無一千萬現金你唔應該睇既CASE #1843

諗sir你好,

 

本人剛剛讀咗收息101課程(TEDV63), 獲益良多,對收息開始有些認識。亦已經報咗諗sir其他課程:買樓101、103和收息103,希望讀後可以掌握更多投資知識/技巧。

 

本人今年55歲,預料會在一年半載內「被」退休。老公60歲,已退休。我們財政獨立。兩個兒子已長大成人,可以獨立。

 

現時本人和家人沒有物業,租住港島海景三房單位(月租33k)。大部份家庭開支由我老公負責。本人月入168k, 個人每月開支及供養父母約60k.

 

現有兩個問題請諗sir指教:

(1)如何可以有月入100k? 以維持退休後生活。債基/直債如何分布?

(2)是否應該買樓投資或自住?本人是否已無法取得銀行貸款買樓?

 

本人現有資產如下:

港元存款 800萬

美元存款 630k

英鎊存款 200k

英鎊債基 100k, 月收4% (一年前買入)

港股+實金+黃金ETF = 港元150萬

人壽保險+危疾 = 港元350萬

多謝諗sir指教!

 

answer:

讀者人工當然高,但用人工追資產膨漲幅度,終歸都係輸,此點由讀者自白見到,否則就唔會有今天來信,筆者亦唔可以用四堂課共廿幾小時課程將十六萬月入者困起。看倌如認為本個案現金過千萬又話離地,大可close本browser或將內含方案金額自行scale down。

 

買樓一事未到絕望,但預銀行只批到十五至二十年按揭比讀者,做唔到三十年,除非佢係公務員及有長俸。住宅拉20年還都見到些功用,你保持15K八成上會供間600萬樓,供得15年你發覺15K買唔到好多野,當時人工及租金都升左但供款不大變,這就是買樓將通賬拉到自己一邊幫手的威力。還未計大屋苑住宅之空租期,一般比車位同工廈短。

 

老美又再減息放寬銀根,再次證明政權一旦慣用加印貨幣去解決問題,終其滅亡之前都戒唔走呢鋪癮。從古至今,最低消費都要北宋轉南宋去彌補濫發貨幣之後果,重則全集團被滅而最慘係平民。然而有人用此等遠因(例如美帝崩潰、減息最終引致大衰退)去解釋今年恆指升跌,註定出錯。留意筆者是用遠因,同你解釋你供十幾廿年樓之後的好處,遠因只解遠果,近果不應用遠因解,做分析要留意。

 

港島樓不要買,港島比九龍同新界樓跑輸,都唔係筆者第一個講啦。無心水就四小龍、想再平就沙田圍繞市中心之大兩房,雖佢地未算最好但四平八穩。上述屋苑由500萬入手至1000萬都有,可高成數首期上會後再借返比朋友住,讀者在買樓001會更明白點去做好降低風險及更細緻選屋苑及間格。由於只簡單買後租出,讀者只能預供租相抵現金流為零。至於近排買樓003增補內容有關將屋板間轉做學生宿舍去提升一倍租值的,筆者認為讀者未需咁做,搞好第一間收租樓再算。部署第二間樓就有正現金流。

 

人壽買得太多,為何兩個仔已出身都要花錢供呢350萬人壽呢? 至於醫療夠就得,醫療做得好,危疾可以零。留意到每每筆者走出黎話有人保險買得太多,梗會惹到一批人惡意留言。至於英鎊買債基,是否因讀者有移居英國之打算? 如否,可能又中招。在未上堂前係銀行安排到低績效之債基唔在講,仲要30萬英鎊被食匯水,1%已經係300磅,3000蚊港紙,而呢個唔係叫收費。你明白你不斷係銀行買債基之前問有冇收費? 其實債基唔收你費又點話呀? 大把野可將你上檯。

 

黃金筆者前日(#1839)文章講左,有用但唔表示而家用,天都未黑你咁快拎個電筒出黎做乜? 較好的鋪排是63萬美金當中抽13萬轉做港銀成100萬去買樓,暫忍受零現金流,當賺個經驗。睇重結果既人常一無所獲,常重經驗檢討得失者最終能勝,此點筆者都貫徹著。淨63-13 = 50萬美金即近400萬港紙,照用美金投入直債同債基,

直債: 瑞信/2024/6.25%/$102, 入手204,000美金,收US$1062美金/月

直債(槓): 同一條,只出80000美金入,年回報$(12750-3000)/80000 = 12%

讀者可考慮槓入而唔成條買,咁只用80K美金獲97K美金現金流一年,一個月約$6300HKD

 

債基(用B餐),42萬美金分三注入,第一注都係B行先,派15-18%。當三注做哂平均了入貨價,而月派息保守計USD420K*15%/12 = US$5250,即HKD41K

 

換言之讀者可先獲1間樓在手及47K被動收入。淨800萬港銀先當buffer,待天下有變才打算。原本之portfolio只買瑞信同美債為主的B餐,如跌市應能成滿街鮮血之僥存者,如唔跌也可月月近50K,令生活可輕鬆點。當然唔好忘記,800萬港元定期3個月,有2%。同時打好基礎後,有財者應考慮第二個資產儲存中心及傳承事項。留意筆者提的傳承,唔係叫你就咁買份保險個D傳承。

 







 


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