三房,改做5個房出租,一間平均收7千,點睇都35000月租,仲未計有些房可做上下格床每張$5000租出,用木改及木傢俱成本低廉。那究竟邊個屋苑及那個則最好用最易間最好租? 這是買樓003知識。讀者用幾百萬買間新界樓供15-18K,而收租成35-40K,那15-20K/月之正現金流大大助佢儲蓄進度,又或用此租金津貼佢日後再搬更好既屋。

 

結語是: 大洗才是問題,買到樓亦不可解全局。係新界買樓收租又或做宿舍是最建議的。








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