30歲有300萬換3房 #1857

諗sir您好

小弟2013年尾已經完成諗sir買樓001,003課程,回想諗sir課程學費當年跟現在相差以倍數計,首先恭喜諗sir愈來愈多人支持,亦慶幸自己早年已報讀諗sir課程,獲益良多。

家人資料

本人今年30歲,太太29歲,已婚未有小孩,亦未有打算生小孩,與本人母親同住馬鞍山兩房。

本人月入$41000,14個月糧

本人太太月入$40000,14個月糧

本人和太太扣除供樓一切開支月儲共$40000左右,預計未來我們兩人收入也會穩定上升。

本人母親月入$28000,14個月糧

 

物業和儲蓄

馬鞍山物業 (樓齡~15年):-本人於2014年500萬買入,本人單名持有,當年母親加按物業給予本人$150萬首期上車,現值$760萬左右,本人於上年2018年中高位800萬時按盡拿出現金放於mortgage link戶口,現尚欠$450萬,每月供$17500,mortgage link戶口利息每月收回有$4500左右。

九龍區單支物業 (樓齡50+):本人母親單名持有,現尚欠$100萬,每月供$10000,收租$19000

本人儲蓄:現金$230萬全放在mortgage link戶口沒買股票,所有基金已贖回

太太儲蓄: 現金$30萬加儲蓄計劃$20萬,下年年頭可以全數拿回

母親儲蓄+股票: around ~$30-40萬

 

本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出,心儀屋苑700-720尺左右單位上年12月曾跌至860萬左右,但現在已回升至1000萬,超出我們能力範圍。

如果樓市再度下調至本人能力範圍,本人希望可以購入三房,一則買入資產並增加被動收入,二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方,本人和太太不太懂買股票,本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。

p.s本人母親年紀已過60,於幾年內會退休,本人不會再用她的借款力加按套現。

 

現想請問諗sir兩個問題:-

1)     再買入三房以積累財富這個做法對嗎? 因為現階段本人未有急切性買入三房。

2)     如要買三房,假設樓價860萬,問銀行只能借$500萬,首期和稅已經要$400萬,現階段除了繼續儲蓄外,請問諗sir的收息班那種投資工具(eg債基)比較適合我?我應該要報讀那個班?

最後祝諗sir學生客似雲來,身體健康!

 

ANSWER:

筆者同意讀者要再買樓,因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長,生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬,賺十倍後已難有定力再揸上千萬,那就莫提什麼賺幾千萬最基本地上岸既事。

 

早年付些少學費去學筆者一套諗法,加上自己有執行力,在14年後買樓賺而按到的230萬,現屬讀者重要籌碼。同年29者,可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈,然而安穩的生活必先經過付出,世上絕無大學畢業就「嬴」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為(41k*14/12)+(40k*14/12)/10000*50%*2.59 ~ 1200萬。現已用了450萬借貸力(37%),加埋230萬現金確有能力用太太名免稅再買一房。

 

 

然而借貸力用到七成就好,即讀者應再借1200*70%-450 = 390萬就夠。另外提提,如現持馬鞍山樓升上900萬,令結欠(450萬)只為市值50%,可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%,但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力,令讀者借貸力可由1200>1400萬水平。不少人就是邊買邊等,等樓升左之後又轉出租,借貸力隨之上升,又夠借貸力再買下間,週而復始,令自己數樓係手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難,只好說做下一就知比想像中易,執行力是踏上康莊大道的第一條匙。

 

由於讀者下間樓想買三房,由於已有2樓在手(計埋阿媽單幢),有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬那讀者確實有機用300萬首期左右就上三房。留意如你一樓都未有,就無等既條件,應細細地都上一間樓先。若你已有3-4樓或更多,你買樓就屬純投資行為而沒自用性,收住租等低位再買補返貨(樓)未遲。所以重申,筆者沒成日叫人買樓,投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言,咁做對自己沒好處。

 

當然而家230萬係戶口,未夠300萬,可用收息101為230萬增值。留意收息101主授用債或保險去收息,沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐(年息約15%)主揸美國國債、E餐揸公司債(年息約12%),可用美國的REITs ETF表現去做「煤礦內的金絲雀」。過往兩年一旦市場吹減息風,REITs ETF例升,隨後就是美國國債一波做好。所以讀者錢可存在E餐買公司債、一旦REITs ETF在一週資產表現相對中跑嬴,就可轉B餐用美國國債。REITs ETF排名轉差,又由B餐轉返E。修讀收息101後更明白E轉B之間究竟點做先更平手績費。直債入場門檻20萬美金上,不會讀者。保險有年期,3或5年,少投錢放可以,230萬主力入就唔好。

 







 

 

 


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