4萬人工、40歲4間樓、仲有3間黎緊 #1844

(編按: 本文頗長，心急勿看)

諗Sir你好，本人已拜讀閣下之【錢搵錢】及【小本收息王】並修畢收息101, 103, 將會上收息104及買樓003，本人早年只偏重於投資物業及股票，因為以前覺得其他投資物太深奧，坊間五花八門的投資書籍看到頭昏腦脹，在一知半解情況底下買又怕輸錢惟有選擇放棄(其實股票都輸唔少，因為以為識…還有接收很多人聲稱的【內幕消息】，殊不知經常中伏….苦笑)。自上你堂後及讀完你的書後，方明白坊間還有其他投資物也未至於太複雜，希望日後累積實戰經驗後可以駕馭例如債基及嬰債等工具…惟現階段仍處於迷茫狀態，本人收入主要靠佣金，收入不穩定，近年有走下坡趨勢，父母開始年長，女兒開始長大，相信開支會持續增加，所以對前景有所擔憂，請諗Sir指點迷津

 

本人 41歲 (固定底薪收入12K，其餘佣金收入不定，年收入有360K-500K)

太太 34歲 月入約18K

兩個女兒，9歲及11歲

父母已退休

本人持有流動資產

本人		太太
股票	10萬	股票	1萬
基金	4萬	現金	30萬
現金	140萬

父母持有流動資產

父		母
現金	40萬	現金	50萬

本人持有物業

#1. 新界西唐樓，樓齡44，已做套房(銀行估價3.5M，但我只佔50%業權，因同朋友合資，按揭欠款1M，按揭借款人我太太) 當年未有辣招，貪得意用了我加太太兩個人名持有

#2. 新界西唐樓，樓齡40，已做套房(銀行估價2.6M，我100%業權，按揭欠款0.53M，按揭借款人我自己)我自己名持有

#3. 九龍東洋樓，樓齡46，已做套房(銀行估價4.3M，但我只佔50%業權，因同朋友合資，按揭欠款3.08M，按揭借款人我朋友)用我朋友名持有

#4. 新界西私人屋苑2房，樓齡44，自住(銀行估價5M，我100%業權，按揭欠款1.87M，按揭借款人我舅仔及我名做擔保)用我家人名持有

#5. 元朗車位，自用(銀行估價1.4M，我100%業權，按揭欠款0.27M，按揭借款人我自己)我自己名持有

 

父母持有物業

#6. 美孚3房，樓齡45，父母與外婆及工人自住(市值10M，已供滿)父母聯名持有

#7. 港島東車位(市值2M，已供滿)父母聯名持有

#8. 大陸樓(市值1.5M，已供滿)父母聯名持有

#9. 大陸樓，父母度假用(市值2M，已供滿)父母聯名持有

 

本人物業收租

#1. 套房租金收入$14400，按揭供款連什費支出$6850，我佔50%，($14400-6850)*50% = $3775

#2. 套房租金收入$9200，按揭供款連什費支出$3300，我佔100%，($9200-3300) = $5900

#3. 套房租金收入$21700，按揭供款連什費支出$13230，我佔50%，($21700-13230)*50% = $4235

父母物業收租

#7. 租金收入$4000

#8. 租金收入$1500

每月家庭開支(本人)

家用	8000
駕駛	5000
公共交通	1400
飲食	5000
醫療保健	5000
購物	2000
家居食品用品	2000
保險	1000
女兒	2000
自用物業#4按揭供款及什費	9500
自用物業#5按揭供款及什費	2500
	43400

請諗Sir指點迷津，部署如何利用現有資產及未來幾年的收入增加被動收入，希望5年內可達到財務自由，自己不再需純為收入而工作並為父母提高退休生活質素，現有下列問題

1. 本人應如何分配資金? 應否再加按套現現金再用疊增債基或保險3年65%回報Plan收息? (憂慮是自身借貸力，我另外有自己公司(未有特定業務)，可出多份糧給自己，但是否會引致額外交稅款項，會否得不償失?另一憂慮是幾個收租物業樓齡已高，有否需要為此換貨，但換貨成本也不少，應如何選擇?
2. 應否再買樓? (同一憂慮是自身借貸力)
3. 疊增債基及嬰債收息回報雖高，但留意到你經常提醒同學債基及嬰債不會跟隨通脤升值，這會否導致長線不能維持等同價值的收入?
4. 父母被動收入只有$5500，是否有其他保守方法適合老人家增加被動收入?
5. 太太現時有約20萬現金及可以每月撥出$3000作投資用途，其實她的要求不高，風險低及有5%回報已滿足，請問有什麼投資物門欖20萬或以下，再加月供$3000? (以往買了不少保險公司儲蓄或基金Plan，但回報低至通脹也追不上，現在始知是管理費高昂引致，有些Plan更是蝕本收場)

懇請諗Sir賜教。

心急又迷惘的中年男士上

 

answer:

唔想交稅去增加收入，那就交MPF，但想一蚊都唔出就篤大借貸力，佢可以叫公司派息比自己，派息收入不用打個人入息稅但要公司交稅。基於200萬收入之下公司打利得稅只8.25%，比個人打17%便宜很多。又或你可想想點把支出打入公司裡面，令自己有收入而利得稅又交得少。大致提點至此，明就明，唔明你要交些學費比會計師。一些有用的細節唔係網上免費就search到的。

 

疊增債基及嬰債收息回報雖高，筆者有提同學的是「債基及嬰債之派息金額不會隨通脤上升」，所以長線只提供近同之收入但能購買的東西減少，故長線仍要保持一定樓房係手，因為樓房租金就是跟通賬升值，但債基及嬰債之派息金額唔會。債基及嬰債之派息可中線用，即擺3-5年可以。但10-20年的計劃或退保預算用樓作重心籌劃較好。

 

筆者提議讀者在樓市收割，將樓部份轉債，原因是讀者持有樓市值為(1.75m+2.6mil+2.15m+5mil+1.4mil) = 1290萬，父母資產亦有近1500萬，而讀者及妻月薪約50k。由於物業市值達年薪20倍，讀者亦已41歲，無論往後樓市升定跌都宜部份收割。其實讀者的唐樓算好新淨，40年樓齡的唐樓已好後生架啦。九龍東洋樓樓齡46加上賺價唔深，宜搵細傻接左佢。大家明白呢間樓唔係咁易上到會。留意賣樓同增強借貸力是兩件事，讀者4樓+1車位宜先賣比一間，另外打造好借貸力隨時備用。大家明白樓對個人創造財富實在有利，讀者工資很一般但淨資產值很不錯，原因就是主用樓投資而不傻花時間買股。至於幫保險公司買既基金，不提也罷。

 

筆者本暑假開始做學生宿舍，同事一日去4個site度呎用木間房，做對擺設及選好屋苑加上有人介紹，不少房未擺好哂傢俱都已有人預訂。同時又於冇違反建築物條例，第時賣間樓大把人會接，比佢而家幾間唐樓易賣。可出了洋樓後慢慢轉宿舍屋，有些租客近30歲都係學生黎。入手位在買樓003，003已在本年第二季加了內容。

現在讀者140萬現金，宜用其中50萬開始疊增債基收息，看看是否真能10%年息又或18%年息手到拿來。近日筆者聯同助教哥哥同不少舊生執倉，發現有些學生債基疊增做到、息又收到，但債基蝕價，主因:

1. 有方法但心理因素比筆者想像中差，在2018年1月高位開始買債基，而家可蝕價但有利息去撫平蝕價傷口已很好，比著你拎錢去買股票或已無左一半。但市場到熾熱時才心雄入市買債，要戒除需有等特內心依照五粒豆之訊號去決定出入
2. 唔明白筆者提出之債基已為你下步止賺做好準備。近月舊生熱議的E>B餐，若大家明白為何銀行總喜各種令你於不同基金公司之間轉轉轉之方法，就唔會中招，及知道E>B餐點解可即做。

父母錢係自己收息順利後再加碼未遲，筆者提出之方案如直債、債基疊、5年70%回報保險方案、必殺PLAN、都是相對市場較低佣而令銀行/證券職員多了文件做的，他們一係直答唔識，又或探聽到你只知而未解之下，在你不為意的地方取回他想要之收費水平。

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