一間公屋,如何破局? #1845

諗sir你好, 本人剛與太太結婚,現與家人同住,想好好利用手上資產,想看有否機會1-2年內再置物業。

 

先講講我們的背景資料

丈夫: 現職註冊社工,月入$37000,現時月儲$19000,沒有負債,現金連股票約$17萬

老婆: Teaching Assistant, 月入$17000, 現月儲$0 現金有$10 萬,

 

名下有一間已補地價公屋(購入時$360萬),現估價約$500萬

樓宇按揭:向銀行借貸了$240萬,月供約$12000 左右

 

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之前曾向銀行加按,至明年2月才可鬆綁 現有兩個想法

  1. 賣出公屋,套出資金作首期買間500-600萬的私樓自住,以丈夫名義。買樓後,兩夫婦仍可月儲$5000,作其他投資。

2.保留公屋自住,然後兩夫婦月儲$19000,現時手持現金約27萬,下年2月,加父親作擔保人(月入$18000,手持一間供滿未補地價公屋),轉按到其他銀行,借貸300萬(原有銀行只借了240萬),套出60萬資金,期望購買多一間470-500 萬的私樓投資。

 

*現時由於太太已負債$240 萬,人工只有$18000,必須加擔保人才可轉按及套出更多現金及回贈。 諗sir有何建議?  

 

answer:

由於公屋未補價,唔可以按爆八成,所以成日話有能力或將來想發圍既,用私樓而唔好免地價公居屋。至於公屋唔按爆,按六成咪得? 你見讀者手上資金少,500萬公屋按六成,得個幾十萬幫到佢咩? 但點都好,買左公屋總好過租,而政府的房屋政府絕對幫到讀者累積財富,令佢用低成本就享受到升市下財富效應,間公屋賺到既錢比佢什麼月儲5千,是百倍計的。至於讀者話佢而家月儲19K,都係聽住先。所以都係個句:「窮人先更需要買樓。」我們沒動機去歧視窮人,我們只想在處處充滿歧視的香港停止再產出更多窮人。

 

賣走公屋再用夫婦名一拆二,就係佢地出路。反正公屋已買係自己野,再享受唔到千幾蚊租間屋既樂趣,那不如賣樓求榮。老豆間供滿公屋就係佢地底氣,未到破產前都唔好諗老豆間屋,賣自己公屋套500-240 = 260萬,其中130萬比自己或太太單名一人上會買550-600萬私樓。最好等樓市回些少買好一點,但唔好大貪想撈底買。想撈底者一是不自知、二是過份貪,誠哥係四十歲就問到匯豐銀行借幾億比佢買黃埔船塢之前,付出很多雞同鼓油,故想大贏就要投放得更大。讀者想小贏就等樓市指數由高位回落至少15%時出10-15%首期買樓,既合情亦有一定防守力。至於老婆人工低借唔到錢,可老公擔保,但老公唔做業主慳稅。

 

夫婦借貸力為(37000+17000)/10000*50%*2.59 = 699萬。買530萬樓8成上借~420萬,用掉借貸力75%,勉強可以。買樓後留260-110 = 約150萬現金在手,當然是行債基再疊增收息。因讀者150萬未夠直債入場門檻,買股票如果佢輸左冇下一注,買保險雖保證但起碼困佢3-5年對資金少者不可。諗完都係101的債基出隨時出入較好,至於104的嬰債可以但波幅始終比債基高些少,所以一般學生執行都由債基收息先,才下步用嬰債去息本皆賺。








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