大埔公屋仔、頓成收租佬! #1860

你好諗sir,

 

本人係諗sir專頁既長期讀者,很多理論看似明白,但當應用於自己身上既時候就好難掌握,希望諗sir可以幫忙指點迷津,教下我如何理財同投資。

 

丈夫:月入4萬,儲蓄20萬

本人:家庭主婦,儲蓄50萬

物業:丈夫擁有一居屋已斷供,未補地價;早年買入2百多萬,現時估價6百萬

 

每月支出:$31000

每月儲蓄:$8000

 

家中育有1名幼兒,另外剛聘請外傭,本人亦打算3個月後搵份工,幫補家計。

 

適逢家中有親人A做地產代理,介紹我買新界新樓盤,5百多萬可買3百多呎既樓宇放租,租金回報1萬2千左右,先俾1成首期,2年後再俾多1成首期,可向銀行借6成按揭,利率為2.375,另外25%要向發展商既財務公司借款,首3年P-2.75%,之後3年5.125%,由於本人第一次置業,實在感到難以作出決定,希望諗sir給予寶貴既意見,分析一下本人現時既狀況,應否置業?

 

萬分感謝

祝諗Sir業務蒸蒸日上,長搵長有

忠實讀者上

 

ANSWER:

諗sir都係裝修師傅既長期fans,塗油同鋪水喉既理論我看似明白,但當我落場做既時候發現難掌握。 所以你想慳人工自己裝修間屋? 定係利用城市的專精制度每人只做一行,搵獨立人選助你理財,閣下自決。下方為買樓003學生就裝修好的學生宿舍。

 

 

很久之前,根本無城市這回事。國王分封土地比領主,領主交地比農奴耕田令大家有飯開,農奴屬於領主的財產,1000年前大致就係咁過,歐洲係.,中國係,沒什麼個人權利的。打後有農奴逃出領主之手,聚埋一齊依賴打鐵、或近似技巧維生、最後因聘任民兵防守家園而有打稅及城市之初型。在精專制下城市打到既稅仲多過領主榨壓他人所得,最後才滅了分封,確立城市。精專制是行資本制度的基本,而資本制亦即拜金權。其實世界上除了金權管治模式、拜神權或王權都可找到平衡模式。金權、君權、神權各有好壞,就如北方大陸行君權,都令社會拎到平衡。大家對各種模式都要尊重,及要利用修補主義對待各種模式之缺憾。

 

 

讀者的親人介紹讀者買新盤,真係唔知咁做是否專業? 符合專精令客人同工作者都獲益了。當然幾年前買新盤,零首期「賭手指」都不少人贏左,如滿名山。但而家先買,2-3年後收樓都時個市係點? 最緊要唔係估個市,而係量度你是否夠實力。很多人鐘意睇市,明明做收銀都講到自己成個專家咁,筆者相反為讀者計實力,讀者4萬家庭收入借貸力最盡為40000/10000*50%*2.59 = 520萬,仲未計佢有些消費會削走借貸力令數達520之下。大家留意: 唔淨只借貸會削減借貸力的。一個無任何借貸既人,借貸力都未必可及2.59方程計出之最大數。由於讀者已有居屋,估計借貸力要減1-2百萬,那只剩300餘萬借貸力係手。能否行出公屋又或再次被坑? 很多時看知識及何人相助?

 

 

當然買新樓,由於有呼吸plan,肯簽就有樓。讀者如500萬樓七成上,頭三年後供息5.125%,即350萬還息都17萬9,未計還本。那讀者月供二萬幾一個月可以嗎? 間樓收租有機收等返15k一個月? 都未計新界有咩區份會供應太多,或者會唔會不知情下食左低層曬足幾年太陽租唔出個D了。新樓: 你諗下收樓個陣會有幾多租算供應? 這好基本。博個價升? 你有幾多籌碼去博升? 

 

 

經紀想推新樓,除了佣高,另外就係唔使理個客上唔上到會既野,唔會好似筆者咁用2.59或什麼借貸力計計計。至於讀者話睇左筆者專頁多年,最後連簡單借貸力、供樓款項及新樓利弊都講唔到,等於基本護身術都無,看來免費文章都是白寫。買新樓明細可到youtube看「愚蠢的新樓買家」video,唔詳談。

 

 

有時間可諗下賣左居屋返400萬再自己同老公每人一間私樓啦。返400萬,100萬用黎老公八成上會買間兩房自住,另100萬太太買兩房八成上會租比朋友住。淨200萬債基收息。兩間樓唔好同一年買,分年去。債基200萬收息,基本上15K-20K/月收息無問題。仲有太太冇野做,可用買樓003借貸力由無變有之法去建構收入,借到錢。在此祝賀大家,早日找到生活,而不只在生存。








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