錯誤理財示範 #1859

你好諗sir, 

 

我係報讀咗你TEDV66嘅學生,已留位:TEDV6619

而家係人生交叉點,希望諗sir 可以畀啲意見

 

我先講下我個background:

我44歲, 月入$69,000,  年尾bonus可能有兩個月

老公51歲, 做銀行月入$40,000, bonus大概一至兩個月

冇小孩

 

每月洗費:

供樓$30,000 (如果減左mortgage-link,實質供樓大概$24000)

供養父母, 保險, 管理雜費$20,000

自己同老公夾埋每月使$20,000

Total $70,000

 

共有資產:

  1. 自住樓三房,九龍區,市值1100萬

 

出租物業兩個,兩個都over 32年

  1. 荃灣區兩房市值$600萬

租金$14800 

  1. 九龍區一房市值$510萬

租金$12500

住宅物業市值共2210萬

 

車位三個及一劏工廈,total 市值700萬, 全數出租

 

所有租金收入夾埋每月係$42500

 

現金

今年6月轉按 按出780萬

所以现在有現金有八百萬左右。 其實夠錢還曬啲按揭。

 

不過因為我諗緊好唔好退休,所以就轉定按先,我怕將來冇入息證明不能夠轉按。亦都順便拉長返去30年。

 

呢八百萬現金:

  1. 我買咗半條恆大直債10萬蚊美金
  2. 100萬放咗喺人民幣定期(N年前做落)
  3. 另外400萬就放喺mortgage link戶口
  4. 其餘放咗喺港幣定期

 

而家我諗緊可唔可以退休, 因為而家份工覺得好辛苦, 我老公就會繼續做做到畀人炒為止。 不過我而家覺得好不安,因為会有成大拿拿六萬幾蚊收入忽然冇咗。我想問下如我嘅情況,有冇能力辭職呢?

 

我擔心我個壽命去到89歲,咁而家都仲有成四十五年

未来学生上

 

ANSWER:

筆者都好不安,讀者竟自己走去買條恆大直債,仲有劏間工廈,同埋一房九龍樓,三樣野都唔要得。那為何要唱衰一房樓及劏廈仲有恆大呢? 建議做投資先要想想一旦市況差劣,你揸既野到時賣要打折幾多先? 很多人都用自己買入價去將投資產物「MARK入BOOK」,這是錯的。本例子決定利用讀者去談談理財令大家思考,唔敢話每一項都有野教大家。

 

恆大2008年有版睇,88蚊水平跌到60幾。當然捱過左個價升返去88蚊有突,唔似當年140蚊匯豐,一瀉之下連100蚊水平都去唔返。至於劏房,係咪入左則去屋宇署個類? 就當係,市差時放賣有幾多人會接? 

 

一房由始至終不建議買,因客源較少。一間屋有價值,始因有租收。租唔出既屋,市值會大瀉。現時旺市當然一房都有人租,一旦市差無實力既客會將你間「新樓一房」與「劏房」比較。有實力既客就UPGRADE上更大既屋。

 

我地不妨正向一點,講講投資點先有章法。

 

人工中等加上穩定既人就宜買樓。做生意大賺者玩法可以利用私人銀行的槓桿,既可將錢分幾個國家擺防不測。人工低至中者買一至兩間樓之後要改裝間屋去DOUBLE租金,因為跟政府規定去參賽,你輸左九成九九。至於人工低反而靠股票反底,但要諗清楚你入市的方法是否正確。另外留意長勝將軍好似叫拿破崙,佢最後都係Waterloo輸左。所以你一旦買股手風順,將收入部份買樓更穩妥。

 

當然買樓,買樓當中利用之槓桿、私人銀行、將錢分係唔同國家、股票,當中全部有硬知職及經驗要學。而是招將招式出得順就看個人心態。

 

近日生果報介紹可在香港花旗開個新加坡花旗戶口,就當轉移資金去新加坡。誠然新加坡在2018年已加入CRS,即共同通報協定,香港都有加入。就是加入地區需為追稅事項而將當地銀行資料予別國公佈。你有時行過中原地產大大隻字講幫人搞移民然後什麼塞浦路斯未有CRS,應很有可能就係講呢味野。所以唔係淨係有個戶口係新加坡,就當走到,錢亦唔應一野由香港銀行打去新加坡。當然我們沒有教人唔比稅既意思,只係回應生果報講既野可能同有些人心想的有分別。

 

劏工廈及恆大直債應清走。780萬暫唔使郁,我地唔係sales唔需要你一野同我地買咁多野。清走兩樣應返到2-3百萬,分注用收息101的E餐。近日收到舊生WHATSAPP回信,上完當後佢實行了E餐(10-12%年息),指出收息穩定。現想加碼買B餐(15-18%年息)。讀者假設返300萬,第一注投100萬收15%,一個月派息$12500。收番一季再加注至300萬,增加利息收入至3萬幾蚊,再觀察夠一年,才把另外780萬作另一打算。債基B餐過去半年價格穩定,與外間時勢起伏造成很大反差。下圖展示2019年YTD(至19年6月30日),B餐升8.27%。2018年全年,跌1.13%,除價格外更有派息。

讀者家庭月入只10萬,其實只要早年有籌劃而家坐住收10萬被動收入根本唔難,而唔應該50歲仲黎什麼交叉點。債基500萬投入B餐加E餐各一半,平均收15%利息,一年收75萬。另外整一間學生宿舍,將原本18K的新界三房租值打高一倍至36K(其實只要三房有5張床位訓就已穩收7K一張),宿舍產出的正現金流又有36K-18K = 18K,淨係出債基加宿舍兩招,已令現金流達九萬幾。所以大家咪將一副原本好牌亂咁打。








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