諗sir您好
小弟2013年尾已經完成諗sir買樓001，003課程，回想諗sir課程學費當年跟現在相差以倍數計，首先恭喜諗sir愈來愈多人支持，亦慶幸自己早年已報讀諗sir課程，獲益良多。
家人資料
本人今年30歲，太太29歲，已婚未有小孩，亦未有打算生小孩，與本人母親同住馬鞍山兩房。
本人月入$41000，14個月糧
本人太太月入$40000，14個月糧
本人和太太扣除供樓一切開支月儲共$40000左右，預計未來我們兩人收入也會穩定上升。
本人母親月入$28000，14個月糧
物業和儲蓄
馬鞍山物業 (樓齡～15年):-本人於2014年500萬買入，本人單名持有，當年母親加按物業給予本人$150萬首期上車，現值$760萬左右，本人於上年2018年中高位800萬時按盡拿出現金放於mortgage link戶口，現尚欠$450萬，每月供$17500，mortgage link戶口利息每月收回有$4500左右。
九龍區單支物業 (樓齡50+):本人母親單名持有，現尚欠$100萬，每月供$10000，收租$19000
本人儲蓄:現金$230萬全放在mortgage link戶口沒買股票，所有基金已贖回
太太儲蓄: 現金$30萬加儲蓄計劃$20萬，下年年頭可以全數拿回
母親儲蓄+股票: around ~$30-40萬
本人計劃用太太單名買入同區三房再把現有單位租出，心儀屋苑700-720尺左右單位上年12月曾跌至860萬左右，但現在已回升至1000萬，超出我們能力範圍。
如果樓市再度下調至本人能力範圍，本人希望可以購入三房，一則買入資產並增加被動收入，二則將來如果真的計劃生育也可以有足夠地方，本人和太太不太懂買股票，本人亦相信長遠投資房地產更適合我們這種不太會投資的人。
p.s本人母親年紀已過60，於幾年內會退休，本人不會再用她的借款力加按套現。
現想請問諗sir兩個問題:-
1) 再買入三房以積累財富這個做法對嗎? 因為現階段本人未有急切性買入三房。
2) 如要買三房，假設樓價860萬，問銀行只能借$500萬，首期和稅已經要$400萬，現階段除了繼續儲蓄外，請問諗sir的收息班那種投資工具（eg債基）比較適合我？我應該要報讀那個班?
最後祝諗sir學生客似雲來，身體健康!
ANSWER:
筆者同意讀者要再買樓，因入息穩定者同時表示未來收入不會爆炸性增長，生活阻力較細但很少會有大筆錢到之機會。那要幾百萬咁去累積除樓房外近乎無其他。不少炒股票者十萬上到一百萬，賺十倍後已難有定力再揸上千萬，那就莫提什麼賺幾千萬最基本地上岸既事。
早年付些少學費去學筆者一套諗法，加上自己有執行力，在14年後買樓賺而按到的230萬，現屬讀者重要籌碼。同年29者，可能仲諗緊幾時樓會跌可低撈，然而安穩的生活必先經過付出，世上絕無大學畢業就「嬴」那理所當然的安穩。讀者現時借貸力連太太為(41k*14/12)+(40k*14/12)/10000*50%*2.59 ~ 1200萬。現已用了450萬借貸力(37%)，加埋230萬現金確有能力用太太名免稅再買一房。
然而借貸力用到七成就好，即讀者應再借1200*70%-450 = 390萬就夠。另外提提，如現持馬鞍山樓升上900萬，令結欠(450萬)只為市值50%，可立即向銀行轉出租用途。需按揭年息比多約0.3%，但轉出租後租金收入之70%可當作核實收入去增大借貸力，令讀者借貸力可由1200>1400萬水平。不少人就是邊買邊等，等樓升左之後又轉出租，借貸力隨之上升，又夠借貸力再買下間，週而復始，令自己數樓係手。如你第一間樓都未買而整天在怨買樓難，只好說做下一就知比想像中易，執行力是踏上康莊大道的第一條匙。
由於讀者下間樓想買三房，由於已有2樓在手(計埋阿媽單幢)，有條件等。若馬鞍山三房跌返700餘萬那讀者確實有機用300萬首期左右就上三房。留意如你一樓都未有，就無等既條件，應細細地都上一間樓先。若你已有3-4樓或更多，你買樓就屬純投資行為而沒自用性，收住租等低位再買補返貨(樓)未遲。所以重申，筆者沒成日叫人買樓，投資決定是很個人化的。不少人為吵鬧而惡意留言，咁做對自己沒好處。
當然而家230萬係戶口，未夠300萬，可用收息101為230萬增值。留意收息101主授用債或保險去收息，沒爆升股票Number教。讀者可用債基E餐及B餐之混合去收息。由於B餐(年息約15%)主揸美國國債、E餐揸公司債(年息約12%)，可用美國的REITs ETF表現去做「煤礦內的金絲雀」。過往兩年一旦市場吹減息風，REITs ETF例升，隨後就是美國國債一波做好。所以讀者錢可存在E餐買公司債、一旦REITs ETF在一週資產表現相對中跑嬴，就可轉B餐用美國國債。REITs ETF排名轉差，又由B餐轉返E。修讀收息101後更明白E轉B之間究竟點做先更平手績費。直債入場門檻20萬美金上，不會讀者。保險有年期，3或5年，少投錢放可以，230萬主力入就唔好。
*(A/B區望望)收息101於2017年batch 44(尖東分校上課)情況。近鏡頭的是A區而門後的是B區 諗sir接受J2兄弟幫節目訪問 *諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】DV70班 DV69第一堂 DV69 第二堂: DV69 第三堂: 或 DV70 第一堂: 2019年12月14日(六) 14:00-17:45(有優先A) DV70 第二堂: 2019年12月21日(六) 14:00-17:45(有優先A) 平日班三天內容, 與星期六班兩天內容相同 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 目前費用: $4900 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或在原有課程日子後到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，再免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50。 – 現時有位-優先A區: 可開課前20MIN 入場自選座位 現時有位-普通A區: 可開課前10MIN 入場自選座位。 現時有位-普通B區: 背向諗SIR，有投映屏播映powerpoint 、開課時入場坐B區 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 途徑2: FPS Payment / 轉數快付費 – 向我們查詢剩餘位情況後，利用閣下網上理財轉數快服務輸入電話63832145抬頭Home Concept Group Limited付款 或途徑3: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑4: 電郵報名：[email protected] 查詢或利用途徑3/4時記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDV70」 途徑5: 即時信用卡付款及留位 BATCH 70(嚴禁轉售留位) DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案就當只用幾十萬資金都可係香港實行、應用時不需開立私人銀行戶口 – < 首部份課程 > 債券投資了解及精明慳錢買入方法 選取債券之步驟 怎樣用債券穩獲10%年回報 本網提及的債基疊增9.5%-14%的收息方案 解釋直債提升回報之技(如: 「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」此類之作法方案詳解 達成財務自由的理財方針 – < 次部份課程 > 基金太多，點去比較? 基金經紀不會提及之買賣需知 如何判斷債基、直債的出入市時機? 債基買賣收10-12%息一年又如何慳洗費? 債基疊增收息方案詳解。最重要係執行時要留意之風險及應對 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 – < 後部份課程 > 有咩保險可以CUT? 「3年65%回報的保險」 細水長流目標保證9.5%保險方案 保費融資選擇、醫療保險選擇正解 – 諗SIR（收息103）【收息實習班】/TEDP52班 (把握今年內的12月最後一班) ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！ DP52 第一課: 2019-12-09(一) 19:15-21:15(有位) DP52 第二課: 2019-12-16(一) 19:15-21:15(有位) 或 DP51 DP51 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 – 補堂安排: 學生可免費安排補隨後的真人課，或先到Homeblogger Resources Center睇返當日上堂片段作補課，然後免費上返隨後真人課亦得! 確保可盡快完成課程，留意同位於尖沙咀的Resources Center開放時間為星期一至五，星期六下午，睇片段前需預約及交付HK$50按金，到步可退回。 – – – 內容: 債基出入市應看之訊號教育 市況更新。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20、25%! 每次不同介紹 有銀行朋友幫你順利報行方案及到場介紹 – 即你減省買入費用及其他支出 幾時買及用咩方法分段入市之考慮 高階保險收息方案 令執行債基方案更順暢的留神小處 往後重讀收息103只需$1500 成為103舊生之後重讀只需半價, 課程隨後一年可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私銀介紹聚會(7月30 – 滿)/英國樓免費講座(非會員收費$500) *討論群有諗sir特派收息學長接見103學生、面談對策及重溫課程 【收息投資課程】Batch 70(本年最後一次收息課，先報先得優先A位 )
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第一課: 2019-11-09(六) 14:00-16:00(FULL)第二課: 2019-11-16(六) 14:00-16:00(FULL)
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第二課：2020年1月21日(二) 時間：19:15-21:45
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方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY63」
買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
TELY64/第二課: 2020-02-11(二)19:15-22:00
地點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
方法3: 電郵：[email protected] / 留閣下「姓名」「電話」「課程編號：TELY64」
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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TEDX08 第一堂: 2019-12-10(二)19:15-21:45 TEDX08 第二堂: 2019-12-17(二)19:15-21:45 地點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 費用: $3580 *修讀收息104必需有已完成收息101之記錄 途 徑1: 【網上報名：課程報名表】 或途徑2: 短訊報名：WhatsApp 63832145 或途徑3: 電郵報名：[email protected] 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號 – TEDX08」 或最快捷的途徑4: 即時付款及留位 BATCH 08 (嚴禁轉售留位) DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案大多8萬港幣都可實行、日日買賣、亦不用開立私人銀行戶口、教埋係邊度買、展示買賣系統版面及點用滑鼠right click落盤都教埋! 亦會教授如何用免費軟件因應市況找出嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs。亦有買賣操作示範 – < 課程部份A – 嬰債收20%息 > 什麼是嬰債? 那裡可以用萬餘元港幣就入手買到? 隨時出入? < 課程部份C – 優先股及海外房託(REITs)收10-20%息 > 介紹穩當性高的優先股買法， 如何自己找到及選取優先股收息 介紹不同房託版塊及類型，與利用那些網站去持續觀察其表現 展示「無人機組合」，較進取獲17%的收息組合
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