親愛的諗Sir：
您好！
很喜歡看您的影片和個案分析，小弟是您的忠實鐵粉。可以勞煩您因應下列個案給些建議嗎？感謝！
小弟37歲，太太34歲。小弟月入58000，老婆月入32000，老婆有一物業(珀麗灣)，供30年，已供一年，每個月供15000給恆生(問恆生借6成，408萬，物業市值680萬)；小弟有一物業(筲箕灣逸瑆，2020年6月關鍵日期)，購買時770萬左右，問恆生借了310萬，每個月供13000左右(今年4月開始供，供30年)，我做了珀麗灣的擔保人，而我老婆就做了筲箕灣逸瑆的擔保人。現租灣仔一物業，月租16000，育有一女(8個月)。沒有私貸，沒有card loan. 女兒年供保險8千，老婆年供保險20000，小弟年供保險13000。珀麗灣租給弟弟，月租1萬。手上只餘幾萬元流動資金。想請教以下幾道問題：
1.小弟可以怎樣部署，以便購買第三個物業？
2.小弟應該將筲箕灣逸瑆放租嗎？還是自住？(補充：逸瑆386呎實用面積，一房間隔，樓底高) 諗sir可以幫忙分析一下逸瑆這個盤的潛力嗎？
3.由於我和太太各做對方的擔保人，現在想問銀行再借貸非常困難，可以如何甩掉擔保角色？(如沒記錯，好像是永久擔保)
4.未來兩年，諗sir認為我應該如何部署呢？
感謝諗sir抽空閱讀。
粉絲小強
ANSWER:
逸瑆這個盤，筆者能力低睇唔到有何潛力。770萬去買間新樓一房仲要比成460萬首期，唉…筆者都唔知點面對佢。認真話佢又唔係，扮哂野講兩句客套話又費很事，佢黎上諗sir堂件事可以暫緩。
內地人唔鐘意過海，未婚港燦又有能力搬出黎住既，上環很多服務式住宅選擇，自租灣仔亦只比筲箕灣補幾千，咁潛在租客只有筲箕灣原居民。至於珀麗灣上年都有哂新聞講佢管理公司玩野突減巴士班次，船服務就捱住做，筆者自己都有片講過，所以只能講筆者睇唔通唔多講。
至於沒私貸沒信用卡借貸者，不應直接將(58000+32000)/10000*50%*2.59 = 1160萬當成自己的真正借貸力。其實讀者借貸力只用了680*60%+310 = 718萬，即62%，比理論金額(1160萬)低不少，故不應覺得「借貸非常困難」，佢自己要諗下知漏左咩。甩掉擔保係要將成個按揭重做加上付律師費，可先講一講。
常言買樓唔係一定好，你向前攻之餘，要先保證無人攪你後面。讀者買樓買到現金只剩幾萬蚊，一旦樓市回調佢唔使call loan，不過兩樓市值共(680+770)=1450萬，輸20%即290萬，輸呢個帳面數對幾百萬現金在手者都有點肉痛，對讀者而言相信是會有點令人失控的。最擔心就是一旦心情唔好，錯判形勢又或錯錯地在樓市低位頂唔順賣樓，那就GG了。當然往後樓市升升升，請當筆者篇文是廢話，專心留意下homeblogger於7-8月幾個移民或新加坡或英國樓講座吧。大家可能覺得筆者危言聳聽，然而2000-2003年賣樓者大把，更多人是03年把樓賣走後那痛若令他們不再想買，最後如19年未死就落得一世窮。
VIDEO: 跌市遇上業主時之情況
呢一點就是為何讀者比咁很多首期買新樓?(相對佢自己資產黎講) 第一要知樓要買，因為銀行可定額借錢比佢買樓攤幾十年還，好似佢$15K還比恆生，N年後都係約還15K，那2035年供的15K，可能只係少少數目。你要明買樓係邊望到你，而唔係盲目買樓。當然點借，同選區邊度都係重要，這一向不在免費文章提及。
仲有當然是400萬葬左比發展商真係好心痛，如果佢拎其中200萬黎買債基，搵隻保守些少美國債為主的B餐派15-18%年息，咁已收緊36萬一年息，另外仲有200萬淨低買樓。200萬做首期買新樓都夠，可能你話:「諗sir我睇過你愚蠢的新樓買家個集，你唔係話買新樓轉唔走二按就大鑊咩!?」誠然讀者如85%上新樓及借幾20-30%樓價作二按，一過左2-3年清唔走到二按就要捱發展商貴息。可是讀者跟方案走有30k月息收打底，再唔係賣走200萬債基去找二按錢都可以，此情下買新樓仲有得諗。當然200萬唔買新樓，用黎買二手樓仲好。買間20-25樓齡的大兩房，100-150萬夠首期了。不少人就是嫌二手舊，高溢價咁買新樓仲要比貴息同管理費纏身，讀者因買新樓而令理財進度被大幅拖慢，令人心痛。
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